היזם שמבקש למכור 2 דירות בפרויקט שלו במיאמי לאמו ולאחותו

עסקה מעניינת נרקמת סביב פרויקט סרפסייד, צפונית למיאמי ביץ', פלורידה – פרויקט שחברת ספיר קורפ בע"מ מחזיקה ב-62.5% ממנו: בעל השליטה בחברה, אלכס ספיר, מבקש מהחברה לאשר מכירה של שתי דירות בקומה השמינית בפרויקט לאימו, בלה ספיר, ולאחותו, רות ספיר-ברנשטיין. שווי העסקה, אם תתממש, 20,028,126 דולר.

מדובר בעסקה משולבת, שבמסגרתה תלווה החברה עצמה משתי הרוכשות סכום של שישה מיליון דולר (שלושה מיליון דולר מכל אחת), לכיסוי החריגות הצפויות בתקציב הפרויקט. בהודעת החברה נטען כי "אשראי הרוכשות חוסך את הצורך במציאת פתרונות מימון יקרים יותר לזמן הקצר שנותר עד מועד תחילת מסירת הדירות בפרויקט, וזאת ללא העמדת בטחונות נוספים". כמו כן צוין כי אשראי הרוכשות והריבית שתיצבר בגינו יקוזזו מהיתרה שישלמו הרוכשות עם מסירת הדירה.

יש לציין כי רות ברנשטיין-ספיר, אחותו של אלכס ספיר, ושני ילדיה, מוגדרים הנהנים בנאמנות המחזיקה ב-12.548% משותפות ספיר לגאסי - בעלת השליטה בחברהת ספיר קורפ, המחזיקה 54.71% מהון המניות של החברה. אימו של ספיר, בלה, הינה הנאמנה בנאמנות זו.

פרויקט סרפסייד הוא פרויקט נדל"ן יוקרתי במיאמי שבפלורידה, ארה"ב, שבו יהיו 16 דירות. על מגרשים בצידו השני של הרחוב, מול הבניין, ייבנה חניון מקורה שבו כ-50 מקומות חנייה ועל גגו מגרשי טניס ומתקנים - לרווחת דיירי הבניין. הפרויקט מלווה על ידי בנק לאומי, במסגרת הסכם בסך 90 מיליון דולר.

בדיווח שמסרה החברה לרשות לניירות ערך על העסקה נכתב כי התמורה שתקבל חברת הפרויקט במסגרת ההתקשרויות המוצעות נקבעה על בסיס מחירון הדירות המקורי בפרויקט, ללא הנחה – 21.25 מיליון דולר. המחיר המקורי של דירה אחת (מספר 801) היה 10.475 מיליון דולר, ואילו המחיר המקורי של הדירה השנייה (מספר 802) היה 10.775 מיליון דולר.

עוד נכתב בהודעה כי ממחיר המחירון המקורי נוכו דמי תיווך אשר חברת הפרויקט פטורה מתשלומם למתווכים, משום שהדירות הללו נמכרות לצדדים קשורים ולבני משפחתם - כמקובל בפרויקטים רבים. בהתאם לכך, דמי התיווך אשר נחסכים במסגרת ההתקשרויות המוצעות הינם בשיעור של 5.75% (1.222 מיליון דולר). 

נוסף על כך ציינה החברה כי המחירון העדכני משקף לשתי הדירות הנדונות מחיר נמוך יותר – 10.25 מיליון דולר בגין דירה מספר 801, ו-10.215 מיליון דולר בגין דירה מספר 802, בדומה לרוב הדירות בפרויקט, שמחירן הופחת במעט.

"חרף הפחתת מחיר המחירון של הדירות הנדונות, על פי דרישת מנכ"ל החברה ובהנחיית ועדת הביקורת של החברה, הסכימו הרוכשות לשלם בגין הדירות את התמורה נטו, המבוססת על מחירי המחירון המקורי של הדירות", נכתב בהודעה. עוד נאמר בה כי המחירים המצוינים, כמו יתר מחירי הדירות "נקבעו בעצה אחת עם המתווכים על פי שקלול פרמטרים שונים, כגון שטח הדירות, שטח המרפסות, קומה, כיוון וכדומה. מחירון הדירות המקורי הוגש במסגרת ה-plan offering, על פי המחויב גם לרגולטור בניו יורק, המעניק את ההיתר לשווק ומכירה של דירות בניו יורק".

נוסף על אלו, ולבקשת ועדת הביקורת, הוזמנה חוות דעת ממשרד שמאים חיצוני, BBG. החברה טוענת כי על פי חוות הדעת הזו מחירי הדירות על פי המחירון העדכני הינם הוגנים לעומת מחירי השוק, ופרופורציוניים לתמחור של הדירות האחרות בפרויקט.

לפני כחודש אישרו חברי ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה את הצעת הרכישה. האישור שלה, וכניסתה לתוקף, מותנית בקבלת אישור האסיפה הכללית של החברה, שתתכנס בעוד כשבוע וחצי, ב-24.3, במשרדי החברה בתל אביב. עוד מסרה החברה כי קבלת אשראי הרוכשות ותנאיו טעונים את אישורו של הבנק המלווה, וכי מכירת הדירות לרוכשות וקבלת אשראי הרוכשות טעונים את אישור השותפים  Surfside Beach Investments LLC ו-OZL Investment Corp, המחזיקים כל אחד ב-12.5% מחברת הפרויקט.