"לפעמים אני אומרת ליזם 'אם היית מדבר עם השכנה למטה, כל הסכסוך היה נפתר'"

"חשוב שהדיירים  ידברו בוועדות הערר, ולא רק עורכי הדין. סיכויי הצלחה יותר גדולים אם המיוצגים מייצגים את עצמם, יותר חשוב שהם ישמיעו את עמדתם". כך אמרה יו"ר ועדת ערר מחוז מרכז, מאיה אשכנזי בפאנל  עם יו"ריות ועדות הערר שבו השתתפה גם יו"ר ועדת הערר מחוז חיפה מיכל הלברשטם דגני. זאת במסגרת כנס במקצועי שעסק בהליכי גישור ובוררות בהתחדשות עירונית, שנערך אתמול (ג') בתל אביב, ביוזמת מרכז הנדל"ן והמוסד הישראלי לבוררות עסקית.

"לפני כשבוע נכנס תיקון חוק שמבטל את האפשרות להגשת ערר אוטומטית מול ועדות עצמאיות. מעכשיו אתן צריכות להחליט. עד כמה זה משפיע על  זכות הערר של הוועדות המקומיות ועל היקף הדחייה?

אשכנזי: "לגבי זכות הערר של ועדות עצמאיות, התיקון נכס לתוקף ביום שישי האחרון. מגיעים אלינו עררים של ועדות מקומיות. הרבה פעמים העוררים מעלים טענות בעת אישור תוכנית כוללנית. אני לא יודעת לצפות עד כמה הצורך להגיש בקשה לערר ולא אוטומטי יביא לצמצום מספר הבקשות שיוגשו. אם מדובר בכל זאת מדובר באותו מספר, חלק מהבקשות לא יצלחו את המשוכה הראשונה ולא יגיעו לשמיעה".

יש עוררים ספציפיים שהם עוררין סדרתיים?

לדברי הלברשטם דגני, "כשהערר מגיע לתוכנית בוועדות המקומיות לא נשמעות התנגדויות ספונטניות. פעם ראשונה ששומעים אותן זה ועדת הערר. אז אם זו מסננת שיעברו בה הרבה עררים? אני לא בטוחה. יש לנו עורר סדרתי שהגיע גם לעליון וגם למחוזי עם אותן טענות. מאות יחידות דיור למשתכן מחכות כדי שהוא יסיים  את הערר. רק במקרה הזה הייתי דוחה אותו על הסף". 

אנחנו מכירים את הסכסוכים הקלאסיים בתחום ההתחדשות בין שכנים ליזם או בין אחד הדיירים ליזם. יש משהו שהמדינה יכולה לעשות?

לדברי הלברשטם דגני, "מוסד לגישור ובוררות זה מאוד חשוב. זה שונה בתחום העסקי מתחום התכנון והבנייה שיש לו המון כללים. כשמגיעים להחלטת ערר אחרי הוועדה המקומית, צד אחד כבר התבצר בעמדותיו. יש הרבה מוסדות בוועדה המקומית שאם נעשית עבודת גישור טובה הם לא יגיעו אלינו. לפעמים הנכונות לשמוע בשורה התחתונה מה מבקשים ממך היא מאוד משמעותית. מנגד, לצאת להליך גישור אחרי ועדת ערר - הליך שיכול להימשך שנה - זו בעיה גדולה".

(מרכז הנדל''ן)

האם יכול להיות מנגנון שיפחית את העררים בהתחדשות?

לדברי אשכנזי, אצלנו בוועדת הערר אנשים מקשיבים לעצמם ואחרים מקשיבים להם בפעם הראשונה. הרבה פעמים יש עניין אחד או  שניים, ואם היו מטפלים בהם הם היו נפתרים. יכול להיות שלוועדה מקומית אין כלים לנהל את הליך הגישור. יכול להיות שאם יש מישהו שהיה יכול לעשות את הגישור, ואם העורר היה פורק את מה שהוא רוצה להגיד ומה שהפריע לו, הוא היה נרגע. חשוב שהם ידברו, ולא רק עורכי הדין. סיכויי הצלחה יותר גדולים אם המיוצגים מייצגים את עצמם. יותר חשוב שהם ישמיעו את עמדתם". 

לדברי הלברשטם דגני, "לפעמים אני אומרת ליזם 'אם היית שואל את השכנה למטה, כל הסיפור היה נפתר. התקשורת של היזם עם הסביבה שלו קריטית להתחדשות עירונית".

האם הליכי בוררות הם פתרון למחלוקות בהתחדשות עירונית?

אשכנזי:  "לדעתי במקרים רבים כן, בדגש על גישור. בהרבה דיונים אנחנו חושבים על דרך שלישת שמוצאת את היתרונות. יש סיעור מוחין של אנשי המקצוע למצוא פתרונות. לכן גישור זה דרך נכונה.

הלברשטם דגני: "אני הפניתי לגישור ואני מאמינה בכלי הזה, בעיקר אם המחלוקת יותר עסקית ופחות תכנונית, גם מתוך ועדות הערר, כדי שיפתרו את המחלוקות מסביב. צריך בשביל זה אנשי מקצוע שמכירים את ההתחדשות העירונית על בוריה וקוראים נכון את הסיכוי והסיכון של הצדדים".

אשכנזי הוסיפה: "גם העלויות, צריך לחשוב איך לעשות את זה בצורה שלא תרתיע. זה מטריד ומהווה חסם".

הלברשטם דגני הוסיפה "לעומת ערר שלא עולה כסף, לאדם שנלחם על חדר וחצי אין כסף ללכת לגישור. אבל רוב היזמים יסכימו לקחת על עצמם את העלות. לעומת זאת כשיש לך שכן מתנגד הוא יכול לתקוע לך פרויקט לנצח. דווקא איתם צריך להגיע לגישור לפני".

מאיה אשכנזי (מרכז הנדל''ן)

לדברי אשכנזי, "בהרבה מקרים אלו אנשים רציונליים, אלו לא אנשים שמתעקשים, ובאמת יש להם משהו שמפריע להם בפרויקט".

"אתה מבזבז המון זמן וכסף במקום שבו הפתרון הוא לא תכנוני" 

ברגע שאתה מגיע לבית משפט יש עסקה שתעמוד בתוקפה או שלא, והיא תבוא לסופה, וזה אפס או מאה. דווקא פתרונות ביניים, קצת בתמורות, להזיז קומות, יכולים לקדם". את הדברים אמרה עו"ד ד"ר איריס פרנקל כהן, יועמ"ש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בפאנל בנושא פתרון מחלוקות בין יזמים ודיירים, בהנחיית עו"ד מנשה כהן, נשיא המוסד הישראלי לבוררות עסקית. זאת במסגרת כנס שעסק בגישור ובוררויות בהתחדשות עירונית, ביוזמת מרכז הנדל"ן והמוסד הישראלי לבוררות עסקית.

ענת בירן , הבעלים של ענת בירן משרד עורכי דין, אמרה בפאנל כי "הדיון בוועדת הערר מאוד מקצועי ותכנוני והרבה פעמים הפתרון הוא לא בשדה תכנוני וחבל, אתה מבזבז המון זמן וכסף במקום שבו הפתרון אחר. כשהמחלוקות בין אדם לחברו ולא מול הוועדה המקומית, עדיף בוררות או גישור. הוועדה המקומית לא תפתור את הבעיה מחוץ להיבט התכנוני".

"ברגע שמגישים ערר, לוקח כמה חודשים ואפילו יותר עד שיש דיון, יש ועדות עמוסות שאתה אפילו נתקע שנתיים. ברגע שמגישים ערר, הייתי מנצלת את הזמן לפנות להליכי גישור ובוררות. אם המקור המימוני זה היזם, אז זה משתלם וכדאי לו כדי לחסוך זמן".

"בתי משפט לא מתואמים להליך של התחדשות עירונית " 

לדברי עו"ד רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית , "בסוף כולנו צריכים לזכור, אנחנו מדברים על פרויקטים להתחדשות עירונית. מבקשים מדיירים את המפתח לבית שלהם. זו בקשה לא טריוויאלית, ולגיטימי שהם רואים את הדברים אחרת ולא מסכימים גם עם הרוב. לכן מנסים לא להגיע לסכסוך אלא לעוד דיון ועוד. בדרך כלל זה הגיוני ומוצאים פתרון. במיעוט המקרים מגיעים להליכים. ישבנו עם דיירים עם 99% הסכמה, ויש דיירות מתנגדות, ואנחנו לא צריכים להמשיך להיפגש איתן. הן מיוצגות על ידי עורכת דין שלא מתמחת בתכנון ונותנת עצות לא טובות. ננסה להגיע לגישור איתן, בתי משפט לא מתואמים להליך של התחדשות עירונית , לא כל השופטם מבינים את הניואנסים והדחיפות ולכן מנסים לא להגיע לשם".

צילום: מרכז הנדל''ן

השופט (בדימ') דוד גלדשטין, לשעבר מבית המשפט המחוזי תל אביב, סיפר על ההבדל בין תפקידו כשופט לתפקידו כבורר: "ההבדל הוא שבבית משפט מבקשים שבכל אולם ואולם תהיה אותה התייחסות. לא יכול להיות באולם אחד שמישהו יחשוב מחוץ לקופסה בפרוצדורה מסוימת. בהליך התחדשות יש אינטרסים בין הדיירים לבין עצמם, ויש לך יזם ורשות מקומית וכל אחד עם נקודת מבטו - חייבים להגיע לפתרון כולל. אתה לא יכול לצרף בהליך משפטי צדדים אחרים שאין להם יריבות ישירה. למשל בסכסוך דיירים יש סעיף בוררות וליזם אין הליך בוררות. ברגע זה הפרויקט נידון לכישלון. לכן הדרך הנכונה לבוא לגישור, להביא את כל הצדדים, להביא למגרש מי שיושב עם כולם, פסיכולוג של האנשים הזקנים, של הדיירים שרוצים לגור ואלו שעבורם זו השקעה כלכלית -  את אלו נפתור בבוררות ולא במשפט".

עו"ד ד"ר איריס פרנקל כהן, יועמ"ש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הסבירה למה הממשלה צריכה להתערב במה שהוא חוזה בין אנשים פרטיים: "אין ספק שזו סיטואציה שהמחוקק מתעכב במערכת חוזית בין אנשים פרטיים. כיוון שזו עסקה מאוד מורכבת ויש פערי כוחות משמעותיים בין בעלי הדירות ליזמים, במהלך השנים גילינו שפערי הכוחות פועלים לרעת הדיירים, בוודאי במקומות מוחלשים. יש יזמים שקצת פחות ברור להם וגם במהלך ההחתמה מנסים לתפוס בעלי דירות, אבל צריך גם לממש את העסקה ואם היזמים לא מתקדמים הלאה - החוק מאפשר להשתחרר מהעסקה. זה לא פשוט. צריך להתארגן, צריך רוב".

"לדברי עו"ד דן הלפרט , בעלים ומייסד דן הלפרט משרד עורכי דין ונוטריון, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית ארצית בלשכת עורכי הדין ויו״ר משותף של המרכז ליישוב סכסוכים בהתחדשות עירונית, המוסד הישראלי לבוררות עסקית, "כמות השחקנים על המגרש בהתחדשות עירונית שונה מכל דבר אחר, בעלי היחידות, הצמדות לא חוקיות, כיווני אוויר, חנויות, משרדים, מרתפים ועוד. ויש שחקני משנה: עירייה, מנהלת ועדה מקומית מחוזית, חברת חשמל, רמ"י ועוד".

"אנחנו כל הזמן  צריכים להנדס את הדבר הזה ולהוציא את הפרויקט לפועל. בעולם הליטיגציה שם לא נמצא פתרון שמצריך מומחיות, מהירות ויעילות. אני עושה גם גישורים ובוררויות אבל אין  לזה בית. חשבנו להקים משהו מקצועי, בואו נאחד כוחות, נעשה משהו חכם, יעיל ומקצועי, וזו הבשורה, גוף מקצועי שהוא לא בית משפט ולא בורר שקבענו בהסכם מראש, ובינתיים הבורר לא מתאים לנו. אנחנו צריכים מקום שבו יש אנשים מהשטח, שמכירים את התחום הזה".