הכונס המיתולוגי נפתח: "לפעמים זה קורע לב החלומות שמתנפצים"

עו"ד חגי אולמן, שותף במשרד יהודה רווה ושות'', ראה כבר הרבה פרויקטים שנעצרו בעשרות שנות פעילותו. בין היתר היה אולמן מעורב בפירוקה של חפציבה, מונה לנאמן של טל בר בנייה בבעלות דודי פיטוסי, ומונה גם למשקיף בתיק אי.די.בי. לאחרונה מונה אולמן לכונס הנכסים של חברת צברים ייזום פיתוח והשקעות, בבעלותו של רוני צברי, המקדמת את פרויקט הנדל"ן "יאפא" ביפו. זאת לאחר שהפרויקט נתקע וצברה חובות של 144.5 מיליון שקל, ולאור דרישת הנושות, אילון ביטוח ויסודות, שימונה לה כונס נכסים .

הסתבכותה של צברים מגיעה בעיצומו של גל חברות הנכנסות לקשיים כאשר הדוגמה הבולטת ביותר היא רום כנרת, מה שמבטיח שלמרבה הצער, תחום התמחותו של אולמן הולך להפוך לרלוונטי במיוחד בחודשים הקרובים. " כונס נכסים מתמנה במצב שהיזם לא יכול להשלים את הפרויקט ממקורותיו, וכבר לא יכול לקבל הלוואה נוספת", מתאר אולמן את מהות התפקיד, "בסיטואציה כזו, הנושות המובטחות פונות לבית המשפט על מנת לממש את השעבוד הרשום לטובתן, ובסיטואציה כזו מתמנה כונס נכסים.

"כאן יש שתי אפשרויות: הראשונה - שהפרויקט נמכר, לעתים עם הדיירים ולעתים בלי הדיירים, ולזה יש משמעות לא פשוטה, מבחינת הדיירים והרוכשים. האפשרות השנייה והעדיפה, אם היא אפשרית, היא למצוא את המקורות התקציביים ולהשלים את הפרויקט. זאת להבדיל מנאמנים שממונים אם החברה נקלעת לחדלות פירעון ויש לה פעילויות כאלו ואחרות והנאמנים מטפלים בסך כל חובות ונכסי החברה. כונס נכסים מטפל אך ורק בפרויקט שלו הוא מונה".

מה ההבדל בין הסיטואציה בצברים לסיטואציות אחרות שנתקלת בהן?
"הסיטואציה של צברים היא סיטואציה מורכבת, כי היזם ביצע מכירות מוקדמות זמן רב לפני קבלת ההיתר, ומכר את רוב הדירות, ולקח לו זמן רב מאוד לבצע את הפרויקט, בגלל רגולציה, רשויות, תכנון, כולל חניון ענק שהיה צריך להקים - זמן רב של התארגנות לפני שעלה על הקרקע. הדבר הזה יוצר שני מאפיינים משמעותיים: הראשון - הרוכשים ציפו כבר לקבל את הדירות לאחר שקנו אותן ב-2015, וההיבט השני הוא שנוצרה בעיה כלכלית מובהקת ליזם. הוא תכנן לבנות פרויקט ב-2015 וצפונה, מכר דירה בשווי של 2015 ובנה את הפרויקט בעלויות של 2023, הפער הזה הוא פער אדיר, שיוצר לכשעצמו פער בין המקורות לשימושים - זה מאפיין מאוד ייחודי. מצד אחד הרוכשים נפגעו, כי הם מחכים המון זמן, מצד שני הם רכשו את הדירות מאוד בזול".

מה גרם להתמשכות הפרויקט?
"ממה שהבנתי מהחברה ומיועציה היו קשיים תכנוניים רבים, עד שניתן ההיתר, עד שאושרו החניונים, בשלב הביצוע גם הוחלף קבלן. אבל לדאבוננו פרויקט תמ"א זה פרויקט שלוקח המון זמן. אם יזם מוכר מראש מתוך תקווה שיעבוד מהר וזה לא קורה, זה כשלעצמו יכול לגרום להפלת הפרויקט. תוסיף לזה שכשפרויקט נמשך זמן, עלויות המימון והתקורה שלו גם עולות, והוא מאבד את הכלכליות שלו".

"הסיטואציה של צברים היא סיטואציה מורכבת, כי היזם ביצע מכירות מוקדמות זמן רב לפני קבלת ההיתר, ומכר את רוב הדירות, ולקח לו זמן רב מאוד לבצע את הפרויקט, בגלל רגולציה, רשויות, תכנון, כולל חניון ענק שהיה צריך להקים - זמן רב של התארגנות לפני שעלה על הקרקע. נוצרה בעיה כלכלית מובהקת: היזם מכר דירות בשווי של 2015 ובנה את הפרויקט בעלויות של 2023, הפער הזה הוא פער אדיר"

מהן נקודות הדמיון בכינוס נכסים במקרים שטיפלת?
"נקודות הדמיון שאתה מגיע לפרויקט שבו הסיטואציה איומה. יושבים דיירים, גרים בדירות תוך כדי בנייה בפרויקט שנמשך זמן רב. לראות את הדבר הזה זה מכמיר לב. אתה לא מבין איך הדברים האלו מקבלים אישורים מראש. אני מכיר היטב את פרויקטי התמ"א, זו לא פעם ראשונה ולא שלישית שאני נדרש לטפל בפרויקט שנתקע באמצע הדרך. התמונה מעלה שאלה גדולה בכל  נושא התמ"א חיזוק, להבדיל מתמ"א הריסה. יש דיירים שגרים בפרויקט, רוכשים שמשתוקקים לקבל את הדירות ואולי בהפרה של המועדים שהתחייבו כלפיהם, והלחץ גדול".

אתה רואה דמיון לסיפור של רום כנרת?
"ברום כנרת זו קבוצת רכישה . ההבדל הוא עצום כי ביזמות יש הגנה לרוכשים לפי חוק המכר. זה מראה גם כמה חשוב להיות בעולם הזה של יזמות ולא של קבוצת רכישה. כי קודם כול הרוכשים מוגנים כי הם מחזיקים ערבות, וכל אחד לפחות בהינתן הקטסטרופה המקסימלית שלא ניתן להשלים את הפרויקט, יכול לקבל את מה ששילם צמוד למדד, לפי החוק. מי שנקלע לקבוצת רכישה אין לו כלום".

''לדאבוננו פרויקט תמ''א זה פרויקט שלוקח המון זמן''. תמ''א 38 (אילוסטרציה, שאטרסטוק)

מניסיונך, יש איזו "עצת זהב" שניתן לתת ליזמים שימנעו מהם להגיע לכינוס נכסים?
"צריך לדעת לנהל פרויקט ביעילות. הזמן הוא אם כל חטאת. אם לקח לך שנה נוספת להקים את הפרויקט מעבר לתוכנית שלך, בריבית הקיימת זו סיבה מספיק טובה שפרויקט ייעצר וקבלן יכול ליפול. הריביות היום גבוהות, בבנקאי או חוץ בנקאי, תוסיף שנה להתקדמות פרויקט, זה משבש לחלוטין את כל התוכנית העסקית, ולכן צריך להיות מאוד יעילים. מי שלא יודע לבנות את הפרויקט לפי התכנון המקורי ואין לו לוחות זמנים סדורים, הוא יכול לעשות ניתוח מצוין של דוח אפס, ובסוף הוא לא יראה כלום"

ולמה הדיירים צריכים לשים לב כשהם רוכשים דירה? יש סימני אזהרה שאפשר להתייחס אליהם? 
"בתמ"א חיזוק אני לא בטוח שזה יחזיק מעמד הרבה זמן. מספיק להסתכל על פרויקט שנעצר ולהבין כמה הסיטואציה הזו מסוכנת, לא רק כלכלית, גם בטיחותית,  אנשים גרים בתוך אתר בנייה, משפחות, ילדים וטף, צריך לראות אותה וגם אז אתה משפשף עיניים. צריך לשאול אם לעשות פרויקט כזה בכלל. הסיכונים בתמ"א 38-1 הם גדולים כי אתה מנסה לבנות בית חדש על  בסיס בית ישן, שלא מתוכנן כנדרש, ובלי חדר מדרגות מתאים ואחר כך להתאים לזה מעליות. הפאזל הזה מייצר סיכונים כלכליים לכשעצמו כי קשה לתכנן, להעריך את העלויות, את לוחות הזמנים שהתשבץ יצריך, ולכן יש קושי רב בביצוע.

"לגבי בחירת היזם זו סוגיה שעומדת בפני עצמה. צריך להיות זהיר מאוד בבחירת היזם. בפינוי בינוי ובתמ"א יש צורך בבדיקה כפולה ומכופלת, כי זה יזם שמגיע בלי הון עצמי, הוא לא השקיע ברכישת הקרקע, אלא עושה מעין עסקת קומבינציה . יזם כזה יכול להיות שנכנס לפרויקט שגדול עליו בכמה מידות. מבחינתו הוא חושב שהוא צריך רק יכולות ניהוליות, הנדסיות וביצועיות. כמובן שזו אחיזת עיניים. כי אם הפרויקטים האלו נקלעים לקושי כלכלי, וליזם אין היכולת הכספית והעצמה המימונית להכניס את היד לכיס, הוא עלול להיתקע יחד עם כל הרוכשים והדיירים. לכן חשוב לבדוק עם מי מתקשרים, מה היכולות הכלכליות שלו, מה הניסיון שלו בתחום הרלוונטי, בין בהריסה, שיפוץ, או כל דבר אחר, כמו כשאתה הולך לרופא, אתה לא הולך לכל רופא, אלא לבעל ניסיון". 

"טיפלתי באלפי חברי קבוצות רכישה שנתקעו בפרויקטים" 

עכשיו  אנחנו שומעים על חזרה לקבוצות רכישה. מהי עמדתך?
"טיפלתי באלפי חברי קבוצות רכישה שמצאו את עצמם בפרויקטים תקועים, הבטיחו להם מחיר X ובסוף הם שילמו 3 X. אני מתקשה לראות פרויקט אחד שמה שהובטח לרוכשים זה מה שקרה. בסופו של דבר דואגים לאסוף את הדיירים, מבטיחים תילי תילים, ואחר כך כמה שעולה עולה, ואתה כבר כלוא בתוך הקבוצה, והזמן גם עולה לך. אתה רואה כמה הדברים האלו גורמים נזק ועלות נוספת לדיירים.

 "טיפלתי באלפי חברי קבוצות רכישה שמצאו את עצמם בפרויקטים תקועים, הבטיחו להם מחיר X ובסוף הם שילמו 3 X. אני מתקשה לראות פרויקט אחד שמה שהובטח לרוכשים זה מה שקרה. בסופו של דבר דואגים לאסוף את הדיירים, מבטיחים תילי תילים, ואחר כך כמה שעולה עולה, ואתה כבר כלוא בתוך הקבוצה"

"אפשר לבדוק. נניח שיש מכרז שבו שכונה שלמה מתפרסמת ליזמים או לקבוצות. מי שיעשה בדיקה יגלה שהפרויקטים היזמיים מתקדמים הרבה יותר מהר כי היזם יודע שהזמן עולה לו כסף, והוא יעשה הכול לסיים יותר מהר, בשביל לא לשלם פיצויים ואיחורים במסירה שבהם כל הרווח שלו יכול ליפול. לעומת זאת בקבוצה אף אחד לא מפסיד, חוץ מחברי הקבוצה. הם משלמים את המימון ואת העליות. הם יכולים למצוא את עצמם על אותו מכרז שהפרויקט ביזמות כבר נגמר והם לא התחילו את השלד".

יש הבדל בין קנייה במיזם בהתחדשות או בדירה חדשה?
"לקנות דירה מיזם זו העסקה הכי בטוחה. אם אתה מדבר על הריסה, זו גם קנייה חדשה. מהרגע שהפרויקט הרוס, משם זה קרקע עם בניין וזו עסקה לכל דבר אבל כאמור צריך לבדוק את היכולת הכלכלית של היזם. יזמות זו עסקה בטוחה יותר לרוכש, הן בלוחות הזמנים, הן בהיקבעות המחיר הן בהגנה על הכסף ששילמת. ובסיטואציה היום, שבה המחירים כבר לא טסים בכל חודש, אלא שיש קיבעון במחיר, אתה מוגן לגמרי. כל שקל שאתה משלם אתה מקבל ערבות צמודה.

"עולם חדלות הפירעון הוא היצירתי ביותר מכל עולמות המשפט"

על אף האופי הקודר של התחום, שעוסק בעיקר בעסקים ובאנשים שנכנסו לצרות, אולמן לא היה מחליף אותו. "בעיניי לא רק כינוס הנכסים, עולם חדלות הפירעון זה העולם היצירתי ביותר מכל עולמות המשפט", הוא אומר, "הוא משלב ניהול, כלכלה וכל הדיסציפלינות של המשפט, הכול מתערבב תחת אירוע אחד של חדלות הפירעון. וגם הגיוון עצום. פעם אחת אתה הנאמן של חברת הייטק, פעם אחת בתמ"א ופעם בדבר אחר. אני באופן אישי מכוון ומזוהה ומנוסה בעולמות של חדלות הפירעון בנדל"ן והרבה אירועים מהסוג הזה עברתי בקריירה המשפטית".

מה דעתך על האזהרות מכך שקבלנים נוספים עומדים ליפול?
"זה לא סוד שיש קצב גבוה יותר של עסקים בכלל ונדל"ן בפרט שנקלעים לחדלות פירעון או לסביבת חדלות פירעון. שיעורי ריבית עצומים לעומת לפני שנתיים- שלוש, הנדל"ן עצר, עסקאות מעטות ביותר ביחס למה שהיה בעבר, יזמים שנזקקים להון באמצעות מכירה לא מצליחים, בטח במחירים שציפו והאווירה היא לעצור ולא של לקנות, להשביח וכן הלאה. בסוף זה בא ליד ביטוי, כל מי  שקורא חדשות בעיתונות הכלכלית רואה את זה קורה לנגד עיניו".

לסיום, מה האתגר שלך בתחום כינוס הנכסים וחדלות פירעון?
"להמשיך להיות יצירתי, להמשיך לקחת בחשבון ולהתחשב בתמונה הכוללת ובנזקים המצטברים של כל המעורבים בתיקים שבהם אני עוסק. לפעמים זה קורע לב החלומות שמתנפצים, בין אם של יזמים, נושים, רוכשים, וזו משימה שצריך לעסוק בה 24/7".