שיח מנכ"לים: משבר הדיור בישראל

ניצן: נכנסת לתפקיד ב 2021, קצת יותר משנה לאחר פרוץ מגיפת הקורונה, בשנה שבה מחירי הדירות זינקו בכ- 20% ובתקופה שבה הריבית בשוק עדיין הייתה אפסית. אילו יעדים קבעת לעצמך או למשרד?

פרידמן: בתקופתי בתפקיד ניסינו לעבוד כצוות משותף עם ינקי קוינט, ראש רשות מקרקעי ישראל (רמ"י),שלומי הייזלר, ביושבו כסגן הממונה על התקציבים באוצר, ויאיר הירש, ששימש כמנכ"ל משרד הפנים. כל תוכניות הדיור נדונו ביחד, ואני חושב שאין דרך אחרת לעבוד, לכן גם היעדים היו של כל הצוות המשותף הזה, ולא משהו נקודתי שלי או של משרד הבינוי והשיכון .

ניצן: אז זה לא One Man Show, ובכל זאת: מה היו היעדים או נקודות המוצא שלכם?

פרידמן: מאוד ברור. היה יעד ארבע-שנתי לשיווק קרקעות לבניית 300 אלף יח"ד (יחידות דיור),שזה כ- 75 אלף לשנה. יעד תכנון שנתי של 100 אלף יח"ד ויעד של התחלות בנייה סביב 70 אלף יח"ד. לשמחתי, בתקופתי עמדנו במרבית היעדים. יש לומר ביושר כי העובדה שהריבית הייתה נמוכה באותה תקופה, לצד ההחלטה הממשלתית שלפיה על כל יח"ד שרשות מקומית בונה היא תקבל מענק של 30 אלף שקל, סייעו לנו ברתימת היזמים וראשי הרשויות ועודדו את הגידול בתכנון ובהתחלות הבנייה.

"צריך חמש שנים טובות"

ניצן: היום אנחנו רואים שמאמצי רמ"י לשווק מסה של קרקעות נתקלים בקשיים. היזמים לא ניגשים למכרזים גם כאשר רמ"י מפחיתה את מחיר המינימום ומכרזים לאלפי יח"ד נותרים ללא מתמודדים. העובדה שרמ"י מורידה כיום את מחירי המינימום רק מבליטה את החגיגה שהייתה כאן קודם.

אומנם רמ"י עשתה מאמצים לשווק הרבה יותר קרקעות מבעבר, אבל היא לא השלימה את המחסור. במקביל, שיטת המכרזים של ההצעה הגבוהה היא שזוכה גרמה לעלייה נוספת במחירי הקרקעות, כאשר רמ"י עדכנה את מחירי המינימום של המכרזים בהתאם למחירים הגבוהים שהציעו יזמים במכרזים האחרונים.

האם אתה מסכים עם הטענה שרמ"י היא האחראית לעליית מחירי הדירות?

פרידמן: בשלוש השנים האחרונות, ואולי גם קודם לכן, ידוע לי שברמ"י לא הסתכלו על סכום הכסף שנכנס ממכרזי המקרקעין שהם ערכו, אלא רק על מספר השיווקים. כמו לכל גוף ציבורי, יש מקום לשיפורים, אבל הרבה מהטענות כלפי רמ"י הן פופוליסטיות. אם מישהו חושב שיש לו פטנט אחר לשיווק מקרקעין

ושהוא יכול להמציא שיטה אחת שתפתור את הבעיות, בבקשה, בואו נשמע. אני לא מאמין בפתרונות קסם. אגב, המצב כיום הוא ההוכחה לכך שרמ"י לא מסתכלת רק על הכסף. לאור המצב הנוכחי מכרזים נכשלים ורמ"י לא עוצרת את השיווקים".

ניצן: איך אפשר לשנות את המגמה? מה אפשר לעשות כדי שהביקוש ידביק את ההיצע?

פרידמן: "להערכתי אנחנו בחוסר שנע בין 100 ל-400 אלף יח"ד. זה לא מצב שפותרים ביום אחד, אלא בתהליך. 'משבר' הוא מקרה נקודתי שתחום בזמן. למצב המאתגר של שוק הנדל"ן בישראל יש להתייחס כאל מציאות ארוכת שנים הנובעת מהפער בין ההיצע לביקוש. מי שחושב שאפשר להתגבר על בור של מאות אלפי יחידות דיור בתקופה קצרה, טועה. זאת המציאות, וכדי להתמודד איתה יש לקדם תהליכים ארוכי טווח ולא תוכניות נקודתיות. בשנתיים האחרונות לא רק שלא הגדלנו את המחסור, אפילו הקטנו אותו. אנחנו צריכים חמש שנים טובות כאלה כדי להשוות בין הביקוש להיצע, כשאחד הדברים שצריך לשים עליהם דגש הוא נושא ההתחדשות העירונית, בעיקר בפריפריה".

ניצן: אתה מדבר על חשיבות הפריפריה, אבל אנחנו מכירים מתווים כמו קרקע משלימה, או ניוד זכויות – דברים שלא ממש מצליחים. פריפריה והתחדשות עירונית עדיין מתקיימות בשני קווים מקבילים.

פרידמן: בתחום הזה יש בהחלט מהלכים שרציתי לקדם ולצערי לא התממשו, בין היתר מכיוון שסיימתי את תפקידי. בישראל יש כמה יישובים בסיכון גבוה לרעידות אדמה – בית שאן, מגדל העמק, צפת, קצרין ועוד. במקרה של רעידת אדמה בניינים יקרסו וזה יהיה אסון. המדינה צריכה לסבסד במקומות הללו תוכניות של התחדשות עירונית , וזה גם יהיה הפתרון הזול. צריך לחשוב על כך במונחים של רפואה מונעת. זה עולה למדינה כסף היום, אבל אין להשוות את המחיר לקופה הציבורית במקרה של רעידת אדמה חזקה בעתיד, על כל עלויות השיקום שיידרשו. בצורה הזאת אתה פותר שתי בעיות: גם מקטין תשלומים, וגם מחזק את מרכזי הערים הללו, שחלקם משוועים לכך.

ניצן: למה זה לא התקדם?

פרידמן: הייתה ועדה שישבה על הנושא חצי שנה. לקחו בה חלק עו"ד אלעזר במברגר מהרשות להתחדשות עירונית ונציגים מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, משרד הפנים וגם רח"ל, רשות החירום הלאומית. הגשנו את המסקנות, אלא שאז הגיעו הבחירות ושמו את זה בצד. לצערי עדיין לא חזרו לזה. אני מקווה שמתישהו יחזרו לעבודה שעשינו, ושזה יקרה לפני שיהיה מאוחר מדי.

ניצן: זאת בהחלט משימה חשובה, ואני גם מקווה שהעבודה שביצעתם לא תרד לטמיון ולא יקימו ועדה חדשה שתדון באותו נושא בדיוק. לגבי המתווה שהצעת, הכולל סובסידיות למימון התחדשות עירונית בערים המועדות לרעידות אדמה, אני מאוד מאמין בו, וגם במתווים משלימים, כמו השקעה בתשתיות שמביאות להסתכלות אחרת של הציבור על מקומות מסוימים והופכת אותם לאטרקטיביים. תוכניות כאלה יוכלו ליצור מנגנון רווחיות עבור יזמים ויעודדו אותם להשתתף במכרזים בערי הפריפריה. אנו רואים בלא מעט פרויקטים שאנו מלווים, שתוכניות תחבורה שכבר מבוצעות וכן עתידיות מסייעות מאוד בשיווק.

פרידמן: לא נותר לי אלא להסכים.

המחיר שמאחורי המחיר

ניצן: אנחנו מדברים על סובסידיות ממשלתיות, ואני לא יכול שלא לשאול אותך, בטח כעת כשאתה כבר לא במערכת: מה אתה חושב על תוכניות הדיור הממשלתיות " מחיר למשתכן " או "מחיר מטרה". האם היה נכון לקדם אותן?

פרידמן: כשבדקנו את עצמנו גילינו שהזוכים בתוכנית 'מחיר מטרה' אינם מגיעים מהעשירון הראשון והשני, אבל גם לא מהעשירון התשיעי והעשירי. לגבי שני העשירונים הנמוכים – אין להם הון עצמי לשלם משכנתה גם ב'מחיר מטרה'. במקרה של העשירונים הגבוהים, ההורים שלהם יקנו להם את הבית או שיעזרו בקנייה, וממילא זה כנראה יהיה ביישובים יוקרתיים יותר ממרבית המיקומים שבהם התוכנית הזאת פועלת. אני מזכיר שמחיר מטרה מיועד לעשירונים 8-3. האם עשירון 8 יכול היה לרכוש דירה בלי התוכנית? כנראה שכן. האם עשירונים 5-4-3? אני בספק רב.

ניצן: ובכל זאת, לא מעט ביקורות נשמעו על עלות התוכנית הזאת למשלם המסים ועל יעילותה לאותם עשירונים. תוסיף על כך את המקרים שבהם הזכאים מקבלים מפתח חמש, שש ושבע שנים אחרי שזכו בהגרלה, כאשר בשנים הללו הם שילמו שכירות במקביל, או מקרים רבים שבהם זכאים קנו דירות במקום שבו הם לא רצו לגור, ורכשו רק בגלל המחיר המופחת, וכך הם נהפכו לסוג של משקיעי נדל"ן.

פרידמן: חלק מהאנשים מתנהלים לא נכון כלכלית. התוכנית הזאת מאפשרת להם להשיג דירה ולא לשלם שכירות כל החיים. לגבי אחרים, יש כאלה שהשכירו דירה, ואחרי זה גילו שהם רוצים לעבור לגור בה בעצמם, והתוכנית עוזרת להם מאוד להגיע לדירה במצב הנוכחי בשוק.

פרידמן: ״הבעיה של חריש היא התחבורה. תכננו את זה בעבר לא נכון, כך שאין רכבת ועם כניסה אחת בלבד לעיר. דווקא משרד השיכון כן קידם שםתוכנית מצוינת, לפני תקופתי. מדובר על שכונה במודל של 'תכנן ובנה'. אני חושב שזה מתווה שהוכיח את עצמו ושצריך לקדם בעוד הרבה מקומות"

ניצן: אני מבין שאתה משוכנע שהתוכנית מצוינת. האם אתה חושב שצריך להמשיך איתה בכל הכוח?

פרידמן: צריך להמשיך, אבל במגבלות. למשל לא ביישובי יוקרה, כן חשוב להמשיך בפריפריה. אגב, אם זה לא יקרה, יישובים רבים יישארו מאחור. התוכניות הללו מסייעות לערים כמו קריית גת או חריש.

ניצן: אני לא בטוח שחריש היא דוגמה כזאת טובה. לא משרד השיכון או רמ"י הביאו לשם בשנים האחרונות את הרוכשים, אלא העובדה שהמחירים שם היו נמוכים. יש הרבה ביקורת על כך שהמדינה לא דאגה לפתח עבור התושבים אזורי תעסוקה או תחבורה נאותה".

פרידמן: אני מסכים שהבעיה של חריש היא התחבורה. תכננו את זה בעבר לא נכון, כך שאין רכבת ועם כניסה אחת בלבד לעיר. דווקא משרד השיכון כן קידם שם תוכנית מצוינת, לפני תקופתי. מדובר על שכונה במודל של 'תכנן ובנה', מכרז שבו זכתה חברת שפיר. אני חושב שזה מתווה שהוכיח את עצמו ושצריך לקדם בעוד הרבה מקומות.

ניצן: אתה מדבר הרבה על מעורבות של המדינה בסיוע לתחומים כמו התחדשות עירונית ובסיוע לזוגות צעירים ומחוסרי דיור. בחודשים האחרונים אנחנו עדים להתרסקות של שוק השכירות המוסדית. מחירי השכירות בארץ אולי עלו בחדות, אך הריביות שזינקו קיררו את היזמים שנכנסו לשוק בשנים האחרונות. האם גם כאן המדינה צריכה להתערב?

פרידמן: ״כשבדקנו את עצמנו גילינו שהזוכים בתוכנית 'מחיר מטרה' אינם מגיעים מהעשירון הראשון והשני, אבל גם לא מהעשירון התשיעי והעשירי. מחיר מטרה מיועד לעשירונים 8-3. האם עשירון 8 יכול לרכוש דירה בלי התוכנית? כנראה כן. האם עשירונים 5-4-3? אני בספק רב״

פרידמן: נתחיל בכך שהתשובה היא כן. המכרזים בתחום השכירות ארוכת הטווח נכשלו אחד אחרי השני מתחילת השנה, זה לא סוד. המדינה יכולה למשל לספק רשתות הגנה על הריבית ולהחזיר יזמים לשוק הזה, כי חובה להמשיך לפתח את שוק השכירות בישראל. אנחנו זקוקים לאלטרנטיבה חזקה לדירות בבעלות.

ניצן: מהיכרותי את שוק הדיור להשכרה בעברי, אני בהחלט מסכים איתך. המדינה חייבת לקחת בידיים את התחום, להעניק רשתות ביטחון למרכיבי עלות הריבית בפרויקטים האלה, להתערב באגרסיביות יותר גבוהה בעלות הקרקע, ובכך לאפשר לפרויקטי השכרה ארוכה לחזור לשוק.

לקראת סיום. תכניס אותנו לרגעים האחרונים שלך בתפקיד. איך העברת את השרביט למחליפך יהודה

מורגנשטרן ומה הצעת לו?

פרידמן: הכנתי תיק חפיפה ארוך וישבתי עם יהודה ארבע פעמים. אני חושב שהעצה החשובה ביותר שהייתה לי לתת לו היא שישתף פעולה בצורה ההדוקה ביותר עם רמ"י ועם האוצר, כי מדובר באירוע רב מערכתי. הדבר השני הוא להקשיב לשטח. חייבים להישאר מחוברים לשטח כל הזמן.

ניצן: אין ספק, בתקופה הנוכחית ענווה ושיתוף פעולה יחד עם חיבור לשטח הם קודי ההפעלה להשבת השוק לנורמטיביות.

פורסם לראשונה במגזין מימון הנדל"ן ""The Capital Letter

לכתבות נוספות במגזין