אותה הגברת בשינוי אדרת: תוכנית מחיר מופחת היא תוכנית מחיר למשתכן – מי מרוויח ומי מפסיד ממנה?

בשעה טובה יצאו לדרך המכרזים הראשונים תחת הטרנד החדש, התוכנית לדיור מופחת של השר יעקב ליצמן, שבינתיים נראה כי הוא חוזר לעמוד בראש משרד הבינוי והשיכון . ומהי התוכנית "דיור במחיר מופחת"? למרות השם השונה, בפועל מדובר באותה גברת בשינוי אדרת: תוכנית מחיר מופחת היא תוכנית מחיר למשתכן . ההבדל היחיד ביניהן הוא שבתוכנית החדשה היזם לא יכול להציע מחיר מסוים למ"ר, אלא מחויב להציע מחיר מינימום שנקבע על ידי רמ"י להתמחרות על הקרקע. אז מי מרוויח או מפסיד מהתוכנית החדשה?

היזם יכול לסדר אחרת את הדו"חות, המדינה נמנעת מהפסדים – והאזרחים ימשיכו לחכות

ישנם כאן שלושה צדדים: היזמים, המדינה והאזרחים. על כל אחד מהם הסיפור הזה משפיע אחרת, מי פחות ומי יותר. מבחינת היזם, עליו פשוט לסדר אחרת את דו"ח האפס שלו. הוא יציג את המספרים אחרת, ויוכל להמשיך ולהתקדם. מבחינת המדינה, נעצרים הפסדיה, שנגרמו בשל החוסר בגביית מיסי הנדל"ן בתקופת כחלון. 

מבחינת האזרחים המצב החדש אומר שני דברים עיקריים: אחד – הם לא יראו יותר הנחות של 600,000-500,000 שקל לדירה, בהשוואה למחיר השוק. השני - מאחר שבפועל אין שיווקים, ימשיכו 100,000 זכאים להמתין לדירה משלהם

מבחינת האזרחים המצב החדש אומר שני דברים עיקריים: אחד – הם לא יראו יותר הנחות של 600,000-500,000 שקל לדירה, בהשוואה למחיר השוק. השני - מאחר שבפועל אין שיווקים, ימשיכו 100,000 זכאים להמתין לדירה משלהם.

כך או כך, אם נתרשם מניסיון העבר הרי שהתחזית לתוכנית "דיור במחיר מופחת" אינה מבשרת טובות. עד כה, מתוך 150 מכרזים שפורסמו במסגרת מחיר למשתכן , רק לשלושה מכרזים הוגשו מחירי מינימום מתחת לדו"ח השמאי, והמדינה סירבה לקבל אותם. כך למשל בשכונת גני אביב בלוד, שם הוצע מחיר של 4,000 שקל למ"ר, אולם ההצעה נדחתה מאחר שהמדינה לא הייתה מוכנה שתימכר דירת ארבעה חדרים במחיר למשתכן בלוד ב-400,000 שקל.

הגיע הזמן שהפוליטיקאים יפסיקו להפריע

מאז 2014 התחלפו שלושה "בוסים" מטעם הממשלה. כל אחד הגיע עם רעיונותיו שלו, אולם בפועל המחירים המשיכו לעלות. ב-2014 הגה יאיר לפיד את תוכנית "מע"מ אפס", וכעבור שנה יזם את "מחיר מטרה". מחליפו בתפקיד, משה כחלון, הכפיל את מס הרכישה למשקיעים באותה שנה, ומאז 2016 הפעיל את תוכנית מחיר למשתכן . כעת, כאמור, יזם ליצמן את תוכניתו שלו.

למרות שההיסטוריה מוכיחה שאסור להתערב בשוק הנדל"ן, שכן ההתערבות רק יוצרת אפקט הפוך, הפוליטיקאים לא מפסיקים להתערב - בין אם מתוך כוונות טובות ובין אם מתוך אגו - והתוצאה אחת היא: הם מקלקלים

למרות שההיסטוריה מוכיחה שאסור להתערב בשוק הנדל"ן, שכן ההתערבות רק יוצרת אפקט הפוך, הפוליטיקאים לא מפסיקים להתערב - בין אם מתוך כוונות טובות ובין אם מתוך אגו - והתוצאה אחת היא: הם מקלקלים. בינתיים, חוסר הוודאות בציבור מוביל לאי-אמון בממשלות, וכך כל קיפאון זמני מסתיים בעלייה - כי הביקוש לא נעצר. 

צריך לזכור שישראל היא מדינה קטנה וההיצע בה מוגבל, אך הילודה בה היא מהגבוהות בעולם, כידוע - וכך גם אחוז הגירושין. כך נוצר ביקוש קשיח של 60,000 דירות בשנה, וזאת בלי לקחת בחשבון תושבי חו"ל, משקיעים ועולים חדשים. 

לאור זאת, זועק הפער בין הרצוי למצוי: המדינה תכננה לשווק בשנתיים האחרונות 160,000 יחידות דיור, אלא שבפועל שווקו רק 65,000 (נכון להיום). על מנת ש"המכונה" תתחיל לייצר דירות, חייבים לעשות כמה מהלכים משולבים:

1. לעשות שינוי מהותי בתכנון - מייעוד חקלאי למגורים בתוך שישה חודשים. נוסף על כך, להכין תב"ע מחוזית בתוך 120 יום, בלי עיכובים, ואם לא דנים בתיק - הוא עובר לאישור
2. החלת רישוי עצמי על המתכננים שיביאו למחלקת ההנדסה ניירת חתומה. הם יצטרכו לקבל רק חתימה. לא ייתכן שפרויקט של שמונה קומות ייארך ארבע שנים עד לאכלוס מרגע הזכייה בקרקע, בעוד הביצוע אורך 24 חודשים בלבד
3. תוכנית אחת פשוטה עד שנת 2030, כגון החלת מע"מ מופחת לחסרי דיור. כל חסר דיור ישלם על כל דירה שיקנה 5-3% מע"מ בלבד, ולאחר תשלום הדייר על הדירה הוא יקבל החזר לחשבון הבנק על ההפרש - ולא דרך הקבלן . 

למרות שהכול ידוע וברור – הפוליטיקאים ממשיכים להתנהל לפי גחמות

אי-הבהירות הקיימת היום מקשה על השוק כולו, וחוסר היציבות ימשיך להקפיץ את השוק. התנהלות המדינה בתחום המקרקעין דומה להתנהלותה במהלך הגל הראשון של הקורונה: למרות שהכול ידוע וברור, ועל אף שיש מודלים ותחזיות ברורות מבחינת התפתחות האוכלוסייה והמצב הגאו-חברתי, הפוליטיקאים ממשיכים להתנהל לפי כותרות, גחמות ואינטרסים. 

במקום שהפוליטיקאים יעזרו לשוק לייצר דירות על ידי ניהול אסטרטגיה ארוכת טווח, הם מכניסים מקלות בגלגלים ומזיקים לשוק. במקום לעסוק בייצור, הם מתמקדים בשיווק - ובינתיים הפער בין התכנון לביצוע בלתי נסבל. הוותמ"ל היווה בסך הכול אקמול

כך קורה שבמקום שהפוליטיקאים יעזרו לשוק לייצר דירות על ידי ניהול אסטרטגיה ארוכת טווח, הם מכניסים מקלות בגלגלים ומזיקים לשוק. במקום לעסוק בייצור, הם מתמקדים בשיווק - ובינתיים הפער בין התכנון לביצוע בלתי נסבל. הוותמ"ל היווה בסך הכול אקמול. כאמור, לאחרונה מסתמן שליצמן, שנטש את משרד הבינוי והשיכון , עומד לחזור אליו. משמעות הדבר כי מה שהיה הוא שיהיה  - וחבל.

הכותב הוא יזם, מנכ"ל סלעית נדל"ן