ההתחדשות העירונית הגיעה אל הלב הפועם של חולון - אך רמת המחירים עדיין נמוכה

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – קריית שרת, חולון.

על הטוב והרע שבא - מדובר בשכונה שמבחינת רבים נחשבת ללב הפועם של חולון. זוהי אחת השכונות הוותיקות בעיר, והגדולה שבהן. בשנים האחרונות החלה מגמת התחדשות בשכונה, ולמעלה מ-10 מיזמים מקודמים בה במתכונת של תמ"א 38 /1, כלומר עיבוי וחיזוק. עם זאת היקפי הפרוייקטים עד כה לא הביאו לשינוי משמעותי של אופי השכונה.

מבחינת תמהיל האוכלוסיה היא מייצגת בעיקר את אוכלוסייתה הוותיקה של העיר, לפני שהחלה בנייתן של השכונות החדשות של העיר, ולכן הרמה הוסציו-אקונומית בשכונה מעט נמוכה יותר מהממוצע העירוני, וכך גם מחירי הדירות. בהיבט החיובי, מדובר כנראה באחת השכונות האחרונות בגוש דן שבהן עדיין ניתן לרכוש דירת 3 חדרים במחיר של כ-1.7 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים באזור ה-2 מיליון.

כרטיס ביקור - חולון 

מיקום: דרום גוש דן, מזרחית לבת ים, דרומית לתל אביב, אזור, ובית הספר החקלאי מקווה ישראל, מערבית וצפונית לראשון לציון.

תושבים (2023): כ-198 אלף איש

גידול אוכלוסייה: 0.5%, ריבוי טבעי 1,190, מאזן הגירה 966-, עולים בהשתקעות ראשונה 227 

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2,091 עסקאות בכל שנת 2022, 616 עסקאות בחציון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-12.3% בין חציון ראשון 2022 לחציון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-10.1% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה דרסטית של כ-54% בכמות העסקאות בעיר בין שני החציונים (2022- 1338 עסקאות, 2023- 616 עסקאות).

מוקדי בנייה חדשה: 

• קריית פנחס איילון - נותרו מספר מגרשים לבנייה עם כ-250 דירות

• קרית רבין מזרח (תכנית ח/370) - כ-1,150 דירות

מוקדי התחדשות עירונית:

• נאות רחל (70 פרויקטים)

• אגרובנק (40 פרויקטים)

• קריית שרת (53 פרויקטים)

• גרין ועם (40 פרויקטים)

• קרית עבודה (40 פרויקטים)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• אזור התעסוקה - התחדשות אזור התעשייה הוותיק והפיכתו למוקד תעסוקה מודרני בעירוב שימושים עם אלפי יחידות דיור ומגדלי משרדים

• דרום חולון (תוכנית ח/500) - כ-18,000 דירות, 1,630,700 מ"ר מסחר ותעסוקה, מסביב לפארק חולות גדול

• התחדשות מתחם רבי עקיבא - הפיכת מתחם מלאכה ישן לשכונת מגורים עם כ-1,100 דירות

• התחדשות תל גיבורים - שכונת המצוקה הותיקה צפויה לעבור תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים שיוסיפו לה כ-2,500 דירות

• התחדשות מתחם קוגל - חידוש הבינוי לאורך השדרות הראשיות בכניסה לעיר עם תוספת של כ-2,200 דירות חדשות

• תחנות המטרו - העצמת הבינוי בסביבת תחנות המטרו המתוכננות צפויה להוסיף עוד אלפי דירות במוקדים שונים בעיר, לרבות בסמוך לתחנת הרכבת יוספטל

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו בשנת 2022-23): סה"כ 43 פרויקטים, 20 פרויקטים בתמ"א 38 /1, 10 פרויקטים בתמ"א 38/2, 13 פרויקטים בבנייה חדשה.

קריית שרת  - תעודת זהות

מיקום: דרום מזרח העיר, גובלת בשדרות ירושלים ובאזור התעסוקה ממזרח, בשכונת רסקו ב' ובאזור המלאכה רבי עקיבא מצפון, שכונת קרית איילון ממערב, ושטחים פתוחים של דיונות מדרום

מספר תושבים קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 22,035

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): כ-35,000 

מספר יח"ד קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 8,095

מספר יח"ד צפוי (2040, תכנון): 13,000

מצב חברתי-כלכלי (2019): אשכול 5-7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה מוקפת ברחובות עירוניים ראשיים - שדרות ירושלים, ציר מפרץ שלמה/מנחם בגין, וציר אלופי צה"ל/המלאכה/גולדה מאיר/הופיין, כך שניתן בקלות להגיע למגוון יעדים בתוך העיר, וכן לכבישים בין עירוניים לרבות נתיבי איילון, כביש 4, וכביש 44. רמת הנגישות תשתפר בעתיד לאחר השלמת מחלף חולון מזרח ב-2024. עם זאת, בשכונה יש מצוקת חניה. 

רמת נגישות תחבורה ציבורית: טובה ומשתפרת - ברחובות השכונה, ובעיקר ברחובות הראשיים שעוטפים אותה עוברים קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים בגוש דן, לרבות קווים תדירים כמו קו 189 לתל אביב. שירות האוטובוסים הטוב נשען על חניוני אוטובוסים סמוכים, ואלה צפויים להתרחב בשנים הקרובות, כך שיתאפשר שיפור בשירות. כיום מתוכננים מסופים וחניונים חדשים באזור התעסוקה ובראשון לציון.

שיפור נוסף צפוי לקראת סוף העשור (כרגע 2028) אז יפתח הקו הירוק של הרכבת הקלה, קו משמעותי שיחבר את האזור עם צפון העיר, ועם יעדים רבים בתל אביב, לרבות מרכז העיר, אוניברסיטת תל אביב, ואזור התעסוקה רמת החייל, וכן עם אזור התעסוקה בהרצליה. לקראת סוף העשור הבא צפויים לפעול באזור גם שני קווי מטרו, אחד במרחק הליכה שיגיע לבת ים, ערי בקעת אונו לרבות בית החולים תל השומר, פתח תקווה, וצפון תל אביב, וקו נוסף שיהיה במרחק רכיבה קצרה ויגיע לראשון לציון ותל אביב, ובעתיד הרחוק יותר מתוכנן להגיע גם לרחובות, נס ציונה, רמלה, לוד, וערי דרום השרון.

מוקדי משיכה: 

• אזור התעסוקה - ממזרח לשדרות ירושלים נמצא האזור המתחדש של אזור התעשייה הותיק של העיר, עם מתחמי משרדים ובילויים כמו עזריאלי חולון, ומגדלי משרדים חדשים בתכנון ובבנייה

• פארק פרס - מתחם בילויים עירוני עם מגוון אטרקציות כמו החלקרח, בריכת שיט, מסעדות, פארקגים, מתקני ספורט, והיכל הכדורסל העירוני

• ימית 2000 - פארק המים הותיק נמצא מדרום לשכונה

סקירת השוק

שינוי מחירים: עלייה של כ-6% במחיר דירה בין החציון הראשון של 2022 לחציון הראשון של 2023. ירידה של כ-50% בכמות העסקאות בין התקופות

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 13 יזמים (לא כולל יזמות פרטית),כולם כבר בתהליכי בנייה 

 - אביב שני התחדשות עירונית בע"מ - תמ״א 38/1 

 - אלמקס הנדסה ח-11 בע"מ - תמ״א 38/1 

 - אמות דותן בע"מ - תמ״א 38/1 

 - אנרג'י אופק נדל"ן בע"מ - תמ״א 38/1 

 - ד. רפאל - תמ״א 38 /1 - תמ״א 38/1 

 - דנקנר 38 מחדשים איכות חיים בע"מ - 2 פרויקטי תמ״א 38/1 

 - מיזם נדל"ן והשקעות בע"מ - תמ״א 38/1

 - מישר ש.ר. יזמות בע"מ - 3 פרויקטי תמ״א 38/1

 - ניו ארה יזמות נדל"ן וניהול פרויקטים בע"מ - תמ״א 38/1 

 - ניצן פרוייקטים בע"מ - 2 פרויקטי תמ״א 38/1 

 - ניצנים בונים איכות חיים - תמ״א 38/1 

 - קבוצת עשהאל - תמ״א 38/1 

 - ש.ש.ד. נדל"ן פיתוח ויזמות בע"מ - תמ״א 38/1 

היקף עסקאות בחציון הראשון של 2023: 18 דירות חדשות ו-63 דירות יד שנייה 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 2,983

מספר הדירות בבנייה פעילה או בשיווק: 577 דירות 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן