במקום לפזר כסף במסגרת תוכניות סיוע – הגיע הזמן להשקיע בנדל"ן

בסקירה שפרסם אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר בחודש נובמבר עולה כי כרבע מרוכשי דירה ראשונה בשנים האחרונות נמנה עם האוכלוסייה שהוצאה לחל"ת/פוטרה בעקבות מגפת הקורונה. ניתוח רמות השכר של אוכלוסייה זו מלמד כי בשלושת החמישונים הנמוכים קיימת תלות גבוהה של משקי הבית בשכרו של בן הזוג שהוצא לחל"ת/פוטר. עוד נמצא כי בתקופת החל"ת, בהכללת דמי האבטלה, ירדה הכנסת רוכשי דירה ראשונה שאחד מבני הזוג הושבת, בשיעור ממוצע של כ 17%. 

במקביל לנתונים אלו, עלה שיעור ההחזר הממוצע של המשכנתה לכשליש מהכנסת משק הבית נטו, ולהערכת משרד האוצר, בהיעדר זכאות לדמי אבטלה יזנק שיעור ההחזר באופן דרמטי בכל חמישוני ההכנסה. נוסף על כך הרושם הוא שהרפורמה שיזם לאחרונה בנק ישראל, שבמסגרתה יכולים רוכשי דירות להגדיל את רכיב הפריים במשכנתה, לא משפיעה על שיקול הרוכשים בכל הנוגע לרכישת הדירה, והשפעותיה זניחות. המסקנה: לזוגות הצעירים, גם היום, עדיין קשה לרכוש דירה.

במקום כסף להוצאות שוטפות – הסרת חסמים שתקרב את חלום הדירה

כידוע, לאחרונה פרסמו ראש הממשלה, בנימין נתניהו, ושר האוצר, ישראל כ"ץ, תוכנית חדשה לסיוע לציבור בעקבות משבר הקורונה – תוכנית שהיקפה מיליארדים. אך זו לא הדרך: שפיכת מיליארדי שקלים על ראש הציבור בצורה עיוורת לא תעורר את הכלכלה ולא תקדם בצעד אחד את הזוגות הצעירים, שיותר ויותר קשה להם לרכוש דירה. כידוע, המנוע העיקרי של המשק הוא שוק הדיור: על מנת לעורר את השוק, יש לאפשר לזוגות צעירים להיכנס אליו. כאן נמצא המפתח לשיקום הכלכלה.

1,500 שקלים או 3,000 שקלים שמקבל זוג צעיר לא ישמשו אותו להגדלת ההון העצמי לרכישת דירה, אלא לרכישת מוצרים בסיסיים. ראוי שהממשלה תתעל את עשרות המיליארדים שהיא מתכוונת להקצות לתוכנית, לטובת שיפור חסמים והנעת גלגלי רשות מקרקעי ישראל

1,500 שקלים או 3,000 שקלים שמקבל זוג צעיר, כפי שמובטח לו לכאורה בתוכנית הסיוע התורנית, לא ישמשו אותו להגדלת ההון העצמי לרכישת דירה, אלא לרכישת מוצרים בסיסיים. ראוי שהממשלה תתעל את עשרות המיליארדים שהיא מתכוונת להקצות לתוכנית, לטובת שיפור חסמים והנעת גלגלי רשות מקרקעי ישראל , כדי להגדיל את ההיצע משמעותית ולהנגיש לכל זוג במדינת ישראל את הזכות לקורת גג.

הרפורמה במשכנתאות לא נוגעת לזוגות הצעירים

מי שקנה דירה למגורים מוצא שתמהיל המשכנתה, ובתוקף כך ההחזר החודשי, נותרים כמעט כפי שהם למרות הרפורמה המדוברת של בנק ישראל; הרי קונה דירה למגורים רוצה, לרוב, שסכום ההחזר החודשי יהיה נמוך ונטול הפתעות, ולפיכך מרבית הרוכשים, כך נראה, חותמים על משכנתה לטווח רחוק, ולכן משלבים בה רכיב משמעותי של ריבית קבועה. 

מי שרכש דירה לפני עשור, למשל, ועכשיו מבקש להשתדרג ולשפר דיור, אזי עבורו הגדלת רכיב הפריים במשכנתא מסייעת. המסקנה ברורה: הרפורמה במשכנתאות משפיעה לחיוב בעיקר על משפרי דיור, וצפויה להקל עליהם מאוד. רוכשי דירה ראשונה? הם זקוקים לפתרון אחר, שכבר צוין לעיל

לעומתם, מי שרכש דירה לפני עשור, למשל, ועכשיו מבקש להשתדרג ולשפר דיור, אזי עבורו הגדלת רכיב הפריים במשכנתא מסייעת. המסקנה ברורה: הרפורמה במשכנתאות משפיעה לחיוב בעיקר על משפרי דיור, וצפויה להקל עליהם מאוד. רוכשי דירה ראשונה? הם זקוקים לפתרון אחר, שכבר צוין לעיל.

והינה עוד כמה נתונים מעניינים: מניתוח שעשינו אנחנו באתרי המכירות השונים של החברה, עולה כי מרבית הרוכשים בפרויקטים שלנו הם זוגות צעירים שוויתרו על מחיר למשתכן , וכן משפרי דיור מבני המקום. בפרויקט באר שבע טאצ' שאנו מקימים בבאר שבע, 78% מהרוכשים בפרויקט הם משפחות חסרות דיור, הורים בני 32-27 עם שני ילדים בממוצע. והשאר, 22%, הם זוגות צעירים חסרי דיור בגילים 28-22. לשאלת אנשי המכירות שלנו את הרוכשים, 85% הצהירו שבכוונתם לגור בשכונה וליהנות מכל מה שהיא מציעה. 

ולמה אני מפרט על כל אלו? כי המשמעות היא שהרוכשים של דירות חדשות, בעיקר רוכשי דירה ראשונה, אדישים לסוגיית הפריים במשכנתה, ונוטים לקחת משכנתאות במחיר גבוה יחסית בדירות חדשות שנבנות בשכונות חדשות. לכן תפקיד הממשלה הוא לסייע דווקא להם, ולהפוך את רכישת הדירה הראשונה לנגישה יותר וקלה יותר.

נראה כי האוכלוסייה שעשויה ליהנות יותר מהמצב הנוכחי היא אוכלוסיית המשקעים: ביטול ההגבלה על הפריים, והפחתת מס הרכישה על דירה נוספת, יצרו מצב נוח מאוד עבור המשקיעים, ואט-אט הם חוזרים לשוק. השאלה הנשאלת, שוב, היא מה עם הזוגות הצעירים?

לסיכומו של עניין, נראה כי האוכלוסייה שעשויה ליהנות יותר מהמצב הנוכחי היא אוכלוסיית המשקעים: ביטול ההגבלה על הפריים, והפחתת מס הרכישה על דירה נוספת, יצרו מצב נוח מאוד עבור המשקיעים, ואט-אט הם חוזרים לשוק. השאלה הנשאלת, שוב, היא מה עם הזוגות הצעירים? מבחינתם, צעדים כלכליים כמו תוכנית הסיוע לא יקרבו את חלום הדירה הנכספת. הממשלה חייבת להשקיע בנדל"ן כדי שזה סוף-סוף יקרה.

הכותב הוא בעלים ומנכ"ל חברת סלעית, מקימת פרויקט באר שבע טאצ' בשכונת פארק הנחל בבאר שבע