מתן תמריצים וריכוך ביורוקרטיה: "הפריפריה יכולה להוביל את מהפכת הפינוי-בינוי"

על אף הצורך הדחוק בחיזוק מבני המגורים בערי הפריפריה, וחרף העובדה ששוק הנדל"ן למגורים משווע להגדלת היצע הדירות, ההתחדשות העירונית ממאנת עד כה להתרחב אל מעבר לגבולות גוש דן והערים הגדולות. זאת, בעיקר משום שמרבית היזמים מזהים את הפעילות באזורים אלה כלא כלכלית.

על פי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2022, שפורסם בחודש אפריל, ההתחדשות העירונית – בעיקר זו המתחמית – מתמקדת במובהק באזורי הביקוש: מספר יחידות הדיור שאושרו אשתקד בתוכניות פינוי-בינוי עומד על כ-61 אלף יחידות דיור, מתוכן למעלה מ-51 אלף במחוז תל אביב; 22.5 אלף בחיפה וכ-19 אלף בירושלים. לעומת זאת, רק כ-12 אלף יחידות דיור אושרו במחוז הדרום (הגדול במדינה),ובמחוז צפון אושרו 675 יחידות דיור בלבד.

גם בתחום התמ"א 38 מי שבלטו בהנפקת היתרים הן הערים הגדולות, בראשן תל אביב, ירושלים, חיפה ורמת גן. זאת, בעוד כמות ההיתרים שניתנו בפריפריה – בה לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית מצויים כ-100 אלף מבני מגורים שאינם עומדים בתקן רעידות האדמה ועל כן מתאימים לעבור התחדשות עירונית – היתה זניחה למדי.

פתרונות שונים הוצעו לאורך השנים לטיפול בבעיית ההתחדשות בפריפריה, אך כמעט כולם טרם יושמו או נפלו בין הכיסאות. לפני כחצי שנה המליצה ועדה משותפת לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולמשרד השיכון כי המדינה תמפה את המתחמים הכלכליים בפריפריה. מנכ"ל הרשות, אליעזר במברגר, אמר אז כי "מתחם כלכלי זה מתחם שמביא עמו רווח יזמי של 17%, (בעוד) בפריפריה אפשר למצוא מתחמים שמביאים עד 8% רווח וצריכים דחיפה קטנה מהממשלה. אבל קודם כל צריך לאתר אותם. מדובר במתחמים קיימים ולא צפופים ושנשענים על תשתיות קיימות. באופן הזה ניתן לחסוך בעלויות הקמה של מוסדות ציבור חדשים".  

ראשי הערים בפריפריה גם הם מקימים קול זעקה לנוכח המצב. ראש עיריית אשקלון התייחס באחרונה לשיעור הבנייה הזניח בעירו, ואמר כי " קבלן שלא מרוויח לא בונה, ובצדק. אף אחד לא יכניס את היד לכיס במקום המדינה, ולמדינה יש הרבה מאוד כסף. צריך לעשות תב"ע לכל עיר בישראל, אני ראש עיר שש שנים, ועד היום לא עברה תוכנית אחת במחוז. תנו לנו לעשות את העבודה", קרא גלאם.

נגד הזרם

ובכל זאת, יש חברות יזמיות מעטות שגם באקלים הנדלני הנוכחי בוחרות ליטול סיכון ולשנע את השופלים הרחק מאזור גוש דן. אחת הבולטות שבהן היא קבוצת גני טל, בניהולו של שלמה טייטל, אשר מעבר לפעילות הענפה בערי המרכז יוזמת כיום מאות יחידות דיור בבאר שבע, נוף הגליל קרית ביאליק ובערים נוספות.

שלמה, בזמן שרוב היזמים נמנעים מלהגיע לפריפריה, גני טל עושה את ההיפך ופועלת כל העת לקידום פרויקטים חדשים. תסביר.

"אנחנו בגני טל מאמינים שההתחדשות העירונית בישראל נמצאת רק בתחילת דרכה, ובסופו של דבר תגיע לכל מקום בארץ. לכן גם קיבלנו החלטה אסטרטגית להיות החלוצים בתחום הזה, בידיעה שגם אם בהתחלה ניתקל בקשיים והשינויים בשוק ייקחו זמן – לנו יש את הגב הכלכלי האיתן שיחזיק אותנו על הרגליים ויאפשר לנו להוציא את הפרויקטים אל הפועל".

ובכל זאת, איך אתם משיגים במקומות האלה כדאיות כלכלית?

"גני טל עובדת מסודר ומחשבת כל פרט שעשוי להשפיע על הכדאיות הכלכלית – במיוחד בפרויקטים מהסוג הזה ובמיקומים הללו. יש לנו בצוות אנשי מקצוע בעלי ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית שבודקים כל פרויקט, ולא פעם אנחנו מגיעים למסקנה שכדי להפוך פרויקט לכלכלי אנחנו צריכים להוסף לו מרכז מסחרי או מתחם משרדים, בנוסף על תמהיל הדירות.

"הקו המנחה אותנו הוא לא להמתין עד שהרשות תגיע אלינו עם פתרון משלה, אלא לעבוד כל הזמן על פתרונות משלנו. זו הסיבה שאנחנו משיגים היתכנות כלכלית גם במקומות שבהתחלה היה נראה שזה בלתי-אפשרי.

"צריך גם לזכור שכל פרויקט פינוי-בינוי נבדק על ידי שמאי מטעם הוועדה המחוזית, על פי תקן 21, כך שתמיד בשלב אישור הוועדה אנחנו יודעים בוודאות שהפרויקט כלכלי''.

לטייטל יש גם מסר לרשויות המקומיות עצמן, להן יש תפקיד מפתח במשיכת יזמים ובהאצת ההתחדשות העירונית בתחומן: "בשונה מהרשויות במרכז הארץ, העמוסות בפרויקטים, הרשויות בערי הפריפריה יכולות וצריכות להיות זמינות יותר; לתת גיבוי ליזם שרוצה לבנות בהן כדי שהוא יוכל לעמוד במכפילי הדירות הדרושים בכדי לתכנן פרויקט כלכלי''.

"מעבר לזמינות, ככל שהרשויות האלה יפחיתו בביורוקרטיה, כך הדבר ירכך את ההתנגדות הטבועה ביזמים כלפי האזורים המרוחקים ממרכז הארץ; בסופו של דבר הם יראו שכדאי להם לוותר על אזור הנוחות שלהם ועל המקומות שהם רגילים לעבוד בהם, ובתמורה לקבל עירייה מחבקת ומחלקת הנדסה קשובה שצועדת איתם יד ביד על מנת לקדם הליכים בצורה יעילה וזריזה.

"לדעתי, אם הרשויות יפעלו כך ואם המדינה תתגייס גם היא, הערים בפריפריה יהפכו בתוך שנים מעטות מ"החצר האחורית" של שוק הנדל"ן למוקד הבנייה בישראל – מדינה שבה נדרשת כיום בנייה של 70 אלף יחידות דיור בשנה על מנת לעמוד בביקוש הגדל, וכן תוספת משמעותית של מוקדי תעסוקה. בשביל להגיע ליעד הזה, מרכז הארץ פשוט לא מספיק, ולא משנה כמה היתרים יינתנו שם".