"לעסקת רכישת מקרקעין במסגרת קבוצות רכישה צריך להיכנס בעיניים פקוחות ובלב שלם"

נושא קבוצות הרכישה עלה לאחרונה לכותרות לאו דווקא בהקשרים חיוביים. אני רוצה לפתוח כאן דווקא בחדשה אחרת, מעניינת כשלעצמה – ובוודאי חיובית יותר: לאחרונה דחה בית המשפט העליון ערעור של רשות המיסים לחייב מארגני קבוצות רכישה לשלם מס רכישה על הקרקע, לאחר שקבע, כמו בתי המשפט המחוזיים לפניו, כי המארגן אינו זה שמרוויח מהשבחת הקרקע ומהפיכתה לפרויקט, אלא רק הרוכשים וחברי קבוצת הרכישה. 

בית המשפט בעצם ייצר הבחנה נכונה בין המארגן, זה אשר נותן לקבוצת הרכישה שירותים מקצועיים, המלווה את הפרויקט ואת חברי קבוצת הרכישה עד האכלוס שלו ומקבל תשלום בהתאם לכך, לבין מי שנוטל על עצמו את הסיכון אך גם מייצר לעצמו פוטנציאל גדול ליצירת רווח על הקרקע שהוא רוכש במחיר כניסה נמוך משמעותית ממחירי השוק, ועל כן הוא זה שמשלם את מס הרכישה.  

בכך שם פסק הדין זרקור בולט על פרשת פרי נדל"ן שהתפוצצה לאחרונה – חברה שקדמה וליוותה פרויקטים במסגרת קבוצות רכישה, אך גם "התערבבה" בהם יותר מידי. כי כשמארגן קבוצות רכישה מגיע לרוכש ומבטיח לו מראש שמחיר הקרקע המקורי לא ישתנה, הוא בעצם יזם בתחפושת של מארגן. וזהו בדיוק ההבדל שביקש פסק הדין להדגיש.

פרשות כמו זו של ענבל אור, וכאמור זו של אלדד פרי, שנסקו בצורה מטאורית כשהם "הולכים על הקצה" - וגם התרסקו באותה דרך - מוציאות שם רע לענף, שבו פועלות גם חברות אמינות ומוצלחות, חברות שהשקיפות אצלן היא סטנדרט

פרשות כמו זו של ענבל אור, וכאמור זו של אלדד פרי, שנסקו בצורה מטאורית כשהם "הולכים על הקצה" - וגם התרסקו באותה דרך לתהליכי הקפאת הליכים, לתביעות של רוכשים ולהמון לקוחות שהשקיעו בזכות לדירה וכל מה שקיבלו הוא בור בקרקע – אלו פרשות שבעיקר מוציאות שם רע לענף, אשר בו פועלות גם חברות אמינות ומוצלחות, חברות שהשקיפות אצלן היא סטנדרט. 

להכיר את חוקי המשחק היטב

ישנם כמה חוקי ברזל שמבטיחים התנהלות נכונה של מערכת היחסים בין קבוצת רכישה למארגן, בדיוק כמו חברות לארגון ולליווי דיירים בתחום ההתחדשות העירונית, למשל. ומי שמעוניין להיכנס לעסקה בקבוצת רכישה, חייב שחוקים אילו יהיו לו כתורה לנגד עיניו.

ניהול הכספים של קבוצת הרכישה לא יכול להתבצע על ידי המארגן, אלא על ידי עורך דין או רואה חשבון שזוהי התמחותו, ושנבחר על ידי חברי הקבוצה. הוא יהיה נאמן הכספים שאליו מעבירים חברי קבוצת הרכישה את כספם

כך, חובה לבדוק אם יש תב"ע בתוקף ואם המארגן משווק רק מה שמותר על פי התב"ע המאושרת; 
ניהול הכספים של קבוצת הרכישה לא יכול להתבצע על ידי המארגן, אלא על ידי עורך דין או רואה חשבון שזוהי התמחותו, ושנבחר על ידי חברי הקבוצה ללא כל נגיעה למארגן. הוא יהיה נאמן הכספים שאליו מעבירים חברי קבוצת הרכישה את כספם, והוא האחראי הבלעדי על הוצאת כל התשלומים השונים במהלך הפרויקט.

זאת ועוד: אופן קבלת ההחלטות חייב להתבצע על ידי נציגות נבחרת מתוך חברי קבוצת הרכישה. בנציגות אסור למארגן עצמו או למי מטעמו להיות בעל זכות הצבעה; יש להעמיד בטוחה, בדמות רישום הערת אזהרה בטאבו, לטובת השותפים, חברי הקבוצה – בטוחה שתגן על הזכות שרכשו בקרקע.

בפרשות של אור, פרי או יונייטד שרונה, המארגנים עברו, לכאורה, על אחד הכללים או על כולם, וזאת הסיבה שדרכם הסתיימה בתביעות של רוכשים, בבתי משפט ובפשיטת רגל ובחובות. ענבל אור, לפי הפרסומים, שיווקה דירות "דמיוניות" בפרויקט ברמת גן מחוץ לגבולות התב"ע המאושרת. טענות הרוכשים אצל אלדד פרי דומות, ועל פי הפרסומים הוא התערב בחשבון הנאמנות, וחלק מהכספים שהיו אמורים לשבת שם בפועל ישבו בחשבונות של החברה. בפרשת יונייטד שרונה, גם כן על פי הפרסומים, התחייבו המארגנים למחיר סופי של הדירה מראש ובפועל העלויות האמירו כל העת.

יש לעגן את תחום קבוצות הרכישה בחוק מסודר

מאחר שמדובר בכללים שאינם מעוגנים בחוק, תחום קבוצות הרכישה לצערי הוא תחום פרוץ, ולכן חשוב לעגן אותו בחוק על פי הכללים שפרטתי, כפי שניסתה לעשות בזמנו שרת המשפטים איילת שקד - אך הדברים לא הבשילו לפני פירוק הממשלה.

חשוב להבין שעסקת נדל"ן במסגרת קבוצת רכישה הינה עסקה לכל דבר, ויש בה סיכונים מצד אחד, וסיכויים לפוטנציאל רווח גבוה מצד שני. לכן, אולי, היא לא מתאימה לכל אחד - ולכן צריך לדעת להיכנס אליה, כמו לכל עסקה אחרת, בעיניים פקוחות ובלב שלם. 

כדאי להבין שעסקת נדל"ן היא כמו ריצת מרתון: השקעה ארוכת טווח, ולא ריצה ל-100 מטרים. מי שיעשה את הדברים בצורה מבוקרת ולא יחפש איך לקצר תהליכים, בסופו של דבר גם יקצור את הפירות

תמיד כדאי להקשיב לאינטואיציה האישית ולעשות עסקה עם אנשים שאנו בוטחים בהם, שמגיעים עם המלצות וכאלה שראינו הצלחות שלהם בפרויקטים קודמים. ובנימה אישית, כדאי להבין שעסקת נדל"ן היא כמו ריצת מרתון: השקעה ארוכת טווח, ולא ריצה ל-100 מטרים. מי שיעשה את הדברים בצורה מבוקרת ולא יחפש איך לקצר תהליכים, בסופו של דבר גם יקצור את הפירות.

כותב הטור הוא בעלי קבוצת סופרין המתמחה בייזום, בניהול ובארגון של קבוצות רכישה למסחר, למשרדים, למגורים וללוגיסטיקה