השכרת דירות בימי קורונה: על ההיבט המיסויי של יוזמת "דירות הבידוד"

התפשטות נגיף הקורונה משפיעה באופן דראסטי על כל הענפים במשק. ישנם כאלו שסובלים מירידה חדה בהכנסות, ואילו אחרים – תופתעו אולי לשמוע - זוכים לביקוש ער. לא, לא רק יצרני המסכות ותכשירי החיטוי זוכים לפופולריות שיא: גם דירות להשכרה לטווח קצר הפכו למצרך מבוקש, כדי לשמש שוכרים שנאלצים לשהות בבידוד לפרק זמן של שבועיים. 

מי שמעדיף ליצור הפרדה הרמטית בינו לבין בני משפחתו עובר עם חפציו לדירה קטנה לתקופת הבידוד, וכך מצמצם את סיכויי ההדבקה למינימום. באתר Airbnb, למשל, אפשר למצוא דירות להשכרה למטרה זו, וכך גם בקבוצות פייסבוק כמו "דירות לבידוד" או "You Are Not Alone – דירות לבידוד בכל רחבי הארץ". גם רופאים אשר חוששים להדביק את הקרובים שלהם בוחרים להתגורר בדירות כאלו, ובשורה התחתונה - המהלך הזה כבר הפך לתופעה.

אז אם יש ברשותכם נכס רלוונטי, אתם בוודאי שוקלים להשכיר אותו לטווח קצר, דרך אתר Airbnb ואתרים דומים. לפני שאתם מבצעים את המהלך, חשוב שתתעדכנו בהנחיות רשות המיסים הנוגעות בדיוק למהלכים כאלו

אז אם יש ברשותכם נכס רלוונטי, אתם בוודאי שוקלים להשכיר אותו לטווח קצר, דרך אתר Airbnb ואתרים דומים. לפני שאתם מבצעים את המהלך, חשוב שתתעדכנו בהנחיות רשות המיסים הנוגעות בדיוק למהלכים כאלו.

נכון להיום, הכנסות משכר דירה עד לסכום של 5,100 שקל לחודש פטורות מתשלום מס הכנסה ("מסלול פטור ממס", תקרה לשנת 2020). אם שכר הדירה עולה על 5,100 שקל אך נמוך מ-10,180 שקל, ניתן לבחון את מסלול הפטור חלקי ממס; אפשרות נוספת היא לשלם מס של 10% ("מסלול מס מופחת") בתנאי שהדירה משמשת למגורים וההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק. במסלול זה הוצאות הקשורות לדירה, כולל פחת, לא ניתנות לניכוי.

השכרה קצרת טווח? הדירה תיחשב כעסק

כל המסלולים שפורטו לעיל מתייחסים לדירות המושכרות לצורך מגורים. אבל, דירה המושכרת בשכירות קצרת טווח כמו באתרי Airbnb לא נחשבת כדירה לצורך מגורים. כשמשכירים את הדירה (או את הצימר) לטווח קצר לתיירים או לנופש, וגם לצורך בידוד, הכללים משתנים: הדירה נחשבת כעסק לכל דבר. 

במקרה כזה ההכנסה משכר הדירה נחשבת הכנסה עסקית, ובעלי הדירה צריכים להירשם ברשויות המס ולפתוח תיק במע"מ כעוסק פטור או כעוסק מורשה (בהתאם למחזור ההכנסות. לדוגמה, תקרת ההכנסות של עוסק פטור לשנת 2020 היא 100,491 שקל). אם מדובר בעוסק מורשה, יש לנהל ספרים בהתאם להוראת ניהול ספרים. כמו כן, מתוקף תקנה 15 לחוק מע"מ, בקניית דירת קבלן לצרכים עסקיים לא ניתן יהיה להזדכות על מרכיב המע"מ.

כאשר מדובר בדירה אשר שימשה אותנו למגורים בלבד, וזוהי דירת המגורים המזכה היחידה שלנו, אנו יכולים ליהנות מפטור מתשלום מס שבח במכירה. אם "צבענו" את דירת המגורים שלנו לדירת Airbnb והפכנו אותה בעצם לעסק, אנו עשויים לאבד את הפטור של דירת מגורים מזכה וגם לא ליהנות ממס לינארי

מלבד תשלומי מע"מ יש לקחת בחשבון תשלומי מס הכנסה: ההכנסות מדירה המושכרת לטווח קצר מדווחות כהכנסה מעסק, ואם קיימת הכנסה נוספת, שכר הדירה יתווסף למס השולי. ויש גם תשלום לביטוח לאומי. 

לעניין תשלום מס השבח ישנה השלכה גדולה מאוד, שכן כאשר מדובר בדירה אשר שימשה אותנו למגורים בלבד, וזוהי דירת המגורים המזכה היחידה שלנו, אנו יכולים ליהנות מפטור מתשלום מס שבח במכירה. אם "צבענו" את דירת המגורים שלנו לדירת Airbnb והפכנו אותה בעצם לעסק, אנו עשויים לאבד את הפטור של דירת מגורים מזכה וגם לא ליהנות ממס לינארי.

לצד כל אלו חשוב כמובן לבדוק את תקופת השימוש, כמו שהמחוקק קבע: על הדירה לשמש למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה או ב-80% מהתקופה לחישוב השבח - בדרך כלל בתקופה שמאז הרכישה ועד המכירה.

אחת מתקלות המס שיש לקחת בחשבון בהקשר זה היא מרכיב המע"מ: על פי פס"ד שלום חנוך אנו למדים כי בעת המכירה יהיה עלינו לשלם מע"מ על ההפרש שבין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה של הנכס.

השורה התחתונה היא כזו: השכרת דירות לטווח קצר לצורך בידוד היא הזדמנות ללא ספק, בטח כשמדובר בענף התיירות שנפגע קשות מהמצב. אבל, הביאו בחשבון שמדובר בעסק לכל דבר ועניין, וגם כאן – כמו בכל עסק אחר – יהיו לכם הרבה "שותפים" להכנסות.