ההאטה בשוק הדירות בלמה אפילו את השכונה הרותחת של דרום תל אביב

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – נווה עופר, תל אביב.

בשנים האחרונות הפכה נווה עופר, הממוקמת בדרום העמוק של תל אביב על גבול חולון, לאחת השכונות המבוקשות ביותר בעיר. פוטנציאל ההתחדשות העירונית, הקרבה לצירי התנועה הראשיים ומעל הכל - מחירים שעודם ברי השגה בעיר שברובה המוחלט כבר מצויה הרחק מחוץ לטווחי המחיר של מעמד הביניים, כל אלה הפכו את השכונה לפופולרית במיוחד בקרב זוגות צעירים ומשקיעים. באותן השנים הלכו מחירי הדירות והתייקרו גם בנווה עופר, והגיעו עד לרמה של כ-2.5 מיליוני שקלים לדירת 4 חדרים ומעל 3 מיליוני שקלים לדירת 5 חדרים, מחירים שאמנם עדיין נחשבים נמוכים מאד ביחס לתל אביב, אך משקפים עלייה של עשרות אחוזים בשנים האחרונות.

ואולם הימים הקשים שחווה שוק הדיור בכללותו לא פסחו גם על נווה עופר, ונראה שלאחר התסיסה שזו חוותה בשנים האחרונות, 2023 היא שנת יובש: 4 דירות חדשות בלבד נמכרו בשכונה במהלך החציון הראשון של השנה, נתון שפל שמרמז כי ייתכן כי המחירים בשכונה הגיעו לרמה גבוהה מדי ביחס לתקופה הנוכחית, וכי השוק מעדיף למקד כעת מאמצים באזורים מוכחים יותר של העיר.

כרטיס ביקור - תל אביב-יפו

תושבים (2023): 478,900

גידול אוכלוסייה (2020): סה"כ 0.7%, ריבוי טבעי 4,418, מאזן הגירה 534, עולים בהשתקעות ראשונה 2,408

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 5,743 עסקאות בכל שנת 2022, 1,190 עסקאות בחציון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: ירידה מזערית של אחוז אחד בין רבעון שני 2022 לרבעון שני 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, ועלייה של 2% לפי המחיר הממוצע למ"ר, כל זאת לצד ירידה דרסטית של כ-75% בכמות העסקאות בעיר בין הרבעונים

מוקדי בנייה חדשה: כיכר המדינה (453 דירות ב-3 מגדלים)

מוקדי התחדשות עירונית: 

• מתחם סומייל (1,315 דירות, מגדל משרדים)

• גבעת עמל (כ-1,800 דירות חדשות ב-7 מגדלים, במקום שכונת גבעת עמל ב')

• נווה שרת (התחדשות כלל הבינוי בשכונה, תוספת של כ-3,500 דירות)

• הדר יוסף (התחדשות רוב הבינוי בשכונה, תוספת של כ-2,750 דירות)

• חסן עראפה (פינוי מתחם תעשייה ומוסכים והקמת 14 מגדלי משרדים ומגורים)

• מכבי יפו (פינוי אצטדיון כדורגל והקמת כ-1,600 דירות חדשות)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• צומת חולון (הקמת מרכז עסקים חדש בדרום העיר)

• שדה דב (הקמת רובע מגורים ותעסוקה חדש עם כ-16,000 דירות חדשות, אלפי חדרי מלון, שטחים נרחבים למסחר ומשרדים, ופארק חופי חדש)

• נס לגויים (הקמת מתחם מעורב שימושים עם כ-1,700 דירות, מסחר ותעסוקה)

• נווה שרת מזרח (מתחם מגורים ותעסוקה)

• מתחם 3700 (רובע חדש צפונית לשדה דב עם כ-12,000 דירות חדשות)

• תע"ש השלום (הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ-1,100 דירות במקום מפעל תע"ש)

נווה עופר - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, גובלת בנתיבי איילון מדרום, רחוב תל גיבורים ממזרח, דרך בן צבי ונס לגויים מצפון, ורחוב היינריך היינה ממערב.

מספר תושבים קיים:  7,610

מספר תושבים צפוי: (2040, הערכה): 18,800

מספר יחידות דיור קיים (2021 ): 3,047

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 7,100

מצב חברתי-כלכלי (2019): אשכול 5 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - לשכונה מספר יציאות לצירים עירוניים ראשיים כמו דרך בן צבי וציר שלבים (היינריך היינה),והיא קרובה לשני מחלפים בנתיבי איילון (חולון ווולפסון),ולכבישים 1 ו-44 הבינעירוניים. עם זאת, מספר היציאות עדיין מצומצם יחסית לגודל השכונה ולתוספת התושבים הצפויה, במיוחד כל עוד אין אמצעי תחבורה ציבורית מתקדמים במרחק הליכה סביר.

רמת נגישות בתחבורה ציבורית: טובה - בתוך השכונה עוברים מספר קווים תדירים למרכז העיר ולחולון, וברחובות הסובבים עוברים עוד קווים רבים למגוון יעדים במטרופולין תל אביב. בנוסף, בשכונה ובסביבתה עוברים קווי שבת של עיריית תל אביב ועיריות נוספות שמגיעים למגוון יעדים בגוש דן. הקו האדום של הרכבת הקלה עובר בשדרות ירושלים - קצת רחוק ברגל, אך במרחק רכיבה קצרה באופניים - והוא מגיע למרכז העיר, בת ים, רמת גן, בני ברק ופתח תקווה. בסוף העשור יעבור במרחק הליכה או רכיבה קצרה הקו הירוק של הרכבת הקלה, שיגיע למערב ראשון לציון, חולון, מרכז וצפון תל אביב, והרצליה פיתוח. 

בעשור הבא (ככל הנראה) יעברו באזור שני קווי מטרו, אחד במרחק הליכה מהשכונה יגיע למרכז העיר, גבעתיים, רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל ופתח תקווה, והשני במרחק רכיבה קצרה מהשכונה יגיע בשלב הראשון לראשון לציון, חולון, ומרכז וצפון תל אביב, ובעתיד הרחוק יוארך לרמת השרון, הרצליה, רעננה, כפר סבא, הוד השרון, רחובות, נס ציונה, לוד, באר יעקב ורמלה. בנוסף, חלק מפעילות התחנה המרכזית של תל אביב צפוי לעבור למסוף חדש באזור צומת חולון, וינגיש את השכונה למספר רב של קווי אוטובוס בין עירוניים.

מוקדי משיכה:

- פארק החורשות - פארק גדול ומטופח שנמצא צפונית לשכונה ונחשב לבין הטובים בעיר, בעיקר למשפחות.

- בית ספר תיכון שמעון פרס - בית הספר התיכון העיוני הראשון שהוקם בדרום העיר נבנה לאחרונה בשכונה.

סקירת השוק

שינוי מחירים (בין רבעון שני 2022 לרבעון שני 2023): עלייה מזערית של אחוזים בודדים במחיר דירה עצמה, ירידה של 16% במחיר למ"ר, לצד ירידה דרסטית של 85% בכמות העסקאות בין התקופות. (קשה להסתמך על האחוזים בשל אחוז הירידה בכמות העסקאות הקיצוני).

היזמים הפועלים כיום בשכונה:

• אשטרום - בנייה חדשה - סטטוס: אוכלס לאחרונה (דירות לשכירות ארוכת טווח במסגרת פרויקט " דירה להשכיר ")

• קבוצת גבאי - בנייה חדשה - סטטוס: אוכלס לאחרונה

• התבל אינטר גרופ - תמ"א 38 /1 - סטטוס: בנייה

• אורבן גרופ - תמ"א 38 /1 - סטטוס: בתכנון

היקף עסקאות ברבעון השני של 23: 3 דירות בסך הכל, מתוכן דירה חדשה אחת ושתי דירות יד שנייה

היצע עתידי לפי תוכניות מאושרות: 205 יח"ד

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 1,018 יח"ד

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן