קורונה ככוח עליון? זה לא רלוונטי: בית המשפט צפוי לנקוט גישה מחמירה כלפי הקבלנים והיזמים

בימים אלו ענף הנדל"ן נמצא בסערה משפטית סביב שאלה אחת גדולה: האם משבר הקורונה יוגדר כ"כוח עליון", דבר אשר יפטור קבלנים ויזמים מתשלום פיצויים בגין עיכובים שנרשמו במסירת דירות לרוכשים בימי שיא המשבר? ממונה חוק המכר, עמית גריידי, התייחס לכך בהרחבה בהרצאה מיוחדת למרכז הנדל"ן, וזמן קצר לאחר משרד השיכון פרסם רשמית את עמדתו בעניין – וגרם לזעם בקרב הקבלנים. אלו, בקוצו של יוד, הראו עד כמה העניין רווי יצרים.

אולם, כאשר העשן יתפזר ויוחלט מה שיוחלט, סביר להניח כי שאלת הכוח העליון תהיה לא רלוונטית כלל. מדוע? גם אם המדינה תגדיר את משבר הקורונה כ"כוח עליון", בתי המשפט – שלהם הסמכות האחרונה בתחום, כידוע – צפויים לנקוט לרוב גישה מחמירה כלפי הקבלנים והיזמים בבחינת הגורמים לעיכוב, דבר שיעניק לבסוף פיצוי לרוכשים. במילים אחרות: כך או כך, הקבלנים והיזמים יצטרכו לפצות במידה מסוימת את ציבור קוני הדירות.

מדובר בסוגיה בעלת השפעות כלכליות אדירות

חשוב להבין: מלכתחילה, רכישת דירה חדשה מקבלן היא עסקה הכרוכה במתחים ובסיכונים רבים, בהם כאלו בלתי ניתנים לצפייה מראש, אשר התממשותם משבשת לחלוטין את ציפיותיהם של הצדדים מן החוזה. חלק מסיכונים אלו נוגעים למועד שנקבע בחוזה למסירת הדירה, אשר בעת חתימת החוזה נקבע כמועד משוער. לרוב, לצד הקביעה של מועד המסירה, מפרט המוכר רשימה של אירועים המאפשרים את דחייתו של המועד החוזי, בניסיון להתגונן מפני גורמים ותרחישים שאינם נמצאים בשליטתו, בעוד הרוכש מנסה לקנות ודאות למועד המסירה שעליו יוכל להסתמך.

בשל מורכבות הנושא הוקם צוות מיוחד, בין-משרדי, שמטרתו לבחון אם נכון לקבוע כי משבר הקורונה הינו "כוח עליון". אולם גם אם אכן כך יקרה – החלטה כזו צפויה להיתקל בגישה מחמירה מצד בתי המשפט

באשר לשאלה המשפטית, לאחרונה פורסם כי גם במשרד האוצר שללו את ההכרה במגבלות כ"כוח עליון", בטענה כי ענף הבנייה הוחרג והוגדר כענף חיוני למשק. מצד שני טוענים הקבלנים כי כוח העבודה שהצטמצם, עיכוב באספקת החומרים ושיתוק של ועדות תכנון מקומיות, פגעו ביכולת שלהם לעמוד בתאריכי היעד. 

בשל מורכבות הנושא והעובדה שמדובר בסוגיה בעלת השפעות כלכליות אדירות, הן עבור הרוכשים שעיכוב במסירת הדירה עלול לדרוש מהם הוצאות לא מתוכננות, והן עבור הקבלנים, הוקם צוות מיוחד, בין-משרדי, שפועל תחת משרד המשפטים ומטרתו לבחון אם נכון לקבוע כי משבר הקורונה הינו "כוח עליון". אולם, כאמור, גם אם אכן כך יקרה – החלטה כזו צפויה להיתקל בגישה מחמירה מצד בתי המשפט.

הקבלן יצטרך להוכיח בפועל כי המגפה הביאה לאיחור במסירה

החמרה זו עם הקבלנים נעוצה בעקרונות המובילים את דוקטרינת סיכול החוזים על פי דיני החוזים הכלליים, ובאופן ספציפי על פי חוק המכר (דירות) אשר מטרתו המובהקת היא הגנה על זכויות רוכשי הדירות. לכן כדי לקבל מבית המשפט הגנה להפרת חוזה מצד הקבלנים, יידרשו האחרונים להוכיח שהפגיעה שגרמה לעיכוב במסירת הדירה הינה תוצר ישיר של מגפת הקורונה, שלא היה בידיהם כדי למנוע את עצם התרחשות הנסיבות המעכבות ושהם נקטו באמצעים סבירים כדי למנוע את ההשפעה של הנסיבות המעכבות על מועד מסירת הדירות בפועל בהשוואה למועד המתוכנן. 

על קבלן הטוען כי השפעתה של המגפה הביאה לאיחור במסירה להוכיח זאת באמצעות יומני עבודה באתר, אי-הגעה של פועלים מחמת סגר ועוד

בהתאם לכך, על קבלן הטוען כי השפעתה של המגפה הביאה לאיחור במסירה להוכיח זאת באמצעות יומני עבודה באתר, אי-הגעה של פועלים מחמת סגר ועוד; יש לבדוק אם העבודה בוצעה בימים רגילים בידי עובדים זרים או בידי פועלים פלסטינים, ואם הסגר השפיע על התייצבותם של אלו ושל אלו באתרי בנייה; יש לבדוק אם הייתה עבודה בפועל בתקופה הרלוונטית בבניין המסוים, עוד לפני המבצע, או שמא ריכז הקבלן מאמציו במקום אחר באותה עת; יש להראות עיכוב בביצוע הזמנת חומרים ולהראות אם הייתה עבודה בפועל באתר בתקופת המגפה.

מדובר בטענות שמראש בית המשפט מחמיר בבדיקתן, מתוך ההנחה כי שליטתם של הקבלנים והיזמים ברוב הגורמים המשפיעים על הבנייה אמורה, מצד אחד, לאפשר להם לצפות מראש גורמים מעכבים בתהליך הבנייה, ולבנות לפיכך מראש מועדי מסירה רחוקים ולהיערך לכך מבחינה ביטוחית; ומצד שני גם להתמודד בצורה טובה ויעילה יותר עם עיכובים, על ידי תגבור צוותי עבודה והגדלת שעות עבודה, בחלוף הנסיבות המעכבות. 

מדובר בטענות שמראש בית המשפט מחמיר בבדיקתן, מתוך הנחה כי שליטתם של הקבלנים והיזמים ברוב הגורמים המשפיעים על הבנייה אמורה לאפשר להם לצפות מראש גורמים מעכבים בתהליך הבנייה

לפיכך, קשה לראות כיצד יצליחו הקבלנים להוכיח שמדובר בכוח עליון - שהפגיעה הזמנית שחוו במהלך ימי הקורונה הינה פגיעה שלא הייתה להם יכולת להשפיע על תוצאותיה, או שהסיכון להתרחשותה ולתוצאותיה אינו מוטל עליהם. 

הכותבת היא שותפה ואחראית תחום המקרקעין בפירמת עורכי הדין בלטר, גוט, אלוני-קינן נאמן ושות'