דשדוש המדדים מטעה: מחירי הדירות בירידה ריאלית חדה

לכאורה, לא היתה דרמה של ממש במדד מחירי הדירות האחרון, שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בערב ראש השנה. ירידה של 0.1% במחירי הדירות בחודשים יוני-יולי היא כמעט לא ירידה בכלל. אולם נתון זה מטעה מכמה סיבות.

ראשית, משום שכפי שחדי העין מבין הקוראים ודאי שמו לב, חל עדכון משמעותי כלפי מטה של ערכי שני המדדים שקדמו למדד האחרון (אפריל-מאי ומאי-יוני) מ- 0.4%- ו-0.2%- בהתאמה לפעמיים 0.5%-. כלומר שני חודשים רצופים שבכל אחד מהם מראה המדד ירידה של חצי אחוז, ובסך הכל ירידה מצטברת בת 1.3% במחירים לאורך תקופה של ארבעה חודשים בין מרץ ליולי.

יהיו שיגידו - אז מה, אחרי שנה שבה זינקו מחירי הדירות ב-20%, ירידה של פחות מאחוז וחצי היא עדיין לא דרמה. זה נכון. אך כאן מתווסף משתנה נוסף ומשמעותי, והוא העובדה שהירידות המתונות הללו מתרחשות בתקופת אינפלציה גבוהה, דבר אשר הופך את ירידת השווי הריאלי של הדירות לחדה בהרבה מזו הנומינלית.

בסך הכל ירדו מחירי הדירות בחצי השנה הראשונה של 2023, מינואר עד יולי, ב-1.3%. באותה התקופה עלה מדד המחירים לצרכן ב-2.15%. צירוף שני הנתונים יחד מעלה ירידה ריאלית של כ-3.4% במחירי הדירות בחצי השנה הראשונה, קצב ירידת מחיר שנתי של כמעט 7% - ואלו הן כבר חדשות דרמטיות.

בפלח הדירות החדשות, מדובר בירידה בשיעור חד אף יותר: שיעור ירידת המחיר הנומינלי עומד על 1.8% בחצי השנה האחרונה, וריאלית מדובר בירידה של 3.85% במחירים בשנה ובקצב ירידת מחיר שנתי של 7.7%.

(במאמר מוסגר – יש מי שסבור כי יש לבצע את הצמדת מחירי הדירות למדד המחירים בניכוי רכיב הדיור. אסבר את אזנכם, ההבדל אינו דרמטי. גם הצמדה זו מעלה ירידה ריאלית של 3.2% בחצי השנה הראשונה במחירי הדירות בשוק כולו, וירידה של 3.66% עבור פלח הדירות החדשות).

השאלה אם להתייחס לשיעור הריאלי או הנומינלי של ירידות המחירים בשוק הדירות, היא תלוית צורך. אין דרך נכונה או שגויה. אך נראה כי יש בבחינת שינויי המחיר הריאליים בשוק כדי לפתור דיסוננס שבו חש כל מי שעוקב אחר הנעשה בשוק: דיסוננס בין עוצמת ועומק המשבר, הבאים לידי ביטוי בצניחה בת עשרות האחוזים במספר העסקאות, ובין מדד מחירי הדירות של הלמ"ס שבחודשים האחרונים שינה אמנם מגמה והפך לשלילי, אך מצביע על ירידה מתונה ביותר, על סף בלימת מחירים ותו לא. בחינה ריאלית של מחירי הדירות מלמדת כי ירדת מחירים בשוק הדירות קיימת – ועוד איך.