מדע בדיוני שהופך למציאות: כיצד משבר הקורונה מחולל שינוי בתחום הנדל"ן מסביב לעולם?

בשל משבר הקורונה העולמי, ועל אף העובדה כי לכאורה העולם עצר מלכת בהרבה תחומים, הרי שנגיף הקורונה הביא עימו לכל הפחות בשורה טובה אחת: הוא הזניק את השימוש בטכנולוגיה ייעודית בענף הנדל"ן וזירז תהליכים מתהווים באופן מדהים ומפתיע כאחד. 

במסגרת סקירה זו נתייחס לכמה שינויים ושיפורים טכנולוגיים אשר עד לפני כמה חודשים נראו כמו מדע בדיוני, והיום מופעלים בהצלחה במקומות מסוימים. הדגש הוא על מדינות כמו יפן, דרום קוריאה, סינגפור וסין, שם החדשנות והיכולת להטמיע טכנולוגיה הינן ברמה גבוהה לאין שיעור מהמערב.

גם לאחר החזרה למקומות העבודה, נראה כי השימוש בטכנולוגיה זו לא רק שלא ייעצר, אלא ימשיך ויתפתח, בבחינת השמיים הם הגבול. מה שלפני כמה חודשים נראה כמו סרט עתידני, בעוד שנה או שנתיים יהפוך למציאות

משבר הקורונה יצר מציאות חדשה, שבה נדרשים עובדים רבים לבצע את עבודתם מהבית, ללא קרבה פיזית וללא מגע. נוסף על כך, החשש מהדבקה העלה באופן מהותי את קרנם של תהליכים שיד אדם איננה מעורבת בהם, או שמעורבות זו הינה מינימאלית. כך, בתוך פרק זמן קצר, הצליחו לשלב או להטמיע טכנולוגיה אשר חלקה פשוט המתין לשעת כושר, בתהליכים רבים. 

גם לאחר החזרה למקומות העבודה, נראה כי השימוש בטכנולוגיה זו לא רק שלא ייעצר, אלא ימשיך ויתפתח, בבחינת השמיים הם הגבול. במסגרת מאמר זה ננסה לסקור כמה שימושים טכנולוגיים בתחום הנדל"ן ובתחום העבודה, כמו גם לתת הצצה למה שלפני כמה חודשים נראה כמו סרט עתידני, ובעוד שנה או שנתיים יהפוך למציאות שבה נחיה.

התאמות בכל הענפים, כולל שימוש במערכות לניטור חום גוף ולזיהוי פנים

כאמור, משבר הקורונה שימש כזרז וחייב עסקים וחברות רבות לאמץ ולהטמיע פתרונות דיגיטליים בתוך זמן קצר, על מנת לתת מענה למצב החדש שאליו נקלעו. כך בתחום הקמעונאות, החוֹוה סגירה של מרבית מרכזי הקניות והחנויות, הפך המסחר הדיגיטלי לקרש הצלה לעסקים רבים והדרך להימנע מקריסה כלכלית. בתחום המשרדים אנו חווים שימוש מוגבר בטכנולוגיה מבוססת ענן, ושימוש מוגבר בשיחות וידאו ובדיונים רבי־משתתפים המבוססים על מדיה דיגיטלית. 

בתחום הבנייה, העיצוב והמגורים נעשה שימוש הולך וגובר במציאות מדומה, המאפשרת סקירה מרחוק של התקדמות הבנייה והעיצובים השונים, ואף משמשת כלי לגיטימי לבחינת נכסים שונים לרכישה ולשכירות

בתחום הבנייה, העיצוב והמגורים נעשה שימוש הולך וגובר במציאות מדומה, המאפשרת סקירה מרחוק של התקדמות הבנייה והעיצובים השונים, ואף משמשת כלי לגיטימי לבחינת נכסים שונים לרכישה ולשכירות. בתחום התעשייה והלוגיסטיקה נעשה שימוש הולך וגובר באינטליגנציה מלאכותית שמטרתה יצירת קווי ייצור וקווי חלוקה סטריליים, ללא מגע יד אדם.

אם נתייחס לתחום המשרדים, אשר סופג לא מעט אש בימים האחרונים, הרי שכבר עתה הוכנסו לחלק מהבניינים, בעיקר במזרח הרחוק, כמה אלמנטים שהולכים לשנות את התעשייה ואת הדרך שבה אנו רואים את התחום. ראשית, מקומות העבודה מהווים זרז להפצת מחלות. כיום, לא מעט משרדים הטמיעו מערכות המנטרות את חום גופם של העובדים. כך, תתריע המערכת על הימצאות עובד שחום גופו מעיד על זיהום או מחלה. 

חלק מבנייני המשרדים כבר התקינו מערכת זו בכניסה לבניין, ולא תתאפשר כניסת עובד או מבקר אליהם, אם חום גופם אינו מצוי בנורמה. מערכות אלו קיימות כבר לא מעט שנים בשדות תעופה כגון נאריטה ביפן וצ'אנגי בסינגפור, אולם הטמעתן בבנייני משרדים החלה רק עתה. 

לבד ממערכות זיהוי חום הגוף, החלו בבנייני משרדים מסוימים לשלב מערכות המסגלות לבצע זיהוי פנים, FACE RECOGNITION, המאפשרות זיהוי האדם החולף לצידן בדרך המייתרת שימוש בכרטיסי עובד ומגע בדלתות, בידיות ובכפתורי מעלית

לבד ממערכות זיהוי חום הגוף, החלו בבנייני משרדים מסוימים לשלב מערכות המסגלות לבצע זיהוי פנים, FACE RECOGNITION, המאפשרות זיהוי האדם החולף לצידן בדרך המייתרת שימוש בכרטיסי עובד ומגע בדלתות, בידיות ובכפתורי מעלית. היכולת להביא את העובד במהירות וללא מגע למתחם העבודה משפרת דרמטית את היכולת להימנע מהתקהלות ומנגיעה במשטחים בעלי פוטנציאל הדבקה. מלבד השמירה על חיי האדם, יהוו מערכות אלו את חוד החנית במעבר לניהול נכסים דיגיטלי וממוחשב, לעומת ניהול הנכסים כפי שהוא נעשה היום במרבית העולם.

מביקוש לשירותי שיחה מרחוק ושירותי ענן – ועד חדרי ישיבות וירטואליים

כפי שציינו, העובדה כי חלק ניכר מהעובדים עובדים מהבית או מאתרים אחרים המרוחקים מהמשרד, נאלצו חברות ועסקים רבים להכניס אמצעים טכנולוגיים אשר יאפשרו את המשך העבודה וביצוע המטלות השונות, המשך התקשורת הסדירה בין העובדים והאפשרות ליצירת דיונים וירטואליים. 

שימוש בתוכנות ואפליקציות כגון ZOOM, BLUE JEANS, WECHAT, ALIBABA’S DING ודומותיהן הפך לשגרה. ZOOM רושמת מינואר 2020 ממוצע של יותר משני מיליון מצטרפים מדי חודש. במהלך כל שנת 2019 נרשמו לאפליקציה קצת פחות משני מיליון משתמשים בסך הכול. 

לצד מערכות אלו אני רואים שימוש תכוף במערכות נוספות המאפשרות גישה מרחוק לנתונים, שימוש הולך וגובר במערכות ענן המאפשרות גישה מכל מקום לכל חומר המצוי על מחשבי החברה, כמו גם מערכות המנטרות את רמת העבודה והתפוקה. חברת מיקרוסופט דיווחה כי חלק ניכר משטחי האחסון בענן אשר יועדו לשנתיים הקרובות נמכרו בחודש האחרון (עלייה של יותר מ-35%),וכי כרגע הדאגה הגדולה ביותר היא מציאת פתרונות ושטחי אחסון חדשים.

החברות הגדולות, כגון אפל, מיקרוסופט, גוגל, אמזון ודומותיהן, עמלות בימים אלו על מערכות מציאות מדומה, אשר תהיינה נגישות מאוד - בדומה לטלפונים החכמים שהושקו בשעתו

על רקע הקפיצה בתחומים אלו סביב התפרצות מגפת הקורונה, בשנתיים הקרובות אנו עומדים בפני פריצת דרך של ממש: החברות הגדולות, כגון אפל, מיקרוסופט, גוגל, אמזון ודומותיהן, עמלות בימים אלו על מערכות מציאות מדומה, אשר תהיינה נגישות מאוד - בדומה לטלפונים החכמים שהושקו בשעתו. מערכות אלו יהוו פלטפורמה לפיתוחים מפיתוחים שונים, וכבר עתה מדברים על חדרי ישיבות וירטואליים אשר יעניקו למשתמשים תחושה כאילו הם נמצאים שם ממש. אלו חדרים שיעוצבו בדומה לחדרי הישיבות, ויכילו את כל הפרטים המאפיינים את החברה. הם יאפשרו העברת מצגות, דיונים ועוד. למעשה, לא ירחק היום שבו נוכל לנהל את כל פגישותינו בדרך זו - החל מדיון בבית המשפט וישיבות של משרדי ממשלה ועירייה וכלה במפגשים חברתיים עם חברים שנמצאים מעבר לים.

אין ספק כי מהפכה זו שאני עדים להתרחשותה בימים אלו תשנה את תחום המשרדים מן הקצה לקצה. חיסכון בשטחי עבודה, במשרדים ובחדרי ישיבות יחייבו את תחום הנדל"ן לעשות חשיבה מחודשת להיכן ינוע התחום - והכול במטרה לא לעמוד עם מאות בנייני משרדים ריקים ברחבי העולם. 

חשיבה מחדש גם בתחום הקמעונאות

תחום הקמעונאות עבר הרבה מאוד שינויים בשנים האחרונות. מהפכת הרכישה המקוונת שינתה לחלוטין את הדרך שבה העולם רוכש מוצרי צריכה. כך, נתקלנו בשנים האחרונות במרכזי קניות ההולכים ומתרוקנים, כמו גם בחנויות ענק המצטמצמות ובחנויות הנסגרות לחלוטין. לנוחות שברכישה מקוונת אין תחרות. 

המשבר רק חיזק מגמה זו, וגרם גם לאחרוני המוהיקנים להבין כי ללא פלטפורמה מקוונת סיכויי ההישרדות קטנים והולכים. רשתות רבות נאלצו לסגור חלק ניכר מחנויותיהן, וישנם עסקים שסגרו את שעריהם כליל. מצב זה אילץ עסקים רבים לשנות גישה, וכך מדי יום אנו רואים עסקים נוספים המציעים את מרכולתם באמצעות האינטרנט, והיד עוד נטויה. 

כך לדוגמא בסוף שבוע האהבה בסין (14.2) נרשמו בערוץ הקניות המקוון של אחד ממרכזי הקניות הגדולים בעיר שנחאי יותר מ-500,000 כניסות, ופדיון מקוון של יותר מ-75,000 דולר. במבט ראשון סכום זה אולי לא ייראה כסכום גדול, אך הוא מהווה יותר מ-100% בהשוואה לשנה שעברה.  

החנויות "האמיתיות" יידרשו להמציא עצמן מחדש, יהפכו לחנויות קונספט ותצוגה ויחייבו יצירתיות וחדשנות על מנת למשוך את קהל הרוכשים ולהוציאם מנוחות ביתם

אותם אמצעים המשמשים את תחום המשרדים ייכנסו, כך נראה, יותר ויותר גם לתחום הקמעונאות: מציאות מדומה תוכל להציג בפני הרוכש את הפריטים, תקשורת ישירה עם המוכרים וסטייליסטים יקלו על הרכישה מרחוק ויצמצמו עוד יותר את שטחי המסחר. למעשה, החנויות "האמיתיות" יידרשו להמציא עצמן מחדש, יהפכו לחנויות קונספט ותצוגה ויחייבו יצירתיות וחדשנות על מנת למשוך את קהל הרוכשים ולהוציאם מנוחות ביתם.

מרכזי לוגיסטיקה חכמים והפצה ללא מגע יד אדם

העובדה כי בשל התפרצות מחלת הקורונה חלה עלייה מהותית ברכישות המקוונות מחייבת היערכות מחדש גם בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה. הלחץ על המרכזים הלוגיסטיים, על מערכות המחשוב ועל קווי החלוקה מחייב הגדלה של כוח האדם, אולם התקנות המגבילות תנועה והמגבלה על נוכחות אנושית חייבו את אותם מרכזים לזרז את תהליכי האוטומציה והחשיבה מחוץ לקופסה על מנת לתת מענה לאותו ביקוש הולך וגדל. 

בניסוי שנעשה לאחרונה בסין, נבחן השימוש ברחפנים וברובוטים ממונעים לשם חלוקת מזון במתחמים מסוימים, לטובת שירות חדרים בבתי מלון ועוד. בחלק מהעולם העתיד כבר כאן

בתוך שבועות בודדים הוצגו מערכות בינה מלאכותית המשפרות את ניהול המלאי, מיון הזמנות והכנה להפצה. כך לדוגמה, באחד ממרכזי הלוגיסטיקה של חברת ALIBABA בסין, מרכז שנבנה כמרכז חכם, נרשמה עלייה של יותר מ-50% ביעילות בהשוואה למרכז לוגיסטי רגיל - ועוד היד נטויה. 

אומנם מנגנוני ההפצה לצרכנים עדיין עושים שימוש בכוח אדם אנושי, אולם לא ירחק היום עד לכניסת הרכבים האוטונומיים, שיאפשרו גם הם ההפצה ללא מגע יד אדם. למעשה, בניסוי שנעשה לאחרונה בסין, נבחן השימוש ברחפנים וברובוטים ממונעים לשם חלוקת מזון במתחמים מסוימים, לטובת שירות חדרים בבתי מלון ועוד. השימוש נעשה באמצעות רשתות המבוססת על G5. כאמור, בחלק מהעולם העתיד כבר כאן.

"לטייל" בשכונה, ברוב ובנכס שאנו רוצים לרכוש - בלי לצאת מהבית

בסופו של דבר אנו מגיעים גם לתחום המגורים: המהפכה המתרחשת בתחום זה בשנים האחרונות מתבססת על תודעת שירות ועל ניהול חכם של הבניינים, והתפרצות הקורונה מזרזת תהליכים נוספים שמטרתם הכנת המרחב הביתי והתאמתו למרחב עבודה לעת הצורך. 

המגבלות על תנועה, התקהלות ושהייה משותפת בחללים הזניקה את השימוש במציאות מדומה גם בסקטור זה. כך, רוכש או שוכר פוטנציאלי יכול "לטייל" ברחובות השכונה, בבניין עצמו וכמובן בדירה הרלוונטית, וזאת מבלי לצאת מביתו. הוא יכול לשאול את כל השאלות, ולקבל את כל התשובות, כאילו ביקר במקום עצמו. אומנם חלק ניכר מהרוכשים או השוכרים עדיין יעדיפו להגיע ולראות את הנכס, אולם שערו בנפשכם כמה תסייע היכולת לחסוך בדיקה של עשרות נכסים ולהתמקד במספר מצומצם של נכסים - והכול באמצעות שימוש במציאות מדומה. אפשר רק לתאר כמה זמן נחסך במצב שכזה.

קצב ההטמעה של שינויים טכנולוגיים רק ילך ויגדל בעתיד הנראה לעין, ולפיכך העוסקים בתחום חייבים ללמוד את השינויים, להכיר אותם ולעשות בהם שימוש - והכול במטרה לחזק את עמידותם העסקית בפני משברים עתידיים שישפיעו על התחום

בניגוד לתחומים רבים בענף הנדל"ן, שבהם השפעת הקורונה והשימוש בטכנולוגיה כבר משנים את התחום ומעצבים אותו לעשור הקרוב, הרי שהשפעת התפרצות הקורונה על תחום המגורים - תחום שבראייה היסטורית הינו היציב ביותר בענף הנדל"ן - טרם נבחנה, שכן לכל מגמה קיימת מגמה הפוכה. גם אם נראה שינויים מהותיים בסקטור זה, הרי שהשפעתם תהיה פחותה מאשר בתחומים האחרים.     

לסיכום, הזינוק בשימוש בטכנולוגיה שתאפשר את המשך החיים תחת מגבלות הקורונה היה עצום. במקביל ניתן לומר כי עד כה נראה שמדובר בהצלחה פנומנאלית, אך כזו שתותיר חותם מהותי על מרבית תחומי הנדל"ן. אנו צופים שקצב ההטמעה של שינויים טכנולוגיים רק ילך ויגדל בעתיד הנראה לעין, ולפיכך העוסקים בתחום חייבים ללמוד את השינויים, להכיר אותם ולעשות בהם שימוש - והכול במטרה לחזק את עמידותם העסקית בפני משברים עתידיים שישפיעו על התחום.

הכותבים הם שותפים מנהלים ומבעלי קרן ההשקעות RARE Capital Fund, המתמחה בהשקעות המשלבות נדל"ן וטכנולוגיה בשוק ה-MultiFamily בארה"ב; גיא אליאס הוא מרצה בהתמחות נדל"ן במרכז הבינתחומי בהרצליה ובמרכז הנדל"ן.