האוצר: ירידה של 20% במספר הדירות החדשות שנמכרו בינואר

לאחר רמת שיא של כמעט שלוש שנים בכמות העסקאות בשוק הנדל"ן הישראלי בחודש שעבר, בינואר 2019 נרשמה ירידה של 14% במכירת הדירות בהשוואה לחודש הקודם – כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי לענף המגורים בינואר שפורסמה היום. 

בינואר 2019 נמכרו בישראל 9,200 דירות (חדשות ויד שנייה), עלייה של 3% לעומת ינואר אשתקד, אך ירידה כאמור בהשוואה לדצמבר האחרון. 

מתוך סך העסקאות, 8,000 דירות נמכרו בשוק החופשי ו-1,200 נמכרו במסגרת מחיר למשתכן. לפי סקירת האוצר, מדובר בכמות העסקאות בשוק החופשי מהנמוכות שנרשמו בחודשי ינואר בעשור האחרון - רק בשנים 2012 (על רקע המחאה החברתית) וב-2009 (לאחר פרוץ המשבר העולמי) נרשמו רמות נמוכות יותר של עסקאות שוק חופשי בחודשי ינואר באותן שנים.

הירידה במכירת דירות יד שנייה הובילה את הירידה המחודשת במספר העסקאות בשוק החופשי בחודש ינואר – הפלח רשם ירידה של 8% (בהשוואה לינואר אשתקד) לאחר גידול חד של 20% בחודש דצמבר האחרון (בהשוואה לדצמבר 2017).

האוצר טוען, כי "לא מן הנמנע שלפחות בחלקו הושפע הגידול החד במספר העסקאות בדצמבר 2018, והירידה לאחר מכן בינואר 2019, מכניסתו לתוקף בינואר השנה של החוק האוסר שימוש במזומן בביצוע עסקאות (רכישה/מכירה) נדל"ן.

ירידה במכירות באזור המרכז

בינואר נמכרו 3,100 דירות חדשות – 1,200 מהן כאמור נמכרו במחיר למשתכן והשאר (1,900) נמכרו מקבלנים בשוק החופשי. מדובר בירידה של כ-20% לעומת דצמבר ועלייה של כ-30% לעומת ינואר 2018. בניכוי העסקאות המסובסדות נרשמה עלייה של 5% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בהשוואה לינואר אשתקד, לאחר עלייה חדה של 18% בדצמבר האחרון.

בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בין האזורים. כך, בעוד שבאזור חדרה נמשך קצב גבוה של מכירות על רקע מבצעי מכירות באור עקיבא (ככל הנראה של רוטשטיין ושיכון ובינוי) וכך גם באזור רחובות, באזור המרכז נרשמה ירידה של 14% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי, עם סיומו של מבצע המכירות באור יהודה (של גינדי). שיעורי ירידה דומים נרשמו גם באזורי ירושלים וב"ש. 

רכישות המשקיעים בינואר הסתכמו ב-1,100 דירות, ירידה של 27% הן בהשוואה לינואר אשתקד והן בהשוואה לדצמבר האחרון. משקלם מסך העסקאות ירד ל-12% בינואר כחצי אחוז פחות מינואר אשתקד.

האוצר מציין כי כ-7% מרוכשי הדירות להשקעה בחודש ינואר ברמה הארצית היו תושבי חוץ. אזור ירושלים הינו הדומיננטי ביותר ברכישות תושבי החוץ, כאשר 44% מסך הדירות שרכשו תושבי החוץ בישראל בשנת 2018 כולה, כמו גם בחודש ינואר האחרון, התבצעו באזור זה. לשם השוואה באזור ת"א היוו תושבי החוץ רק 12% מהדירות שנרכשו להשקעה באזור באותו החודש. לגידול זה בפעילות תושבי החוץ בירושלים בסוף 2018 היתה השפעה ניכרת על תזרים המזומנים של הקבלנים, מאחר ומחצית מרכישות אלו היו של דירות חדשות, בפרט דירות יוקרה. 

כך, תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות מחיר למשתכן ) עמד בחודש ינואר על 4.9 מיליארד שקל, עלייה ריאלית של 17% בהשוואה לינואר אשתקד. כ-27% מתזרים זה נובע ממכירות מחיר למשתכן, כמעט כפליים מרמתו של פרמטר זה בינואר אשתקד (15%).

עם זאת, בהשוואה לדצמבר האחרון נרשמה ירידה חדה של 21% בתזרים הקבלנים. האוצר טוען כאמור כי הירידה מוסברת בגלל ירידה חדה במחיר הממוצע לדירה חדשה שנמכרה באזור ירושלים, שנבעה מגידול משמעותי בדירות מחיר למשתכן שנמכרו בירושלים במחירים מסובסדים, וירידה כאמור ברכישות תושבי החוץ של דירות יוקרה. 

צניחה במכירות המשקיעים

מכירות המשקיעים בינואר הסתכמו ב-1,800 דירות, ירידה חדה של 22% הן בהשוואה לינואר אשתקד והן לעומת דצמבר 2018. הירידה החדה במכירות המשקיעים בינואר הקיפה את כל האזורים, למעט ת"א בו נרשמה ירידה מתונה יחסית (5%) ואזור חדרה שבו נרשמה עלייה. 

חרף הירידה במכירות המשקיעים בחודש ינואר, "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בגלל הירידה החדה ברכישות המשקיעים. סך הדירות שנגרעו ממלאי זה בחודש ינואר עמד על 700 דירות, לעומת 850 דירות שנגרעו מהמלאי בדצמבר. בינואר אשתקד ירידת המלאי היתה גבוהה יותר ב-16%, אולם בחלקה היא נבעה מהשתחררות המגבלה על מספר הדירות שיכול משקיע למכור תחת הנחת המס הגלומה בשיטת החישוב הלינארית. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד ינואר השנה כ-16.3 אלף דירות.

הזוגות הצעירים רכשו בינואר 4,900 דירות, גידול של 8% בהשוואה לינואר אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה בדצמבר האחרון. (1,200 דירות נמכרו במחיר למשתכן ו-3,700 בשוק החופשי) שני שלישים מהגידול ברכישות הזוגות הצעירים התרכזו ברחובות וחדרה על רקע מבצעי המכירות כאמור.

האוצר טוען כי רוכשים רבים של דירות חדשות בחריש באור-עקיבא הם בעצם לא זוגות צעירים אלא "משקיעים מוסווים", מסקנה שאליה הגיע בעקבות בדיקת השכר החציוני של הרוכשים שגבוה יחסית באור עקיבא לעומת השכר של רוכשי מחיר למשתכן . בנוסף, האוצר סבור כי בגלל שאחוז ניכר מהרוכשים בחריש הם תושבי המרכז, יש בכך להעיד כי הם בעצם משקיעים. 

רק נציין, שכשעימתו את שר האוצר כחלון עם הטענה שרוכשי מחיר למשתכן הופכים בעצם למשקיעים בעל-כורחם, הוא שלל טענה זו בכל תוקף. 

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בינואר 3,200 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לינואר אשתקד ושל כ-14% לעומת דצמבר האחרון. בשלושת החודשים הקודמים נרשמה עלייה חודשית ברכישות אלה.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה