"הסיבוב" של רוכשי מחיר למשתכן: מיליון שקל בלוד, 635 אלף שקל בעפולה

כמה הרוויחו מוכרי " מחיר למשתכן " אשר מכרו את דירתם עם תום תקופת איסור המכירה (5 שנים מיום האכלוס)? ניתוח שביצע אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, במסגרת סקירת הנדל"ן החודשית לחודש יולי שפורסמה היום (ב'),מספק תשובה ראשונית לשאלה. מדובר בסקירת הנדל"ן הראשונה המתפרסמת בתקופת כהונתו של שמואל אברמזון בתפקיד, שעל מינויו הכריז אתמול שר האוצר.

במסגרת הסקירה, בחנו אנשי האוצר את הנעשה בשני הפרוייקטים הראשונים שבהם הסתיימה תקופת "החסימה", ומצאו כי בשני המקרים, בתוך חודשים ספורים מסופה, כבר העמידו יותר מ-10% מהרוכשים את דירותיהם למכירה. בעפולה, שבה הוסרה החסימה בדצמבר 2022 נמצא כי 10.9% מהרוכשים כבר מכרו את דירת " מחיר למשתכן ", כאשר בהכללת דירות הממתינות "על המדף" מגיע שיעור זה ל-14.5%. רווח ההון הריאלי של המוכרים עמד על 635 אלף שקל בממוצע. עוד צויין כי "בפילוח לפי חמישוני שכר, בולטת שכיחות גבוהה יחסית של מוכרים דווקא בחמישון העליון מקרב הרוכשים בעפולה".

 ואילו בלוד, שם הסתיימה תקופת החסימה רק במרץ השנה, "עומד שיעור מי שמכרו את דירתם על 4.5%, כאשר בהכללת הדירות 'על המדף' מגיע שיעור זה ל-12.6%". כאן כבר היה רווח ההון הריאלי כתוצאה מהמכירה גבוה משמעותית ועמד על מיליון. "בהינתן פרק הזמן הקצר יחסית שחלף ממועד תום החסימה, בפרט על רקע רמת העסקאות הנמוכה בשוק, שיעורי מכירה אלו הינם גבוהים יחסית", נכתב.

עוד עולה מהנתונים כי כ-7% מרוכשי מחיר למשתכן בעפולה רכשו דירה נוספת להשקעה לאחר רכישת הדירה במסגרת "מחיר למשתכן", ואילו בלוד עומד שיעור זה על 5.3%. "לשם השוואה, עפ"י סקר הלמ"ס שיעור משקי הבית שבעלותם יותר מדירה אחת עומד על כ-10%, כאשר מדובר במשקי בית בגילאים מבוגרים משמעותית מאלו של רוכשי 'מחיר למשתכן'".

ממצא מעניין נוסף מעלה כי "בניתוח התפתחות השכר למשק בית של הרוכשים בעפולה ולוד מאז רכשו את דירתם ועד שנת 2022, נמצא כי רמות השכר שלהם עלו בשיעור חד, מעבר לעליית השכר במשק. ממצא זה עשוי לרמז על גידול בהיצע העבודה ו/או גידול בפריון של רוכשים אלו. יתכן בין היתר על רקע תמריץ שנוצר לנוכח ההתחייבויות הכספיות שנטלו על עצמם כדי לממן את הרכישה".

צניחה של 27% בהיקפי העסקאות לעומת אשתקד

על פי הסקירה, בחודש יולי 23' נרכשו 6,912 דירות, נתון המשקף ירידה של 27% בהשוואה ליולי אשתקד, וכן ירידה של 3% בהשוואה לחודש יוני. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי, עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש יולי על 6,264, - ירידה של 29% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של אחוז בהשוואה לחודש הקודם. 

עוד על פי הסקירה, "בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים, נמצא כי רמתו בחודש יולי השנה קרובה לרמת השפל שנרשמה בחודש יולי 2002, אשר עמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השנייה".

מכירות הקבלנים בחודש יולי הסתכמו על פי הסקירה בכ-2,500 דירות, נתון המהווה ירידה של 15% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,852 דירות - ירידה של 23% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם.

"על רקע הירידה החדה במכירות הקבלנים בולט אזור ב"ש עם גידול חד של 33% במכירות אלו,  בהמשך לגידול חד אף יותר שנרשם בחודש הקודם", נכתב, "ניתוח הממצאים מלמד כי גידול זה מתרכז בעיקר בפלח השוק של הזוגות הצעירים, כאשר בשונה מיתר האזורים, מחירי הדירות שנרכשו נמוכים בהשוואה ליולי אשתקד".

הזוגות הצעירים חוזרים?

בחינה של התפלגות המכירות לפי סוגי רוכשים מעלה נתון מעניין, ולפיו  רכישות הזוגות הצעירים אמנם ירדו ב-11% לעמת יולי אשתקד, והסתכמו ב-3,971 דירות - אך מדובר בשיעור הירידה המתון ביותר שנרשם מאז החלו רכישות אלו לרדת באפריל אשתקד.  בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 4% ברכישות רוכשי דירה ראשונה. בניכוי הרכישות במסגרת " מחיר למשתכן " הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים ב-3,323 דירות, ירידה של 14% בהשוואה ליולי אשתקד  - אך גידול של 10% לעומת החודש הקודם.

רכישות משחלפי הדיור בחודש יולי הסתכמו ב-2,249 דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה ליולי אשתקד ועלייה של 4% בהשוואה לחודש הקודם. זאת כאשר שיעורם של "מצמצמי" הדיור מתוך כלל המשחלפים עלה ל-35%, גידול של 5 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם וגידול של 9 נ"א בהשוואה ליולי אשתקד.