סוגיית היתרי הבנייה: מישהו חייב לשים סוף למציאות בלתי נסבלת של בירוקרטיה ולסרבול מתמשך

ישראל 2020 היא מדינה כושלת בכל הקשור להוצאת היתרי בנייה: כדי להוציא היתר, אדם זקוק לשירותי עורך דין צמוד, ואם זה לא מספיק – הרי שאחת לכמה חודשים מעמיסים עוד יועץ שצריך לקחת במטרה להוציא היתר. תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה נכנס לתוקפו בין השנים 2014–2016, כדי להקל, כביכול, את הבירוקרטיה של מערכות התכנון והבנייה. בפועל הוא רק הקשה על הוצאת היתרים, מאחר שסעיפים מהותיים בחוק מסרבלים את הליכי הרישוי, מעכבים את הוצאת ההיתרים - ותורמים לעלייה המתמשכת במחירי הדירות.

גם מרווח ביטחון מבחינת לוחות הזמנים לא מקטין את הסיכון

מדובר בנושא הכאוב ביותר בתהליך הבנייה. כך למשל, על פי אותו תיקון 101, על ועדה מקומית לספק תיק מידע ליזם בתוך 45 יום, ואם אינה עומדת בלוח הזמנים - רשאי היזם להגיש את הבקשה להיתר ללא תיק מידע, ועל הוועדה המקומית לקלוט את הבקשה ולטפל בה. 

הוועדות מגמישות, מחד, את הדרישות החלות עליהן, ומאידך מפרשות לחומרה סעיפים אחרים הנוגעים לעורך הבקשה וליזם, כגון דחייה על הסף של בקשות שניתן היה לאשרן לאחר תיקונים קלים מצד עורך הבקשה

אלא מה? בפועל רשויות עדיין לא נערכו למציאות התכנונית המורכבת שבה אנו פועלים, ולא מפתחות פתרונות שיקלו עליהן לקדם תוכניות בצורה יעילה. כך קורה שאם הוועדה לא עומדת בלוחות הזמנים האמורים, לקראת סוף התקופה היא מבקשת בקשה מסוימת הקשורה לתיק, כגון עדכון מדידה – וכך למעשה מניין הימים מתחיל להיספר מחדש.

זה לא הכול: תיקון 101 קובע סט דרישות מפורטות ומגבילות טרם הגשת הבקשה לוועדה המקומית, לרבות שינויים בדרישות לתיקי המידע. כתוצאה מכך מוכפלת ומשולשת העבודה הנדרשת מצד עורכי הבקשות ובהתאמה מופעל סד זמנים נוקשה על הוועדה המקומית. לצערנו, אנו עדים לתופעה שבה הוועדות מגמישות, מחד, את הדרישות החלות עליהן, ומאידך מפרשות לחומרה סעיפים אחרים הנוגעים לעורך הבקשה וליזם, כגון דחייה על הסף של בקשות שניתן היה לאשרן לאחר תיקונים קלים מצד עורך הבקשה.

התוצאה היא שהליכי התכנון נמשכים ונמתחים על פני תקופות ארוכות בצורה בלתי הגיונית ואנו, אנשי הנדל"ן, נאלצים להתמודד עם חוסר ודאות

התוצאה היא שהליכי התכנון נמשכים ונמתחים על פני תקופות ארוכות בצורה בלתי הגיונית ואנו, אנשי הנדל"ן, נאלצים להתמודד עם חוסר ודאות. לעיתים, גם אם לקחנו מרווחי ביטחון, עדיין נמצא עצמנו בסיכון מבחינת הרווח.

הסרבול מתעצם – במטרה להסיר אחריות

הדברים מגיעים עד כדי כך שבמחצית שנת 2018 הודיע מנהל מחלקת רישוי במנהל ההנדסה שלא יטפל בבקשות להיתר (למעט בקשות פשוטות) שתוגשנה ללא תיק מידע, גם אם חלף המועד שבו הוועדה מצוּוה לתת את תיק המידע – מועד שהמחוקק קבע במפורש שעליהן לקלוט את הבקשה ולטפל בה עד אליו. לא רק זה: הוועדות המקומיות דוחות לא פעם בקשות להיתר של יזמים, שהוגשו ללא תיק מידע. 

הבעיה הגדולה היא שמהנדס/ אדריכל הרשות לא רוצה לקחת על עצמו אחריות, מהחשש להסתבך בחקירות ובהליכים שונים לאחר מכן. לכן, היכן שאפשר, הפקידים מקשים ומטרטרים את מגישי הבקשות תוך סרבול בירוקרטי.

המכונים היו אמורים לתת מענה לשני צרכים מהותיים בענף הבנייה: קיצור תהליך הנפקת היתרי הבנייה, באמצעות קבלת כל ההיתרים במקום אחד, והבטחת איכות הבנייה ועמידתה בדרישות, זאת לצד ביצוע בקרה הנדסית מקיפה בשלב הרישוי ובשלב הביצוע

נוסף על כל אלו, הפעלת חמשת מכוני הבקרה – שתוכננה להתחיל בינואר 2017 - נדחית שוב ושוב. המכונים היו אמורים לתת מענה לשני צרכים מהותיים בענף הבנייה: קיצור תהליך הנפקת היתרי הבנייה, באמצעות קבלת כל ההיתרים במקום אחד, והבטחת איכות הבנייה ועמידתה בדרישות, זאת לצד ביצוע בקרה הנדסית מקיפה בשלב הרישוי ובשלב הביצוע.

יש עוד הרבה דוגמאות למציאות הבלתי נסבלת כתוצאה מהעומס הבירוקרטי ומתהליך קבלת ההחלטות המסורבל, אך הדבר הברור הוא זה: אי-הבהירות מצד היזם, שלא יודע מה יקבל בסוף תהליך, היא פקטור משמעותי בסוגיית המחיר. 

הפתרון למציאות בלתי נסבלת: רישוי עצמי

נדמה שכיום ישנו רק פתרון אחד למצב הבלתי אפשרי הזה: רישוי עצמי, ושקיפות מלאה של הנהלים. לא ייתכן שבעירייה מסוימת יבקשו X, וברשות אחרת יבקשו Y במסגרת אותו תהליך רישוי. באירופה, וגם באי קרוב לכאן, קפריסין, צוות היועצים והאדריכלים יודעים איך לעבוד ועושים רישוי עצמי. רק בארץ מקשים, ומסרבים להקל על היזמים. רישוי עצמי, ומכוני בקרה פועלים, יכולים להקל את העומס כך שיזם יוכל להתחיל לבנות בתוך כמה חודשים מיום רכישת הקרקע, ולא בתוך שלוש שנים - הממוצע כיום.

הפתרון הוא בהקמת ותמ"לים אזוריים, שיהוו גופים מקצועיים לכל דבר. בכל ותמ"ל ישבו שלושה "קודקודים" ועוד בודקי תוכניות מקצועיים שידעו להתעסק עם סוגיות התכנון, הבנייה והרישוי, ולראות את התמונה הרחבה

גם לתב"עות צריך למצוא פתרון, והוא מצוי בהקמת ותמ"לים אזוריים, שיהוו גופים מקצועיים לכל דבר, עם 'כתפיים רחבות' לקבלת החלטות. הם יאפשרו ליזמים להתקדם. בכל ותמ"ל ישבו שלושה "קודקודים" שיקבלו את ההחלטות, ועוד בודקי תוכניות מקצועיים שידעו להתעסק עם סוגיות התכנון, הבנייה והרישוי, ולראות את התמונה הרחבה.

כך, כאשר יזם המבקש הקלות מסוימות שלא רשומות בתב"ע או בנספח מרחבי כלשהו, אבל כל בר דעת מבין שללא הקלות אלו הוא לא יוכל לבנות דירות ראויות, הוא יקבל אותן שכן מדובר בדבר הנכון תכנונית - ולא יסורב מפאת שיקולים שאינם מן העניין. 

הצעתי בזמנו למטה הדיור שבכל מקום שיש בו מנהלת להסכם גג, להוציא למיקור חוץ בודקות חיצוניות בכל הקשור לרישוי מנהלת. כבר ניסו לעשות מהלך כזה בבאר שבע, אולם העירייה חששה משיתוף פעולה והיוזמה לא התממשה. לטעמי, זהו האתגר העיקרי שניצב בפני מנהל התכנון כיום.

הכותב הוא המייסד והבעלים של חברת סלעית, מיזמי פרויקט המגורים באר שבע טאצ'