נדל"ן במשבר: מורה נבוכים לבעלי דירות בזמן הקורונה

את המשבר ואת השפעותיו אי אפשר שלא להרגיש, בצורה כזאת או אחרת. בימים האחרונים מרכזים משרדי הממשלה מאמצים בשמירה על פעילות כלשהי בענף הנדל"ן, וזה אומר שגם בזמן זה ישנן עסקאות ופרויקטים זזים קדימה. המצב הזה, שטרם הכרנו כמותו, מעלה לא מעט שאלות בראשם של בעלי דירות. לפניכם תשובות מפורטות שיסייעו לכם להבין יותר.

רכשתי דירת ארבעה חדרים מקבלן, וכתוצאה ממשבר הקורונה יהיה עיכוב משמעותי מצד הקבלן במסירת הדירה. האם לפי חוק המכר מגיע לי פיצוי?

החוק קובע כי רוכש דירה זכאי לפיצוי בגין איחור במסירה, בשיעורים הקבועים בחוק. עם זאת, בסעיף 5א' לחוק המכר (דירות) נקבע כי הצדדים להסכם, כלומר הקבלן והקונה, יכולים להסכים כי הקבלן לא יחויב בתשלום הפיצוי במקרה שבו האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. במילים אחרות, שאלת הזכאות לפיצוי תלויה באופן ניסוח ההסכם. 

הקבלן טוען שיש סגר והפועלים הפלסטינים לא הגיעו לאתרי הבנייה. האם מקרה כזה נחשב לכוח עליון? הרי הוא אינו מחויב להעסיק פועלים מסוימים, ויכול לקחת במקומם אחרים, לא?

בשורה של פסקי דין שניתנו במהלך השנים על ידי בתי המשפט נקבע כי מלחמה אינה מהווה "כוח עליון" בישראל, זאת מאחר שאנו נמצאים באופן תמידי במצב מלחמה - ולפיכך קבלן המתקשר בהסכם צריך לצפות את האפשרות כי לא יוכל להיעזר בפועלים פלסטינים מחמת סגר על השטחים. מאותה סיבה, על פניו, סגר על השטחים, גם כאשר הוא נובע מהתפשטות הקורונה, אינו מהווה "כוח עליון". גם כאן, עם זאת, לא מדובר בקביעה נחרצת ויש לבדוק זאת לעומק.

אני, הדייר, רוצה להיות מוכן לכל תרחיש. האם מוטלת עליי חובת ההוכחה והתיעוד במקרה שהעבודות אכן הופסקו? כיצד אני צריך להיערך?

בהסכמי רכישת דירה נוטל על עצמו הקבלן התחייבות להשלים את בניית הדירה בלוחות זמנים קצובים ומוגדרים. בנסיבות מסוימות שייקבעו בגוף ההסכם בין הצדדים, יוכל הקבלן להצדיק איחור בביצוע התחייבויותיו מבלי שיחויב בתשלום פיצוי. הנטל להוכיח את התקיימותן של אותן נסיבות מוטל אפוא על הקבלן. לכן, לא מוטלת על הרוכש חובת הוכחה או תיעוד ביחס למועדי הפסקת העבודות. 

עם זאת צריך לזכור כי נכון להיום העבודות באתרי בנייה הוגדרו כעבודות חיוניות, ולפיכך לא הוגבלו ולא הופסקו. כדאי אפוא להיות ערים לעובדה כי הקבלן המשיך לפעול בתקופת הקורונה על מנת למנוע ממנו לנסות בעתיד לעשות שימוש לרעה באירועים שהתרחשו בתקופה זו בניסיון להצדיק איחור שייגרם מנסיבות אחרות לחלוטין.

אני חותם בשבוע הבא על חוזה לרכישת דירה. מה צריך לדעת לגבי חוזים שנחתמים בימים אלה? להכניס סעיף הנוגע למגפת הקורונה?

יש להניח כי בהסכמים שייחתמו בימים אלו ידרוש הקבלן לשלב סעיף הקובע כי התקופה הנוכחית לא תימנה במניין המועדים הקבועים בהסכם, ולכל הפחות תקנה לו זכות להארכת מועדים. לרוכש דירה הייתי מציע להיות ער למנגנון הצמדת מחיר הדירה בהסכם הרכישה. קיימת אפשרות כי האירועים הנוכחיים יגרמו לאינפלציה, אשר תגרום לעליית המחיר החוזי של הדירה.

רכשתי דירת חמישה חדרים מיד שנייה. האם ניתן לבטל חלק מההתחייבויות בחוזה?

יש, כמובן, לבדוק כל הסכם לגופו, אך על פניו בחוזים סטנדרטיים האירועים הנוכחיים אינם מאפשרים לרוכש דירה לבטל התחייבות כלשהי מהתחייבויותיו בחוזה, אלא במקרה של הפרת התחייבויות המוכר.

האם במצב הנוכחי הקפאת פרויקטים להתחדשות עירונית מוצדקת?

אנחנו מזהים היום במשרד כי בשונה משוק העסקאות הפרטיות של מכירת/רכישת דירות, אשר נעצר כמעט לחלוטין, דווקא בתחום ההתחדשות העירונית מתקיימת פעילות ערה ואינטנסיבית. גם התרחישים האפוקליפטיים ביותר צופים כי המגפה תחלוף בתוך כמה חודשים, ולפיכך יזמים אינם נרתעים מקידום הסכמים ומחתימתם (כמובן תוך הערכה זהירה לגבי ייקור העבודות או ירידה במחירי הדירות). גם בעלי הדירות מפנימים כי המצב הנוכחי ילווה אותנו לפחות תקופה מסוימת. 

לפיכך, לאחר שחלף ה"שוק" הראשוני, חזרו הדיירים בהובלת חברי הנציגויות לקיום משאים ומתנים, לקידום הפרויקט ולחתירה לחתימה. השילוב של זמן פנוי אצל מרבית בעלי הדירות עם קיומם של אמצעים טכנולוגיים כמו אפליקציית ZOOM, מייצר קרקע פורייה וכלים נוחים להמשיך ולהתקדם. זו מגמה שאנו צופים שתלך ותגבר. נכון לעת הזאת איננו מכירים פרויקטים שהוקפאו כתוצאה מהמצב. יש להניח כי לאור הקושי לקדם בקשות להיתר מול הרשויות הרלוונטיות ובראשן העיריות, יידרשו היזמים לשלב סעיפים מתאימים בגוף ההסכם, המתייחסים לתקופה ולקשיים שהיא מייצרת.