הכלכלן הראשי של בנק לאומי: "ירידת מחירי הדירות תימשך גם ב-2024"

הכלכלן הראשי של בנק לאומי, ד"ר גיל בפמן, צופה כי ירידת מחירי הדירות תימשך במהלך 2023-2024, אך המחירים יחזרו לעלות ב-2025. כך אמר במהלך פורום סמנכ"לי שיווק שהתקיים במסגרת "שולחן עגול" של מרכז הנדל"ן . עוד לקחו חלק בארוע מייסד ומנכ"ל פארזאר ברנד בוטיק, דן בן ארי וכוכבית ארנון, מרצה ומייעצת בהטמעת AI.

בארוע הציג בפמן את ההערכות המאקרו כלכליות העדכניות של הבנק לשנים הקרובות: "ישנה האטה כלכלית בעולם, זו נחיתה אך לא התרסקות. אנחנו מדברים על סדרי צמיחה של בערך 1% בארה"ב, אירופה, יפן. זה לא משבר גדול שבגינו הבנקים צריכים לחתוך ריביות בפראות". בפמן הסביר כי מי שבעיקר תורם לכך הוא הצרכן הפרטי. "יש לו תפקיד מאוד חשוב בצמיחה הכלכלית, והוא שחקן גדול בארה"ב, לאחר שצבר חיסכון עודף, מאחר והיו הרבה הטבות מצד הממשלה, אבל פחות הוצאות. התמונה הגדולה היא בסדר, בטח לא כזו שבשבילה צריך לחתוך מחר בבוקר את הריבית בארה"ב". 

"ברווחיות של הסקטור העסקי האמריקאי יש ירידה. זה לא אומר שהחברות בהפסדים, זה רק אומר שהרווח שלהן גדל לאט יותר. זה הולך יד ביד עם התוצר. זה לא מצב נוראי אלא מצב שבא יחד עם האטה כלכלית. השוק אומר שאולי בכל זאת יעלו עוד את הריבית, אבל בהחלט ככל שיהיו אינדיקציות במהלך החודשים שנותרו עד סוף השנה שהאינפלציה לא מתכנסת, המועד הראשון להפחתת ריבית ילך ויידחה. השוק לא בונה על ירידות".

הכלכלן הראשי של בנק לאומי, ד"ר גיל בפמן ( מרכז הנדל"ן )

בישראל, הוא אומר, המצב לא רע, אבל יש בהחלט תרחיש פסימי שיכול להשפיע דרמטית על הצמיחה. "המשק צומח בקצב של 3%. זה לא רע, אבל זה 1% לנפש וקשה לשפר ככה רמת חיים. התרחיב הפסימי אומר, שהרעה במצב הביטחוני למשל, עלייה ביוקר המחיה, נושא השוויון בנטל והמצב העולמי יכול  להביא לתרחיש הרבה פחות טוב עם עלייה באבטלה, פיחות נוסף של השקל ועוד.

"המסר הוא, שהסיכונים הפיננסיים של ישראל עלו מאוד. גם הביצועים היחסיים של מדדי המניות נמצאים בתת ביצוע חריג מאוד של השוק הישראלי יחסית לעבר. כנ"ל מדדי הסיכון שרואים בשוק אגרות החוב. צריך לזכור שיש הרבה מאוד יצוא נשק, גז טבעי, ולמרות שיש את הגורמים הבסיסיים - יש פיחות של השקל. מאחר והשקל הוא מאוד תנודתי, אינפלציה זה דבר שצריך להיזהר ממנו. לשנה זו האומדן שלנו לאינפלציה הוא 3.7%. לשנה הבאה 3.2%". 

בפמן אמר כי מחירי הדירות בירידה אם מסתכלים על שלושת החודשים האחרונים. "התחזית שלנו היא ירידת מחירים בשנים 2023-2024, אבל ייתכן שזה יהיה מתמשך יותר. יש מחסור בסיסי של היצע בישראל וכרגע אנחנו עוברים תקופה שבה הביקוש ירד. הייתה גם עלייה בהתחלות הבנייה. לדעתי כבר ב-2025 נראה את המחירים שבים ועולים". 

"אני לא חושב כמשרד פרסום, אני חושב כמו יזם" 

לדברי המייסד והמנכ"ל של פארזאר ברנד בוטיק, דן בן ארי, האסטרטגיה היזמית היא הגורם הכי חשוב בעולם נדל"ן משתנה. "המיתוג שהיה פעם הלך והתמסמס, הכל התחיל להיראות אותו הדבר ואני חושב שהמצב לא יחזור להיות מה שהיה אלא יהיה מאוד שונה. וזה גם אם תהיה בעיה של התחלות בנייה וגם אם נתרומם ב-2025". 

דן בן ארי (מרכז הנדל''ן)

לדבריו, "המיתוג מתחיל במוצר והמוצר מתחיל במי הם האנשים שבאים לקנות. להתחיל את הסיפור כבר כשקונים את האדמה. פעם היינו רצים לעשות אדריכלות ואז בשלב מסוים את המיתוג. אבל אני לא חושב כמשרד פרסום, אני חושב כמו יזם. מה המוצר? מה חוויית החיים שאני נותן? מי הקהל שיגיע ספציפית? נגמר העולם שבו כולם באים לכל פרויקט. היום אנחנו מייצרים את הסיפור - והאדריכל מצטרף אליו. אנחנו נדבר לקהל שאנחנו רוצים שיבוא, כי ככה אנחנו יכולים להעצים את החוויה במוצר שאנחנו מייצרים עבורו". 

לדברי בן ארי, יש פרויקטים שמצריכים הסתכלות אורבנית רחבה, מעמיקה. "איך אתה לוקח למשל פרויקט כמו של התחנה המרכזית שצד אחד זה רחוב רוטשילד והצד שני זה נווה שאנן? יהיו שם 11 מגדלים, אז איך מוכרים אותם?". בן ארי חושף, שהשתמש לצורך הפרויקט בהשפעות אורבניות ניו יורקית. "יש באזור של התחנה המרכזית בתל אביב משהו בלכלוך שמאוד מזכיר את הסוהו וטרייבקה. צריך לחשוב איך לגדר שם? איך לשנות תפיסות? ובעיקר - מי קהל היעד שיגיע לגור שם?". 

"AI לא יהיה חלק מחיינו - זה יהיה אנחנו"

כוכבית ארנון היא מרצה ומייעצת בהטמעת AI (בינה מלאכותית) ובתהליכי CX, ולשעבר סמנכ"לית בכירה בהראל ביטוח פיננסים, שהסבירה באירוע כי עולם הבינה המלאכותית הוא שפה חדשה שככל שעולם השיווק הנדל"ני יאמץ מהר יותר, כך יוכל להתחבר לקצב המשתנה לפיו יפעלו יום אחד כל המערכות הקיימות. "כל אחד, בעולם שלו, חייב ללמוד את השפה הזו. זה לא יהיה חלק מחיינו - זה יהיה אנחנו". 

''כל אחד חייב ללמוד בקצב שלו את השפה הזאת''. כוכבית ארנון (מרכז הנדל''ן)

"AI היא בינה מלאכותית שמחקה את האינטליגנציה האנושית. בסוף השנה שעברה שמענו פעם ראשונה את המילה CHAT GPT. בינואר תעלה כבר הגרסה ה-5. העולם דוהר אל עבר הבינה המלאכותית ששווה לבינתו של אדם ואף עולה עליה וזה יפגוש כל אחד מאיתנו. מחקר שנעשה בארה"ב מצא למשל שחולים נתנו ציון יותר גבוה באמפתיה לבינה המלאכותית מאשר לרופאים. כי הבינה המלאכותית לא מתעייפת". 

לדבריה, "כל אחד מאיתנו צריך לקחת אחריות, תלמדו חצי שעה כל יום איך לעבוד על זה. זה משנה חיים. במקביל, עולם הבינה המלאכותית משתנה כל כך מהר, שיום אחד לדעתי נדבר כולם אנגלית כל הזמן, ונלמד את שפת האם, עברית במקרה שלנו, בבית הספר. הבינה המלאכותית תחליף הרבה תפקידים. קחו לדוגמה מחולל תמונות כמו מידג'רני, קאנבה, לאונרדו AI שהוא חינמי. הם מציירים את התמונה לבד, לא משתמש בתמונות קיימות. ברגע אתה יכול כאיש שיווק לייצר בתמונה משהו שבן אדם מדמיין בראש – כמו למשל את הבית שהוא רוצה לבנות".