סיכום תשפ"ג בפסיקה: הדיירים הסרבנים שילמו, וגם עורכי הדין שהתרשלו והטעו

תקדים: עו"ד המוכר חוייב לפצות את הקונה לאחר שנמצא כי הטעה אותו 

עו"ד שוקי לוי שותף וראש תחום התחדשות עירונית במחלקת הנדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות'

המקרה: התובע (הקונה) רכש ב-2004 נכס שהוגדר בהסכם כדירת מגורים ב-ת"א. בשנת 2010 הגישה הוועדה המקומית כתב אישום נגדו והתגלה כי ניתן להשתמש ביחידה רק לצורך מחסנים והסקה. בעקבות זאת, תבע הרוכש את המוכר ואת עורכי הדין של שני הצדדים בגין הטעיה והתרשלות וכן בגין הנזקים הכלכליים שנגרמו לו. בית משפט השלום חייב את עו"ד הרוכש ואת המוכר לפצות את הרוכש, אך לא מצא לנכון לחייב גם את עו"ד המוכר בתשלום פיצוי לרוכש.

הצדדים ערערו על החלטה זו לבית המשפט המחוזי, כאשר הרוכש מבסס את טענותיו על בסיס הסכם המכר שבו הוגדרה "מכירה של דירה". טענתו היתה שעו"ד המוכר ידע שאין היתר למגורים במחסן, ובכל זאת ניסח את ההסכם כמכירת דירה. עוד טען כי הפיצוי שנפסק לטובתו בבית משפט שלום, על סך כמה מאות אלפי שקלים בודדים, אין בו כדי לתקן את הנזקים שנגרמו לו.

ההחלטה: בית המשפט המחוזי הגדיל את הפיצוי לטובת הרוכש לסכום של 1.8 מיליון שקלים, וכן התערב בהחלטת השלום וקבע כי ייתכנו מקרים נדירים שתוטל אחריות על עורך דינו של הצד השני, היות והוא יכול להיחשב כמונע הנזק באופן היעיל והזול וכי אזכור המילה "דירה" בהסכם המכר מטיל גם עליו את האחריות לנזק שנגרם לקונה. בדעת רוב של 2 שופטים נקבע כי עו"ד המוכר ידע היטב שבהיתר הבנייה מדובר במחסן ולא בדירת מגורים ולמרות זאת לא טרח לעדכן את בא כח הקונה, ולכן אף הוא יחויב בפיצוי.

עו''ד שוקי לוי (אופיר אייב)

המשמעות: זהו פסק דין תקדימי המטיל אחריות על עורך הדין של הצד השני בעסקת מכר, במקרים נדירים כאשר עולה בבירור שעורך הדין לא סיפק מידע משפטי מהותי לבא כוחו הצד שכנגד, למרות שהרוכש היה מיוצג ע"י עו"ד מטעמו. עו"ד מטעם המוכר לא יוכל לטעון שאינו אחראי כאשר הצד השני מיוצג, בעוד הוא לא נתן להם גילוי נאות ומהימן בדבר מצבו המשפטי של הממכר.

ע"א (תל אביב-יפו) 35413-11-21 עו"ד יוסף אופנהיים נ' אורן דר.

- - -

הפסיקה התקדימית שמאפשרת להעניק הטבות מס לדירה יחידה לנכס שאינו דירה

עו"ד אהוד נדב ראש מחלקת מיסים במשרד עורכי הדין יהודה רוה ושות'

הסוגיה העקרונית: פסק הדין בעניין שטיין, שניתן על-ידי בית המשפט העליון ממחיש את חשיבות בחינת העובדות הקונקרטיות ואת הזהירות והקפדנות בהן יש לנהוג בעת יישום הלכות על כל מקרה ומקרה.

המקרה: מדובר במכירת נכס בתל אביב אשר שימש למגורים במשך למעלה מ-70 שנה. למעשה, גם כשנרכש הנכס על-ידי המוכרים הנוכחיים אי-שם בשנות ה-90', שימש הוא למגורים ובעת רכישתו כאמור חויב מס רכישה בשיעור החל על רכישת דירת מגורים. אף הארנונה בה חויב הנכס היתה בשיעור החל על דירת מגורים. ואולם מבחינה תכנונית ורישומית לא היה הנכס רשום כדירת מגורים, וייעודו הרשום היה מחסן, גרג' שטח פתוח בין עמודים, הסקה.

ההלכה בעניין זה ברורה והיא מורה כי נכס המשמש בפועל למגורים, אך ייעודו אינו למגורים, לא ייחשב לדירת מגורים לצרכי מיסוי מקרקעין . בהתאם, ברכישת נכס שכזה לא ניתן ליהנות מההקלות במס רכישה (לקונה) או במס שבח (למוכר) גם אם אין דירה נוספת. זוהי ההלכה, זהו הכלל. לפיכך, חייב מנהל מס שבח את המוכר במס שבח. וגם ועדת הערר למיסוי מקרקעין של מחוז תל אביב סמכה ידיה על החלטה זו. בעקבות זאת ערערו הנישומים לבית המשפט העליון.

ההחלטה: כפי שנקבע, גם לכלל האמור יש יוצאים מן הכלל - "במקרים מיוחדים וחריגים" ניתן לבחון את ההצדקה להכרה בנכס כדירת מגורים, חרף יעודו האחר. ואכן, בעניין שטיין קבע בית המשפט העליון כי בהינתן נסיבות המקרה נכון יהיה להכיר בנכס כדירת מגורים לצרכי מס, ובהתאם לאפשר למוכרים להנות מהפטור במכירת דירת מגורים יחידה.

עו''ד אוהד נדב (קובי מהגר)

המשמעות: הגם שפסק הדין חותר לתוצאה שנראית, אולי, צודקת יותר, ובית המשפט נתפס כקשוב למצוקת הנישום (התמים),עדיין נראה כי החלטה כאמור צפויה להרבות את המחלוקות וההתדיינויות אשר יובאו לפיתחו של בית המשפט. כלל לא ברור מה ייחשב למקרה חריג ומיוחד, ומן הסתם יהיה צורך לבחון כל מקרה לגופו.

ע”א 1073/20 מנהל מס שבח מקרקעין ת”א נ' שטיין 

- - -

מערכת המשפט מורידה את הכפפות מול הסרבנים

עו"ד שוקי לוי שותף וראש תחום התחדשות עירונית במחלקת הנדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות'

המקרה: בעלי דירות במתחם ענק של פינוי-בינוי בהרצליה תבעו שלושה בעלי דירות סרבנים, כאשר התובעים טענו שמדובר בסירוב בלתי סביר מצד הנתבעים שמעכב את הוצאת הפרויקט לפועל. הסרבנים טענו מנגד להגנתם שישנו קיפוח כלפיהם בתמורה שיקבלו בשטח הדירות החדשות לעומת בעלים אחרים. כלל התנאים להגשת התביעה התקיימו: הבעלים המהווים את הרוב הדרוש עפ"י חוק חתמו, המתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי וכן אושרה התכנית החדשה.

ההחלטה: ביהמ"ש קבע כי הפרויקט הנ"ל הינו פרויקט כדאי מבחינה כלכלית עבור כל הבעלים, וסירוב הנתבעים להתקשר בהסכם, בטענה כי מנגנון חישוב התמורה הוא מקפח, אינו סביר. בית המשפט דחה את טענותיהם של הנתבעים שיש להביא בחישוב שטח הדירה הקיימת שטח רכוש משותף של חצר שהשתמשו בו, או במקרה אחר שטח הרחבה שהתווספה לדירה לאחר חתימת הנתבעים. בהתאם לכך נפסק, כי כל אחד מזוגות הנתבעים יחויב לשלם לתובעים פיצוי בסך 2.6 מיליון שקלים. אולם, השופטת נתנה לנתבעים הזדמנות אחרונה להסכים לעסקת פינוי ובינוי בתוך חודש ממתן פסק הדין בטרם ייכנס החיוב בפיצוי לתוקף.

המשמעות: משמעות פסק הדין הוא שבתי המשפט לא יבחנו את כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי מנקודת מבטם הסובייקטיבית של הבעלים, לרבות הסרבנים, אלא מנקודת מבט אובייקטיבית אשר בוחנת את הפרויקט כמכלול, כלומר אם מדובר בשוויון מהותי בין התמורות המוענקות לבעלי הדירות. פסק הדין מצר את יכולת טיעוניהם של סרבנים, ומעתה יהא קשה יותר לבעלי דירות לטעון לסירוב מוצדק עקב אי חתימתם לעסקה, גם במקרה בו לא כל בעלי הדירה יזכו לתמורה זהה.

ת"א (תל אביב-יפו) 49303-10-20 נילי ניר נ'  אורי שעשע

- - -

בית המיועד להריסה לא ייחשב כנכס לצרכי הטלת מיסוי מקרקעין  

עו"ד אהוד נדב ראש מחלקת מיסים במשרד עורכי הדין יהודה רוה ושות' 

הסוגיה העקרונית: האם רכישת בית מגורים הניצב על מגרש תחויב במס רכישה החל על רכישת דירת מגורים (ובתוקף כך רוכשים שאין להם דירה אחרת יהנו מהקלות המס להן זכאי מי שרוכש דירת מגורים יחידה)? התשובה שניתנה - תלוי.

המקרה: בני זוג רכשו בית מגורים הניצב על מגרש ודיווחו על הרכישה, לצרכי מס רכישה , כרכישת דירת מגורים (ומאחר שפעלו במקביל למכירת דירה אחרת שהיתה בבעלותם - ביקשו ליהנות מההקלות במס רכישה בגין רכישת 'דירה יחידה'). הבית שימש למגורים קודם לרכישה ובסמוך לאחר הרכישה הקונים החדשים המשיכו להשכירו.

ברם, מנהל מס שבח סירב לקבל את גישת הקונים ותחת זאת מצא כי יש למסות את הרכישה כרכישת 'נכס אחר' שאינו דירת מגורים. לגישתו, בחינת הנסיבות הקונקרטיות לימדה כי כוונתם הסובייקטיבית של הרוכשים סמוך לרכישה לא היתה לרכוש את הבית על מנת שישמש למגורים, אלא כוונתם היתה להרוס את הבית ותחתיו לבנות בית אחר. בהתאם, נשללה יכולת הרוכשים ליהנות מההקלות במס רכישה. נגד החלטה זו עררו הרוכשים.

ההחלטה: ועדת הערר למיסוי מקרקעין דחתה את הערר שאותו הגישו הרוכשים, וקיבלה את טיעוניו של מנהל מס השבח לפיהם מהות הרכישה במקרה זה אינה בית מגורים אלא מגרש .

המשמעות: הנה כי כן, מסתבר כי מהותו האובייקטיבית של הנכס הנרכש אינה חזות הכל לענייני סיווגו לצרכי מיסוי מקרקעין ויש משמעות (לעיתים דרמטית) לכוונות הסובייקטיביות של הנישום (כפי הנלמדת מתוך הנסיבות). המבחן הוא משולב - אובייקטיבי וסובייקטיבי. כוונות סובייקטיביות בהחלט יכול ויחרצו את סיווג הנכס לצרכי מס, וממילא נודעת חשיבות רבה לפעולות הנעשות בסמוך לכך. ללא ספק, יעוץ מקצועי מקדים - חיוני ויכול לסייע.

ו"ע  6584-05-21 מוטי דביר ושרית מזרחי דביר נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז