ועדת הערר: שמאי מכריע יכול להוציא שומה שונה לאותה קרקע עקב נתונים חדשים

שמאי מכריע יוכל לגבות היטלי השבחה בסכומים שונים על אותה תוכנית, באותו מועד ובאותה חלקה. כך עולה מהחלטת ועד הערר מחוז חיפה בראשות הדר מנצורי דוד, שניתנה לפני שבועיים. מדובר בשינוי ייעוד בשכונת נחל עדה באור עקיבא. התוכניות החדשות משנות את הייעוד מחקלאות לבנייה רווויה, בחלקה שבה יש שתי תוכניות משלימות המגיעות יחד ליותר מ-2,800 יח"ד לצד הקצאות לתעסוקה, מבני ציבור ועוד. מדובר בשני עררים שהגישה הוועדה המרחבית יישובי הברון על החלטת השמאית המכריעה.

ההחלטה העקרונית של ועדת הערר הייתה ששמאי מכריע יכול להוציא שומת השבחה חדשה, השונה משומה קודמת שהוציא לאותה קרקע באותו מועד ובגין אותה התוכנית. הוועדה קבעה שבנסיבות שבהן בשומה המאוחרת היה בפני השמאי נתון שלא היה ידוע לו בפעם הראשונה - עסקאות שבוצעו בינתיים ומלמדות טוב יותר על המחיר האמיתי של הקרקע - הוא יכול להעריך את הקרקע באופן שונה ממה שעשה בעבר, למרות העיקרון של שוויון בגביית מס.

מדובר בערר שהוגש על החלטת השמאית המכריעה דנה שיחור מאוגוסט 2020 על חלקה בשטח 109.58 דונם הנמצאת במזרח אור עקיבא. הבעלות בחלקה רשומה על שם מספר רב של בעלי זכויות. היטל ההשבחה הוטל על בעלי הזכויות בעררים אלה, בעקבות מימוש זכויות עקב השבחה למעבר לאזור פיתוח עירוני של שתי התוכניות שנכנסו לתוקפן ב-2020.

השמאית המכריעה הסבירה שבאוגוסט 21 ערכה שתי שומות בגין ההשבחה, שבמסגרתן נדונו מרבית הנושאים השנויים במחלוקת. בשומות הקודמות, השמאית קבעה את שווי המקרקעין בדרך של שיקלול שווי קרקע המתקבל בשיטת העלות - חילוץ מעסקאות מכר דירות, עם שווי הקרקע המתקבל מעסקת השוואה ישירה שנעשתה במתחם שנה לאחר המועד הקובע. כיוון שבעת עריכת השומות הייתה ידועה עסקה אחת בלבד במתחם, החליטה השמאית לתת לשווי המתקבל מניתוח עסקה זו משקל יחסי של ,30%, ולשווי המתקבל מחילוץ עסקאות מכר דירות, משקל יחסי של 70%. השווי המשוקלל לקרקע ליחידת דיור כפי שנקבע בשתי השומות הראשונות הוא 236,000 ש"ח ליחידת דיור. 

הוועדה המרחבית: השמאית טעתה בשיטה שבחרה  

השמאית טענה שבעת עריכת השומה הנוכחית היו בידיה כבר שתי עסקאות נוספות, שבהן רכשה אשדר קרקע מבעלי הקרקע במתחם. התמורות משתי העסקאות משקפות מחיר של 525,000 ש"ח לקרקע ליח"ד. לכן החליטה השמאית המכריעה לקבוע את השווי במצב החדש בשיקלול שונה מעט מזה שקבעה בשתי השומות הקודמות.

הוועדה המרחבית טענה כי פסק הדין שעליו הסתמכה השמאית שונה מהמקרה שלפנינו, משום ששם היה מדובר בשומות על אותה הקרקע, באותו הזמן ובהסתמך על אותם נתונים, ואילו עתה מדובר בעסקאות חדשות ובנתונים חדשים

לשווי המתקבל מניתוח עסקאות ההשוואה ניתן משקל יחסי של 40%, ולשווי המתקבל מחילוץ עסקאות מכר דירות משקל יחסי של 60%. בסופו של דבר, השווי המשוקלל לקרקע ליחידת דיור שקבעה השמאית המכריעה בשומה הוא 276,000 ש"ח ליח"ד. 

הוועדה המרחבית יישובי הברון טענה בערר שהשמאית המכריעה טעתה בשיטה שבחרה (שיטת העלות - כל מרכיבי השווי של הנכס, שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה- לעומת שיטת השוואה - השוואה לעסקאות דומות בנכסים דומים באותה סביבה),וכן טענה  כי פסק הדין שעליו הסתמכה השמאית שונה מהמקרה שלפנינו, משום ששם היה מדובר בשומות על אותה הקרקע, באותו הזמן ובהסתמך על אותם נתונים, ואילו עתה מדובר בעסקאות חדשות לאחר שנה ובנתונים חדשים. הוועדה  המרחבית אף סיפקה מידע על עוד עסקאות שלטענתה העלו ב-210% את מחיר יחידת הדיור לעומת המועד שבו הם נרכשו.

בנוסף טענה הוועדה המרחבית שהשמאית פעלה בניגוד לתקן לתקינה השמאית, הקובע שככל שיש בקרקע עסקאות השוואה, יש לתת להן משקל מכריע בקביעת השווי. התקן קובע שרק במקרים בהם אין די נתוני השוואה או שמחירי ההשוואה שנמצאו אינם איכותיים די הצורך לדעת השמאי, ניתן להחשיב את שווי הזכויות בקרקע גם בשיטת העלות. לטענתה, מרגע שנמכרו זכויות של עשרות בעלי קרקע, היה נכון יותר לנקוט בשיטת ההשוואה. 

לעומתה טענו בעלי הזכויות שהשמאית המכריעה כלל לא הייתה צריכה לכלול את העסקאות החדשות בשומה אלא לנקוט בשיטת האחידות ולקבוע את אותה שומה שנקבעה בשומות הראשונות. כמו כן טענו שהשומות החדשות ניתנו בתנאים חריגים: בתקופת מגפת הקורונה בה חלו עליות מחירים בלתי שגרתיות בשוק הנדל"ן. 

ועדת הערר: "השמאית אינה כבולה לשומות שערכה בעבר"

ועדת הערר החליטה שהשמאית המכריעה צדקה בחלטתה  לסטות מהשומות הראשונות ולקבוע שווי אחר במועד הקבוע. "מסד הנתונים להערכת השווי שעמד בפני השמאית המכריעה בשומה הנוכחית, היה רחב יותר ממסד הנתונים שעמד לרשותה בעת עריכת השומות הראשונות, בהן היה מידע חלקי וחסר", קבעה ועדת הערר.

ועדת הערר: "במצב דברים זה השמאית אינה כבולה לשומות שערכה בעבר, ונדרשת להביא בחשבון את הנתונים המעודכנים הרלוונטיים להערכת השווי ולתת להן את המשקל המתאים ע"פ שיקול דעתה"

"אנו סבורים שמעת שהיה בידיה מידע שלם ורחב, שיש בו כדי להשפיע על השווי האמיתי של הקרקע בשוק החופשי, מחובתה לתקן ולהתאים את שומת ההשבחה, כפי שעשתה והיא לא הייתה רשאית להתעלם מעסקאות ההשוואה.

"לדעתנו, במצב דברים זה השמאית אינה כבולה לשומות שערכה בעבר, והיא נדרשת להביא בחשבון את הנתונים המעודכנים הרלוונטיים להערכת השווי, קרי את אותן עסקאות, ולתת להן את המשקל המתאים ע"פ שיקול דעתה".

בסופו של דבר קבעה ועדת הערר שיש להשיב את השומה לבחינה נוספת של השמאית המכריעה בנושא שווי המקרקעין במצב החדש בעקבות עסקאות נוספות שהציגה הוועדה המרחבית. "השמאית המכריעה תבחן את כל עסקאות ההשוואה, ותחליט אם יש מקום לשנות מחוות דעתה, בין בדרך של שינוי המשקל היחסי של גישת העלות אל מול גישת ההשוואה, ובין בדרך אחרת - הכל לפי שיקול דעתה. במסגרת התייחסותה, תתייחס השמאית גם לטענות הבעלים ביחס להשפעתם של 'גורמים חיצוניים' על עסקאות ההשוואה" .