לראשונה: יזמים יחויבו בערבויות לבעלי הדירות בשווי הדירה העתידית

שר המשפטים, יריב לוין, פרסם היום (ג') להערות הציבור טיוטת תקנות, בעניין צורתה ותוכנה של עסקת התחדשות עירונית . זאת, במטרה לגשר על פערי כוח ומידע בין יזמים לבין בעלי דירות בבניינים המיועדים להתחדשות עירונית, וכדי לוודא שזכויות הדיירים לא ייפגעו לאורך ההליך. על פי משרד המשפטים, הצורך בתקנות נובע גם מכך שהחקיקה הרלוונטית להגנה על רוכשי דירות, דוגמת חוק המכר, לא חלה על בעלי הדירות הקיימות במיזמי התחדשות עירונית, אלא רק על רוכשי הדירות החדשים.

התקנות גובשו על ידי מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה ובשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, והן טעונות את אישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. התקנות קובעות כללים מחייבים לעניין עסקאות התחדשות עירונית , הן במתחמי פינוי ובינוי והן במיזמים של "התחדשות בניינית". בין היתר, מוצע לקבוע נוסח אחיד לערבות דירת התמורה, וכן לחייב אימות של חתימת בעל הדירה על ידי עורך דין. הפרה של הוראות התקנות תוכל להביא במקרים מסוימים אף לבטלות העסקה ולמחיקת הערת אזהרה .

התקנות מסדירות למשל לראשונה את הערבויות המינימליות שעל יזם להציע לבעלי הדירות. אם מדובר במיזם הריסה ובנייה מחדש, מוצע כי הערבויות המינימליות יהיו ערבות לדירת התמורה וערבות לתקופת השכירות. אם מדובר במיזם עיבוי (ללא הריסה) הערבות המינימלית תהיה ערבות לביצוע העבודות לפי העסקה. על פי טיוטת התקנות, "ערבות שהנפיק גורם פיננסי להבטחת התחייבות היזם לדירת תמורה, (תהיה) בסכום שלא יפחת משוויה של דירה חדשה התואמת את מאפייניה של דירת התמורה, כשהיא גמורה וראויה למגורים, ואשר ייקבע סמוך למועד הפינוי של דירתו המקורית של בעל הדירה".

במקרה שנדרשת תקופת שכירות, תידרש "גם ערבות בלתי מותנית וניתנת לפירעון מידי, אשר הנפיק גורם פיננסי להבטחת תשלום דמי השכירות, מיום פינוי הדירה המקורית ועד יום קבלת החזקה בדירת התמורה, בסכום שייקבע סמוך למועד הפינוי".

היזם ישתתף בעלויות תחזוקה של המבנה החדש

בדברי ההסבר לטיוטת התקנות, נכתב כי הצורך בתיקון התקנות נובע מרצון "לתת מענה לתופעות חוזרות ונשנות, במסגרתן גורמים שונים מחתימים בעלי דירות על עסקת התחדשות עירונית שאינה כוללת פרטים מהותיים לעניין מאפייני העסקה והתחייבויות היזם. תופעה זו מתרחשת על רקע פערי כוחות אינהרנטיים בין השחקנים השונים, ומתעצמת בעיקר באזורים מוחלשים".

עוד מוצע לקבוע כי חתימת בעל דירה על עסקת התחדשות עירונית תחייב אימות על ידי עו"ד, שיאמת את חתימת בעל הדירה לאחר שזיהה אותו והסביר לו את מהות העסקה שהוא עומד לבצע, ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהוא חותם מרצונו. התקנות מתייחסות גם לראשונה לנציגות בעלי דירות בקשר לעסקה. בהקשר זה מוצע כי ככל שקיימת נציגות שמונתה על ידי בעלי הדירות, יפורטו הסמכויות שהוענקו לנציגות בקשר לביצוע העסקה בסעיף ייעודי אחד או בנספח נפרד. בנוסף, התקנות מטילות חובה על יזם לתת הסבר כללי לבעל דירה, במסגרת העסקה, על חיוב בתחום מיסוי המקרקעין שעלול להיווצר לו בשל התמורה המוצעת לו. 

סוגיות נוספות שיש לכלול בעסקה לפי התקנות הן, בין היתר, ציון המועד בו נחמתה עסקת פינוי ובינוי ראשונה והתייחסות להתחייבות היזם להשתתף בעלויות תחזוקה של המבנה החדש. התקנות המוצעות קובעות גם מקרים מסוימים שבהם הפרת הכללים, תוכל להביא לבטלות העסקה. בהתאם לתיקון חקיקה מחוק ההסדרים האחרון, בעל דירה שחתם על עסקה שאינה עומדת בהוראות התקנות יוכל לפנות לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית כדי לקבל אישור כי העסקה עמו בטלה, וכן יוכל לפנות עם אישור לרשם המקרקעין למחיקת הערת אזהרה , אם כבר נרשמה כזו בגין העסקה.

מנכ"ל משרד המשפטים, איתמר דוננפלד, אמר היום כי "טיוטת החקיקה החדשה מבטיחה הגנה על בעלי הדירות במתחמים בהם מתבצעות עסקאות של התחדשות עירונית ומסדירה את חלוקת העלויות בין היזם לדיירים בצורה הוגנת, תוך וידוא כי החוזה שנחתם בין הצדדים מספק הגנה לדיירים לאורך כל שלבי ההליך".

המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כרמית יוליס, אמרה כי "בשנים האחרונות קידמנו הליכי חקיקה דרמטיים שנועדו לקצר הליכים ולקדם מיזמי התחדשות עירונית , ואנו שמחים על כך שהם מתבטאים היטב בשוק ההתחדשות העירונית. כעת, מטרת התקנות בתחום העסקאות, היא להגן על הדיירים, להבטיח את הבטוחות עבורם, ולהביא לחיזוק האמון בין השחקנים השונים בתהליך, והגברת הוודאות בתחום . קיימנו התייעצויות רבות במסגרת גיבוש התקנות, ואני מזמינה את ציבור העוסקים בתחום ואת הציבור הרחב לעיין ולהגיב על טיוטת התקנות שפורסמו".