"השרים חושבים שעליית המחירים נעצרה. בינתיים הם מייצרים את פיגוע הדיור הבא"

לפני תשעה חודשים העביר ח"כ זאב אלקין את מושכות משרד הבינוי והשיכון לשר יצחק גולקנופף, לאחר קדנציה קצרה למדי בת שנה וחצי. בראיון מיוחד ל" מרכז הנדל"ן , מספר אלקין כי מאז חילופי התפקידים הוא רואה את שלל התוכניות שיזם ושחלקן אף הספיק להוציא לפועל, ננטשות מאחור בזו אחר זו, ואת מקומן תופסים חוסר עניין ושאננות כלפי המשבר הגדול שבדרך, לצד ראייה צרה של צרכים סקטוריאליים.

"הרושם שלי, ואני שומע את זה גם מגורמים מתוך המערכת, הוא שהנושא פשוט לא מעניין את השר גולדקנופף. כמו שהוא אמר בתחילת הקדנציה - הוא בכלל לא מכיר שיש משבר דיור. כך הוא ממשיך, ומתעסק בעיקר במגזר שלו. זה כולל גם החלטות לא טובות של הסטת דירות מהציבור הכללי לציבור החרדי, כמו הפרויקט הענק בקריית גת שייעדנו לציבור הכללי. יש ביקוש גדול לעיר הזו, והוא הסיט אותו לציבור החרדי".

אלקין כיהן כשר הבינוי והשיכון מיוני 2021 ועד דצמבר 2022, לאחר שהחליף בתפקיד את יעקב ליצמן. במהלך כהונתו חל זינוק כמעט חסר תקדים במחירי הדירות, שהגיע בשיאו לקצב עלייה של 20% בשנה. זינוק זה הוא מייחס לעובדה שכאשר נכנס לתפקיד, היה היצע הדירות רחוק מלעמוד בהיקף הביקושים. "בתקופה של השר ליצמן במשרד, המספרים עמדו על 50,000 שיווקים בשנה במשך שנתיים ברצף, ב-2019-2020. זאת הייתה ירידה דרמטית מהתקופה של משה כחלון, שאצלו זה עמד על 70,000 בשנה. זה בין היתר מה שהוביל לעליית מחירים דרמטית שאני ספגתי כשר השיכון".

אנחנו רואים היום שבעיית ההיצע עלולה לחזור, כאשר מכרזים רבים של רמ"י נכשלים בחודשים האחרונים. זה קורה בעיקר על רקע עליית הריבית. מה אפשר לעשות אחרת?
"עשיתי בדיקה למחצית הראשונה של 2023, 50% מהמכרזים שיצאו נכשלו. המשמעות היא שאנחנו הולכים לירידה דרמטית של ההיצע. גם אם יצליחו לעמוד בסוף בשיווק של קרקע ל-100,000 יח"ד עד לסוף השנה, ואני צופה שהם יצליחו, היקף העסקאות יעמוד רק על 50,000 אם ימשיכו ככה. אנחנו כבר תשעה חודשים במשבר משמעותי והכל ממשיך כרגיל. אנחנו בונים פה את המשבר הבא".

"הביקושים לא יורדים, וברגע שהריבית תרד נראה פה מיד פער עצום בין ביקוש להיצע, ועוד שנה-שנתיים תהיה פה עליית מחירים דרמטית ומשרד השיכון לא קורא את הכתובת שעל הקיר. אי אפשר להתמהמה, במצבים כאלה אתה צריך לפעול מהר"

"אתה צריך תוכנית שמתחשבת במציאות כפי שהיא היום. למשל, המדינה יכולה לפרוס ליזמים  את התשלום על הקרקע, זה חלק ממה שמכביד על היזם שקשה לו עם המימון. אם כמדינה אני סופג את המימון, היזם יכול להרשות לעצמו לגשת לפרויקט, וכמדינה אני לא מפסיד מזה. אבל אם מכרז נכשל אני מפסיד. לדעתי תהיה נפילה גדולה מול התקציב המתוכנן בתחום ההכנסות מהקרקע ואנחנו נראה את זה בסוף השנה בגירעון.

"גם הביקושים בינתיים לא יורדים, וברגע שהריבית תרד נראה פה מיד פער עצום בין ביקוש להיצע, ועוד שנה-שנתיים תהיה פה עליית מחירים דרמטית ומשרד השיכון לא קורא את הכתובת שעל הקיר. אי אפשר להתמהמה, במצבים כאלה אתה צריך לפעול מהר. את תוכנית הדיור הראשונה שלנו הנחנו אז תוך חודש".

"השר אפשר לאוצר להקטין את ההנחות"

על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה, כ-60 אלף דירות חדשות ולא מכורות עמדו נכון לסוף יולי 23 על המדף – עלייה של כ-26% בהיצע הדירות בתוך שנה. להאטה החריפה בקצב הרכישות יש כמובן חלק בכך, אך גם לעלייה החדה בהיקפי הבניה שהתרחשה בתקופת אלקין, ושאותה הוא מסמן בהישג המרכזי של הקדנציה הקצרה שלו.

שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף ובכירי משרדו. ''חי בעולם משלו'' (מנדי אסולין, דוברות השר)

"ביצענו מהפכה בתחום ההיצע. היה ברור לנו שהשורש של הפתרון, זה להגדיל דרמטית את ההיצע, והצבנו יעד שאפתני להחזיר את השיווקים כבר ב-2021 ל-70,000 דירות בשנה. אף אחד לא האמין כשדיברנו על היעד הזה, וסיימנו את השנה עם יותר מ-100,000 שיווקים, וגם בשנת 2022. כתוצאה מזה כל הפרמטרים האחרים היו חסרי תקדים - העסקאות, התחלות הבנייה, לאורך כל שרשרת המזון של תהליך הבנייה הגענו למספרים חסרי תקדים ביחס ל-20-30 שנה האחרונות".

גם את השקתה של תוכנית "מחיר מטרה" בתקופתו רואה אלקין כהישג מרכזי. "המתכונת היתה מעט שונה מ' מחיר למשתכן ' של כחלון, אבל לפי אותו הרעיון בו המדינה מוותרת על חלק מההכנסות שלה מהקרקע, כדי לאפשר לזוג צעיר לקנות דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. בתקופת ליצמן התוכנית כמעט נסגרה, בטח בכל מה שקשור למרכז הארץ, לא נשאר כמעט כלום. אני מדבר על סביב 3,000 דירות בשנה סה"כ. אנחנו סיימנו את 2022 עם כמעט 30,000 דירות שהוגרלו, ותכננו להגריל 45,000 נוספות ב-2023.

"הישג נוסף שלנו הוא תיקון חוק המכר שביטל את ההצמדה המלאה למדד תשומות הבנייה, והגביל את זה רק לעלויות האמיתיות של הבנייה, וכך חסך 100-150 אלף שקל בממוצע לקניית דירה. הקבלנים והיזמים איימו אז שזה יביא לזינוק במחירים ובסוף המציאות היא הפוכה והחוק מוכיח את עצמו. נלחמו בנו חזק ואני שמח שלא ויתרנו".

לזכות השר גולדקנופף ייאמר שהוא ממשיך עם "מחיר מטרה" ולא מתכוון לבצע שינויים מהותיים במדיניות שאתה הנהגת, מתוך רצון שלא לטלטל את הספינה. אני מניחה שאתה תומך בכך.
"אני מאוד תומך בתוכנית 'מחיר מטרה', אבל לצערי לשר יש סדרי עדיפויות אחרים, והוא אפשר לאוצר להקטין את גובה ההנחה ב-100 עד 200 אלף שקל לדירה. היום הרוכשים עוד לא מרגישים את זה, כי בינתיים מגרילים דירות מהמכרזים שאנחנו סגרנו, אבל בהגרלות הבאות כבר ירגישו שהדירה מוצעת בהנחה הרבה יותר קטנה מזו שהיתה בתקופתנו".

לפי הנוסחה המקורית של תוכנית "מחיר מטרה" בגרסה העדכנית שלה, זו שיזם השר לשעבר אלקין ואושרה בסוף 2021, היה על הדירות להימכר בהנחה מקסימלית של 20% ולא יותר מ-300 אלף שקל, בהתאם לשומות העדכניות לסוף 2020, שהתעדכנו בכל שנה בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן בתוספת 1%. הנוסחה הזו הביאה לכך ששווי ההטבה שבה זכו הרוכשים הלך וגדל ככל שחלף הזמן, שכן מחירי הדירות עלו במהירות גדולה הרבה יותר ממדד המחירים לצרכן. באפריל 22 נערך תיקון, שאפשר להגדיל את ההנחה לחצי מיליון שקל, אך זאת לעומת מחיר הדירה העדכני ולא לעומת ערכי דצמבר 2020.

"כשנכנסנו לתפקיד אמרנו שאנחנו הולכים להגדיל דרמטית את ההיצע, והצענו ליזמים לא לשלם מחירים מופרזים על הקרקע במכרזים, ולא להעלות מחירים באופן מלאכותי בתחרות ביניהם. הזהרנו שתהיה עצירה של עליית המחירים, ושמי שמשלם סכומים מופרזים על הקרקע ימצא את עצמו בבעיה. מי שלא הקשיבו לנו מוצאים את עצמם עכשיו מול שוקת שבורה"

"אני התעקשתי שייחשבו 20% הנחה לדירה, מתוך מחיר השומה שהיה נכון ל-2020, לפני עליית המחירים הגדולה. מה שבפועל נתן הנחות הרבה יותר גדולות מ-20% כי המחירים טיפסו בסדר גודל של כמעט 20% בין 2020-2022. כשהאוצר לחץ עלי לעדכן את השומה למחירים של 2022 סירבתי, כי טענתי שזה ייקר מאוד את הדירות, אבל השר גולדקנופף ויתר להם והתקבלה החלטה שעדכנה את זה למחירי 2022, והמשמעות היא צמצום דרמטי של ההנחות".

השינוי באופן חישוב ההנחה נבע בין היתר מביקורת שעלתה, לפיה ההנחות הגיעו במקרים מסוימים למיליון שקל לדירה. זו הגיוני בעיניך שהמדינה תיתן כאלו הטבות לרוכשים ללא כל מבחן הכנסה?
"בתוכניות שלנו כבר לא היו הנחות כאלה, כחלק מהפקת הלקחים מתקופת כחלון, שנבעו מזה שהוא הכניס בזמנו לתוכנית גם אזורי יוקרה כולל צפון תל אביב, הרצליה ועוד. אנחנו מראש החרגנו את האזורים האלו מהתוכנית. אמרנו שמי שרוצה לקנות שם דירה לא צריך עזרה מהמדינה. בתוכניות שלנו ההנחות שלנו היו בסדר גודל של 400,000-500,000 שקל - הנחה משמעותית אבל לא טירוף שבו המדינה מממנת דירה בצפון תל אביב במיליון שקל. בתקופה שלנו זה עשה סינון הפוך של בעלי הכנסה גבוהה, שיצאו מהתוכנית.

"לכן העובדה שההנחה שתינתן מעכשיו תהיה יותר קטנה, דווקא בתקופה שהמשכנתה הרבה יותר יקרה - זו טעות מאוד קשה. אנשים יראו שגם דירה בהנחה התייקרה משמעותית וזה יוביל לזה שיותר זוגות צעירים לא יוכלו להרשות לעצמם גם את הדירה בהנחה כי היא תתייקר ב-200,000 שקל. אנחנו שאננים, וכאילו לא מבינים לאן אנחנו הולכים".

"יש תוכנית מוכנה להתחדשות עירונית בפריפריה – הממשלה רק צריכה לאמץ אותה"

בשנה האחרונה היו מספר רעידות אדמה קטלניות בעולם, ושבריר מהעוצמה שלהן הרגשנו גם כאן בישראל. דו"ח מבקר המדינה בנושא טיפול הרשויות המקומיות במבנים מסוכנים משנת 2022, מצא שיותר מ-600 אלף דירות ברחבי הארץ נבנו לפני 1980, אז הפך למחייב התקן לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה. עם זאת, למרות שישראל נמצאת בסיכון מאוד גבוה לרעידת אדמה בעוצמה חזקה, נראה שאף אחד לא ממהר לטפל במאות הבניינים שנמצאים בסכנת קריסה ממשית.

מנכ''ל משרד האוצר שלומי הייזלר. תמך במסקנות הצוות לקידום התחדשות בפריפריה (רועי טפר)

אחד הדברים האחרונים שהספיק אלקין לעשות כשר הבינוי והשיכון, היה השלמת העבודה של צוות בין משרדי בראשות מנכ"ל משרדו אביעד פרידמן ומנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלעזר במברגר, אשר גיבש מסמך המלצות לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, ונועד לספק מענה גם לנושא רעידות האדמה. נכון לשעת כתיבת שורות אלו, המלצות הדוח אינן מקודמות על ידי הממשלה הנוכחית.

מדוע עד היום, כולל בתקופתך, לא הייתה התקדמות משמעותית בנושא חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה – דווקא בערים שנמצאות בסיכון הכי גבוה לכך?
"האמנתי מאד בהתחדשות עירונית והצלחנו לשכנע את האוצר להקצות יותר מחצי מיליארד שקל לעידוד הסכמי גג עם רשויות מקומיות בתחום, וזה הזניק מאוד את המספרים של הפרויקטים האלה. עם זאת, היה לי ברור שיש פה אי צדק חברתי משווע. בשכונה ותיקה בתל אביב או בבת ים, מיזם התחדשות הוא כלכלי בגלל ערך הקרקע, אבל בקרית שמונה לא.

"במקביל, האזורים המסוכנים מבחינת רעידות אדמה הם בעיקר בצפון ובאילת. לכן, לרשויות המקומיות שנמצאות בסכנה מבחינת רעידות האדמה, וגם מבחינה ביטחונית, נתנו כסף לפרויקטים הראשונים. זה דרבן הרבה רשויות בפריפריה להתחיל לתכנן פרויקטים של התחדשות עירונית , אבל ברור שבסבסוד ישיר לא היינו יכולים להגיע למספרים גדולים. זה היה טוב כפיילוט".

"לכן הקמנו צוות מקצועי שכלל נציגים של כל משרדי הממשלה הרלוונטיים שהציג לקבינט הדיור המלצות לעידוד התחדשות עירונית באמצעות הטבות מס - בעצם לקחת חברות גדולות שעושות פרויקטים כאלו במרכז הארץ ולהגיד להן - בואו תעשו את זה גם בפריפריה, ותקבלו הטבת מס על פרויקטים שאתם עושים במרכז הארץ. אנחנו אימצנו את ההמלצות האלו, ולצערי גם על זה השר החדש ויתר בינתיים, למרות כל מיני ישיבות שהיו, והבטחה של ראש הממשלה שתוך כמה שבועות יביאו תוכנית להתחדשות עירונית בפריפריה, בסוף לא קרה כלום. גם לא צריך תוכנית, צריך פשוט ליישם את ההמלצות".

בנינו כלים שהיו אמורים לעזור לשוכרים, כשלב הרפורמה היה קידום הטבת מס למשכיר של דירה פרטית בשוק הקיים, לא בנייה חדשה, בתנאי שהוא ישכיר את הדירה ל-5 שנים לפחות, במחיר צמוד למדד. זה היה מאפשר לייצר בבת אחת המון דירות להשכרה ארוכת טווח, וכלל גם אתר שייתן לשוכרים מידע לגבי מחירים באזורים השונים. היינו בשלב מאוד מתקדם, ולצערי השר החדש לא אימץ את זה".

יש לציין כי גם מנכ"ל משרד האוצר הנוכחי, שלומי הייזלר, היה אחד החברים המרכזיים באותו הצוות, אז כראש מטה התכנון הלאומי. "גם היום הוא חושב שזה נכון", מעיד אלקין, "אני מנסה לקדם את הנושא באמצעות חקיקה פרטית, אבל בינתיים ללא הצלחה כי הממשלה לא מוכנה לתמוך בזה. במקום שהמדינה תשקיע כסף בחיזוק מבנים קיימים ותבנה ממ"דים, הרבה יותר טוב לעשות איגום משאבים, להרוס ולבנות בניינים שהם בו זמנית כבר לפי סטנדרט חדש ועם ממ"דים, וגם להגדיל את מלאי הדירות בפריפריה".
  
עוד מהלך שהמדינה נכשלת בו שוב ושוב, הוא יצירת מודל מוצלח לדיור להשכרה לטווח ארוך, וזאת למרות שכמעט שליש מאזרחי המדינה גרים כיום בשכירות.
"בתקופתי עשינו שתי פעולות לטובת קידום כמות הדירות להשכרה לטווח ארוך במחיר קבוע צמוד למדד, כדי לא לאפשר את הקפיצות הגדולות במחירי השכירות. הראשונה - בנייה של פרויקטים של השכרה לטווח ארוך, גם באמצעות ' דירה להשכיר ' וגם באמצעות קרקעות פרטיות דרך הטבות מס. הצלחנו להעביר את זה בחוק ההסדרים, אבל הנוסחה הכלכלית שהעברנו התאימה לריבית שהייתה אז, והיום הריבית הגבוהה דורשת עדכון של הנוסחה.
 
"במקביל הגדלנו דרמטית את השיווקים של ' דירה להשכיר '. תוך שנה וחצי שיווקנו יותר דירות ממה שהחברה הזו שיווקה ב-7 השנים שקדמו לזה במצטבר. לצערי זה עכשיו בנסיגה כי בכל מה שקשור לקרקעות פרטיות לא עשו עדכון למציאות החדשה של הריבית וזה איבד את הכדאיות הכלכלית במידה מסוימת. בנוסף, בגלל המשבר הכללי בשיווקים, גם אלו של דירה להשכיר נפלו השנה, והחברה תלך אחורה שוב כי לא מקדמים את זה מספיק. יש ביקוש עצום בישראל לדיור להשכרה ואפשר לעשות את זה רק צריך להחליט שמתעדפים את זה.
 
"פעולה שנייה שהייתה עוד יותר דרמטית, היא רפורמה שבנינו לכניסה של משרד השיכון לכל תחום השכירות, גם לחלקים שהיום אחראי עליהם משרד המשפטים. בנינו כלים שהיו אמורים לעזור לשוכרים, אבל לב הרפורמה היה קידום הטבת מס למשכיר של דירה פרטית בשוק הקיים, לא בנייה חדשה, לכן זה פתרון מיידי, בתנאי שהוא ישכיר את הדירה ל-5 שנים לפחות, במחיר קבוע צמוד למדד. כמובן לא דירות יוקרה. זה היה מאפשר לייצר בבת אחת המון דירות להשכרה ארוכת טווח בישראל. זה כלל גם אתר שייתן לשוכרים מידע לגבי מחירים באזורים השונים, הסכמים. גם כאן היינו בשלב מאוד מתקדם במו"מ מול משרד המשפטים והאוצר, ולצערי השר החדש לא אימץ את זה בינתיים ונתן לזה להתמסמס וזה חבל מאוד".

"היורש של גולקנופף יקבל משרד כמו זה שאני קיבלתי מליצמן"

על פי הנתונים שפרסמה הלמ"ס בשבוע שעבר, במהלך הרבעון השני של 2023 החלו להיבנות 13,290 דירות - ירידה של 9.3% בהיקף התחלות הבנייה לעומת הרבעון הראשון של השנה, ובצניחה של 27.6% בהתחלות הבנייה לעומת הרבעון השני בשנה שעברה. בנוסף, מדובר בנתוני הבנייה הנמוכים ביותר מאז הרבעון השלישי של שנת 2020, כלומר מאז תקופת משבר הקורונה.

אלקין בתקופת כהונתו כשר הבינוי והשיכון. ''את תוכנית הדיור הראשונה שלנו הנחנו בתוך חודש'' (דוברות משרד הבינוי והשיכון )

על פי הערכות של משקיעים וגורמים רבים מתחום הנדל"ן, הריבית, שלא צפויה לרדת כנראה עד 2024, תשמר את הקיפאון הנוכחי בשוק הנדל"ן, אך הביקוש, כמו הגידול באוכלוסייה, הוא לא דבר שעוצר או נעלם. לכן ההאטה בהתחלות הבניה והקטנת היצע הדירות, יפגשו בעתיד הלא מאוד רחוק את התפרצות הביקוש לדירות, והמחירים יזנקו.

איך אתה צופה ששוק הנדל"ן בישראל ייראה בשנים הקרובות?
"היורש של השר גולקנופף יקבל משרד כמו זה שאני קיבלתי מליצמן. בשנייה שהריבית תתחיל לרדת תהיה פה קפיצת מחירים גדולה, אולי אפילו יותר ממה שהיה בתקופתנו. במקביל מחירי השכירות עולים מאוד והמדינה לא מתייחסת לתחום הזה בכלל. שר השיכון חי בעולם משלו. הוא נאבק על חוק הגיוס, על כסף קואליציוני לחינוך החרדי, והנושאים האלה פחות מטרידים את מנוחתו. את משבר הדיור האישי שלו הוא פתר מזמן.

"היום אין סנכרון בין משרד השיכון, משרד האוצר ומשרד הפנים. כל הצעדים שלנו היו מתואמים. לא הצליחו להכניס סיכה ביני לבין איילת שקד ואביגדור ליברמן. היו בינינו ויכוחים, אבל סגרנו אותם בתוך החדר, ויצאנו לשוק עם תוכניות מסודרות ועבודה מסונכרנת יד ביד. פה כל אחד חי בעולם משלו כי הם חושבים שעליית המחירים נעצרה והכל בסדר. אבל לטווח הארוך מייצרים פה את הפיגוע הבא בתחום הדיור. חוסר הובלה, חוסר מנהיגות, חוסר תשומת לב ונסיגה ממה שהיה. יש גם נסיגה בתחום הדיור הציבורי. ויתרו לאוצר על מיליארדים שהיו אמורים להיות מושקעים בדיור ציבורי".

יש יזמים שאולי נמצאים היום רגע לפני קריסה, ולא מעטים שכבר עכשיו לא מצליחים לעמוד בעלויות המימון שלקחו על עצמם. איך לדעתך הממשלה צריכה לטפל בזה?
"אנחנו מתכננים בקרוב כנס השקה של השדולה לקידום הבנייה והדיור שאני עומד בראשה, יחד עם ח"כ אלי דלל מהליכוד, והתפקיד המרכזי שלנו הוא להעיר את כולם מתרדמתם, כי התחושה היא שכולם ישנים בעמידה. בניגוד לרוב האנשים, הקבלנים והיזמים מבינים היטב את המצב, אבל אני חייב להגיד שחלק מהיזמים שהיום מרגישים את זה דרמטית בכיס - יכולים להאשים רק את עצמם שלא הקשיבו לנו.
 
"כשנכנסנו לתפקיד אמרנו שאנחנו הולכים להגדיל דרמטית את ההיצע, והצענו ליזמים לא לשלם מחירים מופרזים על הקרקע במכרזים, ולא להעלות מחירים באופן מלאכותי בתחרות ביניהם. הזהרנו שתהיה עצירה של עליית המחירים, ולכן מי שמשלם סכומים מופרזים על הקרקע ימצא את עצמו בבעיה. מי שלא הקשיבו לנו, חלקם מוצאים את עצמם עכשיו מול שוקת שבורה, כי הם בנו על זה שעליית המחירים תימשך ועשו טעות. לכן מקבלי ההחלטות צריכים להתערב ולהציע תוכנית חירום אחרת נהיה בבעיה מאוד גדולה".

ממשרד הבינוי והשיכון ומטעמו של שר הבינוי והשיכון לא נמסרה תגובה לדברים.