שתי דרכים למכירת מלון – וההבדלים ביניהן: עסקת נכס או עסקת מניות?

אחת השאלות המהותיות במסגרת ביצוע עסקה למכירת מלון היא: האם ביצוע העסקה יהיה בדרך של מכירת המלון כנכס, או דרך מכירת מניות החברה בעלת המלון. מדוע השאלה מהותית כל כך? משום שהתשובה לשאלה תביא להשלכות רבות, ובין היתר כמובן - השלכות מס. 

מתווה של רכישת המלון כנכס משמעותו עסקה שבה הרוכש מתקשר בהסכם עם החברה לרכישת המלון, וכן רשימה של נכסים והתחייבויות נוספים שמפורטים במפורש, בדרך כלל, בנספח מיוחד. אחד היתרונות הבולטים ברכישה כזו הוא נטרול הסיכונים ואי-הוודאות הקיימים בעסקת רכישת מניות חברה.

הסיכונים משפיעים על שווי העסקה 

בעסקה לרכישת המלון כנכס הרוכש אינו לוקח על עצמו את סיכוני התביעות הקיימות/העתידיות כנגד החברה, ורוכש את נכסי החברה בנטרול התחייבויות שלא סוכמו במפורש בהסכם. הרכישה כוללת גם פתרון לבעיית ההון החוזר, בדרך כלל על בסיס הסכמה שזה יהיה אפס, ותהא התחשבנות למועד הסגירה. מטבע הדברים, לאור הקטנת סיכון הרוכש בעסקה שכזו, המחיר שהחברה תדרוש יהיה גבוה יותר.

המתווה השני הוא, כאמור, עסקת מניות: בעלי המניות של החברה המחזיקה במלון (או במלונות), הם למעשה המוכרים. הם מתקשרים עם הרוכש בהסכם מכירת מניות, שלפיו כל מניות החברה נמכרות לרוכש. בכך, הלכה למעשה, מועברים לרוכש כל הנכסים וההתחייבויות של החברה.

בעסקת מניות נערך על ידי הרוכש הליך בדיקת נאותות ארוך יותר. הליך זה עשוי להאריך את תהליך המכירה. חשוב לזכור כי מטבע הדברים, הליך כזה של בדיקת נאותות עשוי לחשוף מידע על המלון לרוכש הפוטנציאלי, אשר במקרים מסוימים הינו מתחרה של המוכר או גוף הקשור למתחרה שכזה

בעסקת מניות נערך על ידי הרוכש הליך בדיקת נאותות ארוך יותר. הליך זה עשוי להאריך את תהליך המכירה. חשוב לזכור כי מטבע הדברים, הליך כזה של בדיקת נאותות עשוי לחשוף מידע על המלון לרוכש הפוטנציאלי, אשר במקרים מסוימים הינו מתחרה של המוכר או גוף הקשור למתחרה שכזה. 

נוסף על כך, הליך רכישת מניות עלול להעמיס עלויות עסקה נוספות, זליגת מידע לגבי המו"מ לצדדים שלישיים (כמו עובדים וספקים) - והכול בטרם קיימת ודאות לגבי השלמת העסקה. נוסף על כך, הגוף הרוכש עשוי לנצל את ממצאי בדיקת הנאותות לצורך "פתיחת" המו"מ על התנאים המסחריים, ובניסיון להפחית את התמורה. לצד אלו, מתווה מכירת מניות טומן בחובו גם יתרונות למוכר, כמובן, וביניהם העברת מלוא התחייבויות החברה לידי הרוכש, קבלת התמורה בידי בעלי המניות ויתרונות מיסוי. 

עסקה בדרך של מכירת מניות עשויה להיות נוחה יותר בהיבטים של קבלת הסכמות מצדדים שלישיים, שהסכמתם נדרשת מכוח הסכם או דרישות של הרשויות. קיימים מצבים שבהם העברת שליטה אינה מחייבת אישור, שכן זהות החברה שהתקשרה בהסכם לא משתנה (רק בעלי המניות מתחלפים). זאת, בשונה ממכירת נכס המחייבת העברת הזכויות והתחייבויות מכוח הסכם עם צד שלישי לרוכש. באשר לרישום הקנייני של המלון, הרי שבמתווה מכירת מניות, לא נדרשים שינויים ובכלל זה לא נדרשים אישורים מאת הרשויות.

אחד ההיבטים המעניינים ביותר: היבט המיסוי

מבחינת מיסוי, יש לשאלת מבנה העִסקה משמעות רבה: בעוד שמכירת נכס מסווגת כעסקה במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין , הרי שעסקת מכירת מניות ככלל לא תסווג כעסקה במקרקעין, וככלל - חברה המוכרת מלון לא תיחשב כ'איגוד מקרקעין'. משכך, על עסקה במתווה זה יחול מס רווח הון. 

היבט מיסויי נוסף שחשוב לציין בהקשר זה הוא שבעת מכירת מניות החברה, כאמור, בעלי המניות הם הישות המשפטית המוכרת ולא החברה - ולכן הכסף ישולם לבעלי המניות. בעסקה למכירת נכסים, לעומת זאת, הכסף משולם לחברה כמובן.

ומה לגבי העובדים הקיימים?

לגבי עובדי המלון, ההבחנה בין שני סוגי העסקאות מורכבת יותר: בפועל, נהוג שעובדי מפתח נשארים לעבוד במלון לאחר מכירתו, על מנת שהמלון יוכל להמשיך ולתפקד. במקרה כזה, בין אם נמכרות מניות החברה ובין אם המלון נמכר כנכס, רצף העסקתם נמשך, שכן הם נשארים בתפקידם ובאותו מקום עבודה. משכך, לגבי עובדים אלה נותרת בעינה חשיפת הרוכש לזכויות ותשלומים בגין התקופה שקדמה למועד רכישת המלון. 

לסיכום, וככלל, אינטרס המוכר יהיה למכור את החברה בעלת המלון או המלונות בדרך של מכירת מניות, בעוד שאינטרס הרוכש יהיה לרכוש את המלון כנכס - כדי שיוכל לבחור ולברור אילו נכסים והתחייבויות הוא לוקח על עצמו במסגרת העסקה. שאלת מתווה העסקה היא פונקציה של מו"מ, המושפע גם מהיצע וביקוש בשוק.

הכותבת הינה שותפה במשרד מ. פירון ושות' ועוסקת בתחומי המשפט המסחרי, הנדל"ן והמלונאות.