העליון החליט סופית: זכויות הבנייה בבניין המשרדים הראשון בת"א שייכות לכלל בעליו

זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שניתנות לניוד ולמכירה בבית הדר בצומת הרכבת פינת דרך בגין בתל אביב, מצויות בבעלות כלל בעלי הזכויות בבניין, ולא בבעלותן הבלעדית של החברות גג בית הדר ובית הדר שנמצאת בפירוק מרצון. בית המשפט העליון דחה בשבוע שעבר את בקשת החברות לדיון נוסף, זאת בשל העדר עמידה בתנאים לקיומו של הליך דיון נוסף. וכעת ההחלטה בפרשה היא סופית.

בית הדר הוא בניין המשרדים הראשון שנבנה בתל אביב והוקם בין השנים 1936-1938 על ידי האדריכל קרל רובין. מבנה זה הוא גם הבניין הראשון שנבנה כשלד פלדה, סוג בנייה נדיר יחסית בישראל. 

נשיאת העליון אסתר חיות דחתה בקשה לקיום דיון נוסף בפסק הדין של בימ"ש העליון, שקיבל ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי. לפי פסק הדין של העליון מחודש יולי, בכל מקרה שבו לא נאמר במפורש אחרת, זכויות הבנייה יחולקו בין כלל בעלי הדירות.

הדיון היה לגבי הסכם סטנדרטי שנחתם בשנות ה-60 של המאה הקודמת בין בעלי הזכויות ביחידות הבית המשותף בבית הדר, שבו נקבע כי שטח גג הבניין יוצמד ליחידות מסוימות ויהיה שייך לבית הדר ולא יוגדר כרכוש משותף. עוד הוסכם כי בעלי אותן יחידות יוכלו לבנות קומות נוספות בהתאם לזכויות שחלו באותה עת ללא הסכמת הדיירים. הסכמת אלו נכללו בפנקס הבתים המשותפים.

ב-1963 הועברו זכויותיה של חברת בית הדר ביחידות המוצמדות חברת גג בית הדר לצורך מימוש זכויות הבנייה שהיו בתוקף באותה עת מכוח תוכניות בניין עיר. והם אכן בנו קומה רביעית וקומה חמישית חלקית בבניין. בנייה זו לא נרשמה בפנקס. בהמשך לכך, לא נרשמה בפנקס הצמדה של גג הקומה החדשה ליחידות אשר בבעלות חברת גג בית הדר.

בשנת 1994 פורסמה למתן תוקף תוכנית מתאר לבנייה על גגות בתים - תוכנית הגגות, החלה על כל מרחב התכנון של העיר תל אביב-יפו. במסגרת התוכנית ניתן לבעלי דירות הממוקמות בקומה העליונה של בית משותף , בנוסף לזכויות הבנייה הקיימות, גם היתר לבניית חדר, בצמוד לכל אחת מדירות הגג בשטח שלא יעלה על 23 מ"ר. 

בעלי הזכויות בו החליטו למכור את זכויות הניוד לצד שלישי, ולהשתמש בתמורה שתתקבל מהמכירה לצורך כיסוי עלויות השיקום. על רקע זה, התעוררה מחלוקת בין הצדדים שעניינה בשאלה למי שייכות זכויות הניוד ל-1,250 מ"ר

לאחר מכן אושרו זכויות בנייה נוספות בבניין, שיצרו את המחלוקת: למי שייכות זכויות הבנייה הנוספות בסך של יותר מ־1,200 מ"ר. במקרה דנן אושרה לבניין מכוח תוכנית זו תוספת זכויות בנייה בסך כולל של 460 מ"ר. ב-2008 הבניין הוכרז כמבנה לשימור וכתוצאה מכך נקבע כי לא תותר כל תוספת בנייה בתחומו. עם זאת תוכנית השימור העניקה לבעלי הזכויות בבניין תמריצים שונים. בין היתר, הוענקו במסגרת התוכנית זכויות בנייה הניתנות לניוד למקרקעין אחרים, אשר כוללות תוספת של 751 מ"ר שניתנה כתמריץ לשיקום הבניין וכן שטח של 460 מ"ר, המשקף את זכויות הבנייה הקיימות בבניין (סה"כ כ-1,200 מ"ר).

בעלי הזכויות בו החליטו למכור את זכויות הניוד לצד שלישי, ולהשתמש בתמורה שתתקבל מהמכירה לצורך כיסוי עלויות השיקום. על רקע זה, התעוררה מחלוקת בין הצדדים שעניינה בשאלה למי שייכות זכויות הניוד ל-1,250 מ"ר.

בעלי הזכויות טענו שהחוזים שנכרתו בעבר, ואשר הקנו למבקשות זכויות על גג הבניין, אינם חלים על זכויות בנייה שניתנו לאחר החתימה. במסגרת ניהול ההליך בבית המשפט המחוזי הגיעו הצדדים להסכמה כי זכויות התמריץ יחולקו בין כל בעלי היחידות בבניין, ולפיכך נותרה מחלוקת בנוגע לבעלות בזכויות היתרה.

חברות בית הדר טענו: הלכה חדשה היוצרת אי ודאות 

באוגוסט 2021 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב תחת השופט יונה  אטדגי את התביעה, וקבע כי כוונת בעלי היחידות בבניין הייתה להעניק את כלל זכויות הבנייה על גג הבניין, לרבות זכויות בנייה עתידיות, לחברות בית הדר. ונקבע כי אלמלא תוכנית השימור היו חברות בית הדר מחזיקות בזכויות היתרה, ולפיכך כי הערך הכלכלי הנובע מניוד אותן זכויות בשל מגבלות תכנית השימור, שייך להן בבלעדיות.

ביולי השנה נידון הערעור על פסק דין זה. בית המשפט קבע כי מהפסיקה שעסקה בזכויות בנייה בבתים משותפים, עולה שלצורך ויתור על זכויות בנייה בבית משותף נדרשת הסכמה ברורה ומפורשת בין בעלי הזכויות בו; וכי ניתן ללמוד מעצם הצמדת גג ליחידה בבית משותף, על העברת זכויות הבנייה המוקנות לבית המשותף לבעלים של אותה היחידה, גם כאשר הגג הוא המקום היחיד שבו ניתן לממש בפועל זכויות אלו; וכי לא ניתן להסיק בהכרח מהסכמה לבנייה מסוימת על הגג, על כוונה להעברת כלל זכויות הבנייה הנוספות שהוקנו, וקבע לבסוף שזכויות היתרה על 400 מ"ר מקורן בתוכנית הגגות משנות התשיעים ולא בהסכמים שנחתמו בשנות השישים והשבעים.

בבקשה לדיון נוסף טענו חברות בית הדר כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה היוצרת חוסר ודאות בתחום הנדל"ן בכלל ובקרב בעלי הזכויות בבתים משותפים בפרט, וכי מדובר בזכויות שנרכשו בתמורה מלאה, והראיות וההתנהגות במשך שנים מראה שהזכויות שייכות להן

בבקשה לדיון נוסף טענו חברות בית הדר כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה היוצרת חוסר ודאות בתחום הנדל"ן בכלל ובקרב בעלי הזכויות בבתים משותפים בפרט, וכי בעלי הזכויות בבית משותף יוותרו על הסכמים בבית משותף כי בית המשפט קבע שאפשר להתעלם מהן. לדברי החברות מדובר בזכויות שנרכשו בתמורה מלאה, והראיות וההתנהגות במשך שנים מראה שהזכויות שייכות להן. 

חיות דחתה את הבקשה לדיון נוסף ופסקה כי הליך הדיון הנוסף הוא הליך נדיר וחריג, השמור למקרים שבהם נפסקה הלכה העומדת בסתירה להלכה קודמת של בית המשפט העליון, או שמפאת חשיבותה, קשיותה או חידושה ראוי לקיים בה דיון נוסף. לקביעת חיות, תנאים אלה אינם מתקיימים במקרה זה.

לדבריה, בפסק הדין מושא הבקשה לא נפסקה הלכה כלשהי. בית המשפט בחן את התשתית העובדתית שהוצגה בפני בית המפט מחוזי ויישם את הפסיקה הנוגעת לעניין, בקובעו כי ההסכמות בין הצדדים לא התייחסו לזכויות שבמחלוקת ולא עולה מהם כוונה מפורשת של בעלי הזכויות בבניין להעביר את הזכויות למבקשות