"הסכם מדף" ממשלתי להתנהלות בין דיירים ליזם בפינוי-בינוי

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בראשות חיים אביטן משיקה "הסכם מדף" עבור בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט פינוי-בינוי בבניינם. הסכם המדף אינו הסכם מחייב והוא מהווה המלצה של הרשות, לדיירים ששוקלים לבצע התחדשות עירונית בבניין שלהם. 

ההסכם נמצא בשלבי אישור אחרונים ויפורסם באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בתוך מספר ימים או מקסימום שבועות בודדים. הוא גובש על-ידי עינת גנון, סמנכ"לית הרשות, ועו"ד חנה גבאי, היועצת המשפטית היוצאת של הרשות.

הרשות עובדת במקביל על הסכמי מדף דומים גם עבור תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, וכן לתמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי. בנוסף, מפרסמת הרשות הממשלתית הסכם לארגון עסקת פינוי-בינוי, אשר יהווה נדבך משלים לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות),התשע"ז-2017, אותו יזמה וקידמה בשיתוף עם משרד המשפטים. החוק הסדיר את פעולתם של "מארגנים" רציניים, תוך מיגור פעילותם של "קבלני חתימות" לא-מקצועיים.

לפי הודעת הרשות מהיום, ההסכם נכתב כחוזה משפטי מפורט בו יוכלו הדיירים להשתמש כהסכם מוכן לחתימה או כדי לדעת אילו תנאים מרכזיים צריך להכיל הסכם עליו הם חותמים בכדי למנוע הסכמים פוגעניים. עם זאת, הרשות מדגישה כי הסכם זה והסכמים הבאים שיפורסמו אינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי והיא ממליצה לבעלי הדירות לבחור בעצמם עורך דין שייצג אותם בהליך החתימה על ההסכם עם היזם.

מטרת הסכם המדף היא להתוות דרך התנהלות של הצדדים לאורך הפרויקט, הכוללת שלבים רבים ומשלבת גורמים בעלי אינטרסים שונים: יזמים, קבלנים , בעלי דירות ורשות מקומית - ולנסות לתת מענה מיטבי לסוגיות שונות המתעוררות במהלכו, תוך שמירה על הגינות מירבית ביחס לכל הצדדים השותפים לו.  

האזינו לפודקאסט שקיימנו עם עינת גנון, בו היא דיברה על המסמך המתגבש (לכתבה המלאה - לחצו כאן)

ההסכם מתייחס לכל שלבי הפרויקט, החל בהתארגנות הדיירים, וכלה בתקופת הבדק לאחר אכלוס הדירות, תוך התייחסות מפורטת למכלול ההיבטים הקיימים בהם, לרבות היבטי תכנון, רישוי, רישום, קניין, ליווי בנקאי, שעבוד, מסירת מידע, שקיפות, ועוד. 

הוא כולל גם הקפדה על שמירת זכויות בעלי הדירות, כולל קרן תחזוקה למימון עלויות ועד הבית, בטוחות (למשל - ערבות חוק מכר, ערבות לתקופת השכירות),תנאים מתלים להסכם, אפשרות יציאה מההסכם, קביעת לוחות זמנים, קווים מנחים לקביעת קבלן מבצע ועוד. בהסכם נקבעו גם מנגנונים למניעת חילוקי דעות ולסיוע בהסדרתם עוד במהלך תקופת העסקה. כמו כן, ההסכם מציע דוגמא של התמורות שיינתנו לבעלי הדירות (בהתאם לנתוני הפרויקט הספציפי) כנגד הזכויות שיקנו ליזם במקרקעין, תוך פירוט האישורים אותם היזם נדרש לבצע לצורך מימוש הפרויקט.

הרשות גיבשה את ההסכם מתוך ידיעה כי עסקת פינוי בינוי היא עסקה ארוכה, משמעותית ודי מסובכת שמעלה חששות כבדים בקרב הדיירים, שלעיתים משתייכים לאוכלוסיות מוחלשות. היא דורשת פעולות רבות מול רשויות המס ומשרדים ממשלתיים נוספים ולשם כך נדרשת הכוונה מסוימת לדיירים. בנוסף, הרשות מבינה כי אופן ההתנהלות של כל אחד מהדיירים עשוי להשליך על היכולת לקדם את הפרויקט בכלל ובלוח הזמנים הנדרש בפרט, ואם יהיו כללים ברורים ככל האפשר – זה יאפשר קידום של פרויקטים מרבים של התחדשות עירונית .

לדברי יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חיים אביטן, "אפשר לראות באופן גורף כי אחד החסמים הגדולים בפינוי-בינוי הוא הפחד המוצדק של הדיירים מפני חתימת הסכם מול יזם, ואנו כמדינה נדרשים לתת לדייר את הכלים שיסייעו לו להרגיש בטוח להפקיד את ביתו בידי היזם. אנו מקווים כי ההסכמים שנפרסם יסירו את החסמים והחששות של בעלי הדירות ונוכל לקדם פרויקטים הוגנים של התחדשות עירונית למענם ובשבילם".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה