השכונה הראשונה של אשדוד תכפיל עצמה בתוך 20 שנה ומציעה דירות 4 חדרים בפחות מ-2 מיליון שקל

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – רובע א', הראשון והוותיק מבין רובעי העיר אשדוד.

כמו שכונת גבעת אולגה בחדרה, או שכונת יפו ג' בתל אביב-יפו, גם רובע א' מאופיין בשילוב המוזר אך המאד ישראלי של שכונה ותיקה בחתך סוציו-אקונומי נמוך, הממוקמת בפריים-לוקיישן, על חוף הים, ובמקרה של רובע א' - גם במרכז העיר. שילוב זה קורץ למשקיעים וליזמים אשר מעריכים כי בסופו של דבר יביא המיקום לעליית מחירים ולג'נטריפיקציה.

ואכן, בהיבט היזמי, הפך רובע א' לאבן שואבת ליזמים, אשר מקדמים בו עשרות מיזמי תמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק. עליית המחירים לעומת זאת, הנה מתונה בשלב זה, נמוכה מהממוצע הארצי, ועומדת על שיעור עלייה שנתי של 6% לדירה ו-11% למ"ר בנוי.

ייתכן כי מקור העלייה המתונה הוא בעובדה שהבנייה כולה נעשית באמצעות מיזמי עיבוי וחיזוק - סוג בנייה שזוכה לתג מחיר נמוך יתר לעומת מסלולי ההריסה והבנייה, אשר מייצרים בניינים חדשים לחלוטין. עבור זוגות צעירים תושבי אשדוד והסביבה לא מדובר בחדשות רעות בהכרח, שכן העליות המתונות מביאות לרמת מחיר סבירה, ובשכונה ניתן למצוא מגוון דירות 4 חדרים - יד שנייה וחדשות - בטווחי מחיר של 1.8-1.9 מיליון ש"ח.

כרטיס ביקור – אשדוד

תושבים (2023):  כ-228 אלף איש

גידול אוכלוסייה (2020): סה"כ 0.1%, ריבוי טבעי 2,754, מאזן הגירה 2,444-, עולים בהשתקעות ראשונה 742

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 3,142 עסקאות בכל שנת 2022, 878 עסקאות בחציון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-10% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, ושיעור שינוי זהה לפי המחיר הממוצע למ"ר.

מוקדי בנייה חדשה: מע"ר דרום (כ-4,280 דירות, שטחי מחסר ותעסוקה).

מוקדי התחדשות עירונית : 

• רובע א' (תוספת של כ-5,500 דירות)
• רובע ב' (תוספת של כ-3,000 דירות)
• רובע ג' (תוספת של כ-1,500 דירות)
• רובע ד' (תוספת של כ-1,750 דירות)
• רובע ה' (תוספת של כ-2,600 דירות)
• רובע ו' (תוספת של כ-2,650 דירות)
• רובע ח' (תוספת של כ-2,780 דירו

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו בשנת 2022-23): 48 פרויקטים, כולם במסגרת תמ"א 38 ואף לא אחד בפינוי בינוי, מחיר למשתכן או בבנייה חדשה.

רובע א - תעודת זהות

מיקום: צפון העיר, גובל בטיילת החוף ממערב, רובע לכיש ושדרות בן גוריון מצפון, רובע ב' ושדרות הרצל ממזרח, ורובע ד' ושדרות יצחק הנשיא מדרום.

מספר תושבים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 13,072

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 26,750 

מספר יח"ד קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 5,863 

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה): 12,000 

מצב חברתי-כלכלי נוכחי: אשכול 3-4 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה מוקפת ברחובות עירוניים ראשיים וכוללת רשת רחובות פנימית טובה. שדרות הרצל הראשיות מובילות למרכז העיר החדש וכן ליציאה לכביש 4, והן צפויות לעבור שדרוג והרחבה בשנים הקרובות.

רמת נגישות תחב"צ: סבירה - בשכונה עוברים מספר קווים תדירים שמגיעים למגוון יעדים בעיר, וכן למספר יעדים בערים אחרות. עם זאת, השכונה מרוחקת מתחנת הרכבת העירונית והשירות הבין-עירוני ממנה מוגבל.

מוקדי משיכה:

• אצטדיון הכדורגל העירוני (אשר צפוי להיסגר לטובת אצטדיון חדש ברובע לכיש)
• חוף הים
• פארק גבעת יונה ופארק אלישבע

סקירת השוק

עליית מחירים בשנה האחרונה (בין החציון הראשון של 2022 לחציון הראשון של 2023): עלייה של 6% במחיר דירה, עלייה של 11% במחיר למ"ר.

מספר הדירות בבנייה פעילה או בשיווק: 146 

מספר הדירות הצפויות להיבנות בזמן הקרוב: לא צפויות בזמן הקרוב 

היקף עסקאות ברבעון הראשון של 23:  57 דירות סה"כ, 20 דירות חדשות ו-37 דירות יד שנייה

היצע עתידי לפי תוכניות מאושרות: 1,619 

מספר היזמים הפועלים בשכונה: 6 יזמים (לא כולל יזמות פרטית) אשר כולם מקדמים כיום מיזמי תמ"א 38 /1 בבנייה פעילה:

- א. ישראלי חברה לבנין ופיתוח בע"מ
- תאיפאוור אחזקות בע"מ - מספר פרויקטים
- נאות כרמל פיתוח בע''מ
- צ.א אוצר השקעות בע"מ - מספר פרויקטים
- נועה בנייה והשקעות בע"מ
- עומר ל. הנדסה אזרחית בניה ותשתיות בע"מ
 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן