מעז יצא מתוק? ההתפתחויות הנדל"ניות החיוביות בימי הקורונה

בימים שבהם נראה שהכאוס שולט בכול - בזירה הרפואית, במערכת השלטונית וכמובן גם בזירה הכלכלית, שבהם ממשלת מעבר קובעת תקנות שאין להן תקדים במדינות דמוקרטיות ומשעה את פעילות הכנסת ובתי המשפט, ושבהם התחושה הכללית היא שלמעַט מדי אנשים יש מושג איך להתמודד עם הסיטואציה, התבלט דווקא ענף הבנייה כאי של נורמליות ושפיות. זאת בעקבות כמה התפתחויות מהימים האחרונים, שמעוררות את התקווה שבסוף אולי בכל זאת יהיה פה בסדר.

את הכיוון החיובי התחילה ההחלטה להחריג את ענף הבנייה מרשימת הענפים שבהם יחולו הגבלות העבודה שהטילה הממשלה לרגל המצב, בשל ההשלכות הכלכליות הכבדות שתהיינה להקפאת הבנייה. זו הוליכה ליוזמה חיובית נוספת, שבאה הפעם מכיוון הקבלנים, לשכן את עשרות אלפי הפועלים הפלסטינים המועסקים בענף באלפי חדרי מלון ברחבי הארץ, באופן שיוכלו להמשיך לעבוד על אף הסגר הממושך שצפוי להיות מוטל על שטחי יהודה ושומרון.

הענף יוכל להמשיך ליהנות מעשרות אלפי פועלים שדרושים לו, הפועלים יוכלו להמשיך לפרנס את משפחותיהם בכבוד ולשרוד את התקופה הקשה, וחשוב לא פחות – ענף המלונאות והתיירות שעליו הנחיתה המגפה העולמית מהלומה אנושה, יוכל למתן את הפסדיו ולהשכיר אלפי יחידות מלונאיות לקבלנים.Win-Win-Win

אומנם לא כל הפועלים יוכלו לעזוב את משפחותיהם לאורך תקופת הסגר הממושכת, הצפויה להימשך חודשיים, כך שפגיעה מסוימת בכל זאת תתרחש, ועדיין - מדובר בדוגמה לחשיבה יצירתית, דבר שאינו מובן מאליו כלל בזמני לחץ ומשבר, שהביאה בסופו של דבר לרווח משולש: הענף יוכל להמשיך ליהנות מעשרות אלפי פועלים שדרושים לו, הפועלים יוכלו להמשיך לפרנס את משפחותיהם בכבוד ולשרוד את התקופה הקשה, וחשוב לא פחות – ענף המלונאות והתיירות שעליו הנחיתה המגפה העולמית מהלומה אנושה, יוכל למתן את הפסדיו ולהשכיר אלפי יחידות מלונאיות לקבלנים.Win-Win-Win.

בתפקיד הרגולטור: נגיף קטלני

תופעה חיובית נוספת שהולכת ותופסת תאוצה בחסות הנגיף היא השבָתָן לשוק של אלפי דירות מגורים שהוסבו למלונאות במסגרת תעשיית ההשכרות לטווח קצר, וידועות בציבור הרחב כ"דירות Airbnb" על שם האתר הפופולרי (כפי שחשפה שלומית צור ב"כלכליסט"). עדיין לא ידוע כמה מהדירות שהוסבו עושות כעת את דרכן ההפוכה לשוק המגורים, אבל הפוטנציאל הוא קרוב ל-10,000 דירות. אם אכן יחזרו רובן לשמש למגורים, הדבר עשוי כמובן להשפיע משמעותית על היצע השכירות, בעיקר בשכונות המבוקשות של תל אביב.

עד כה התבלטו ישראל בכלל ותל אביב בפרט כדוגמאות ייחודיות בעולם המערבי שבהן מסרבות הרשויות בתוקף לנקוט צעדים משמעותיים להגבלת התופעה, ומאפשרים לה להשתולל באין מפריע על חשבון התושבים. כך הגענו למצב שבו שיעור הדירות המוצעות להשכרה בתל אביב עולה עשרות מונים על שיעור הדירות המוצעות בניו יורק, בפריז או בברצלונה. אלא שהקורונה כאמור צפוי לשנות את המצב.

את השנה הזו מוטב למדינה לנצל על מנת לעשות סדר בנושא ולקבוע מדיניות סדורה: האם מותר או אסור להשתמש בדירות למלונאות באופן קבוע, לאילו משכי זמן מותר לבצע פעילות זו ומה שיעור המס שיש לגבות? אחרת, נראה בעוד שנה או שנתיים את ההפקרות ממשיכה לחגוג

זה אומנם מצער ואף מביש שמי שמשמש בסופו של דבר כרגולטור האחראי בנושא הזה הוא נגיף קטלני, אבל לאור מחדלי משרדי השיכון, המשפטים והעירייה - ניקח גם את זה. אלא שמדובר כמובן במצב זמני: בשנה הקרובה לפחות תמשיך ההאטה החריפה בענף התיירות, אך אחריה צפויים בעלי הדירות למהר ולהסב אותן פעם נוספת למטרה מלונאית. 

את השנה הזו מוטב למדינה לנצל על מנת לעשות סדר בנושא ולקבוע מדיניות סדורה: האם מותר או אסור להשתמש בדירות למלונאות באופן קבוע, לאילו משכי זמן מותר לבצע פעילות זו ומה שיעור המס שיש לגבות? אחרת, נראה בעוד שנה או שנתיים את ההפקרות ממשיכה לחגוג, ואת שוכרי הדירות שאינם נמנים עם העשירון העליון ממשיכים להיבעט אל מחוץ לעיר.

קבלנים, חבקו את היטל ההשבחה 

השבוע חשפה הלית ינאי-לויזון ב"גלובס" את החלופה שמתגבשת כיום במנהל התכנון לתמ"א 38, התוכנית שצפויה לעבור מהעולם באוקטובר 2022. סקופ שבימים כתיקונם היה מעורר סערה ושבנסיבות הנוכחיות עבר בשקט כמעט מוחלט.

החלופה כוללת כמה עיקרים, בהם כאלו שוודאי יערבו מאוד לאוזני היזמים העוסקים בתחום. כאלה הם למשל היקפי זכויות הבנייה, שעשויים להגיע עד ל-350% לעומת הבנייה הקיימת, וכן הפיכת החלטת הוועדה לאישור התוכנית גם להחלטה למתן להיתר בנייה, ללא צורך בדיון נוסף. הרשות המקומית מצידה מרוויחה במתווה החדש יכולת להקצות חלק מהשטח הבנוי החדש לשימושים ציבוריים כגון מרפאות, גני ילדים או בתי כנסת.

רק לגבי דבר אחד המתווה החדש "שותק", והוא יכולתה של הרשות המקומית להתחיל לגבות היטל השבחה על אישור התוכנית החדשה. כידוע, זכויות הבנייה שניתנות במסגרת תמ"א 38 פטורות מתשלום ההיטל, וכאשר נשאל בכיר מנהל התכנון על ידי ינאי-לויזון אם הדבר צפוי להשתנות, הוא נמנע מתשובה חד-משמעית ואמר כי מנהל התכנון ימליץ "לפתוח את העניין של היטל ההשבחה", כלומר לבחון את השאלה.

על מנהל התכנון כבר בשלב הזה להבהיר חד-משמעית כי בחלופה המתגבשת יחויבו הפרויקטים בהיטל השבחה , משום שזה הדבר הנכון לעשות, וכי מי שצפוי להרוויח מכך הם קודם כל הקבלנים

אני מניח שמטרת התשובה המתחמקת בנושא הרגיש היא שלא לעורר בשלב הזה התנגדות חריפה מדי למתווה המתגבש מצד הקבלנים ונציגיהם, אך מדובר בטעות. על מנהל התכנון כבר בשלב הזה להבהיר חד-משמעית כי בחלופה המתגבשת יחויבו הפרויקטים בהיטל השבחה , משום שזה הדבר הנכון לעשות, וכי מי שצפוי להרוויח מכך הם קודם כל הקבלנים.

על פניו מדובר באמירה אבסורדית. כיצד בדיוק צפויים הקבלנים להרוויח ממס שיושת עליהם? אך ההיגיון שבה פשוט. גיוס השלטון המקומי לטובת המתווה הוא תנאי ראשון במעלה לכך שהוא יצליח, ושפרויקטים אכן יצאו לפועל.

הפטור הִשניא את תמ"א 38 על השלטון המקומי כבר מרגע לידתה. זו הסיבה שבמשך שנים ארוכות נלחמו רוב רשויות מרכז הארץ בראשות תל אביב בתוכנית בשצף קצף, והערימו על הליך אישורם של הפרויקטים אינספור קשיים

מכל הקשיים והעיוותים השונים של תמ"א 38 , הפטור המוחלט מתשלום היטל השבחה היה בעיניי החמור ביותר. לא רק בגלל שתוספת של אלפי יחידות דיור לרשות מקומית מחייבת הקמת תשתיות חדשות וההיטל הוא מקור המימון שלהן, אלא בעיקר משום שהפטור הִשניא את תמ"א 38 על השלטון המקומי כבר מרגע לידתה. זו הסיבה שבמשך שנים ארוכות נלחמו רוב רשויות מרכז הארץ בראשות תל אביב בתוכנית בשצף קצף, והערימו על הליך אישורם של הפרויקטים אינספור קשיים. 

מי שרוצה שגורלה של החלופה יהיה שונה, ולענף הבנייה על כל נגזרותיו יש בכך עניין רב, צריך לדאוג שהשלטון המקומי יהיה מרוצה, והחלת היטל השבחה בשיעור מסוים היא הדרך לעשות זאת. אחרי עשור וחצי של אכילת מרורים מהשלטון המקומי הקבלנים כבר מבינים זאת בעצמם, ולמנהל התכנון אין סיבה לגמגם בנושא.