"לפעמים אני מתבייש להגיד שאני עוסק בנדל"ן בחו"ל, כי יש בענף הזה כל כך הרבה תרמיות"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל חברת השקעות הנדל"ן פרופימקס, שמתמחה בהשקעות בחו"ל. הוא שוחח עם דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן , על הקמת החברה, שיטת ההשקעה שלה בחו"ל ואיך הוקמו הקרנות שלה, ומדוע כדאי להיזהר מאוד כשבוחרים להשקיע מעבר לים. 

לצפייה: 

להאזנה:

רוזנהיים, המייסד והבעלים של גוף ההשקעות הוותיק בישראל בכל מה שקשור בהשקעות מעבר לים, סיפר על תחילת הדרך. "הקמנו את החברה ב-1997 כשהותר לישראלים להשקיע בנדל"ן מחוץ לישראל וכל חוקי מטבע החוץ בוטלו. הייתה למשפחה חברת מחשבים, אחת המובילות בארץ ובעולם, ב-1995 מכרתי את פעילות החברה בארץ. חזרתי ב-1979 מארה"ב אחרי עשר שנים בהן ניהלתי שם חברה לייעוץ פיננסי וכשקראתי שכל חוקי המטבע חוץ בוטלו, חשבתי שזה הזמן לפתוח משהו חדש שלא היה קיים בישראל, והיינו הגוף הראשון שהתחיל בפעילות של השקעות אלטרנטיביות - בעיקר נדל"ן ואנרגיה ירוקה מחוץ לישראל, ואת זה אנחנו עושים כבר שלושה עשורים".

"נדל"ן זה ידע מקומי וסקטוריאלי, אין סיכוי שמשקיע ישראלי יכול להשיג עסקאות נדל"ן טובות מחוץ לישראל", הסביר רוזנהיים, "ולכן החלטתי כבר בהתחלה שנחפש שותפים מקומיים שיתנו לנו להשקיע יחד איתם. בדקנו מעל 1,000 חברות נדל"ן ב-30 השנה שאנחנו עובדים. גם עשינו טעויות והשקענו עם גופים שאסור היה לנו להשקיע איתם. אני תמיד אומר שאנחנו לא בעסקי נדל"ן, אלא בעסקים של אנשים. האנשים שמנהלים הרבה יותר חשובים מהעסקה עצמה".

"נדל"ן זה ידע מקומי וסקטוריאלי, אין סיכוי שמשקיע ישראלי יכול להשיג עסקאות נדל"ן טובות מחוץ לישראל", הסביר רוזנהיים, "ולכן החלטתי כבר בהתחלה שנחפש שותפים מקומיים שיתנו לנו להשקיע יחד איתם"

לדבריו, "סך כל ההשקעות שהשתתפנו בהם עומד על מעל 55 מיליארד דולר - מתחילת הפעילות לאורך 30 שנה, זה שווי הנכסים ברוטו למעשה, כולל המימון הבנקאי. עד המשבר של 2008 המינוף היה 80-85 אחוז, זה היה יופי להעלות את התשואה אבל מגדיל מאוד את הסיכון. מתוך זה 70 אחוז היה ממונף, הכסף שאנחנו השקענו בעצמנו שגייסנו פה ממשקיעים ישראלים זה כמה מיליארדי שקלים. אנחנו לא מנהלים את הנכסים בפועל, השותף שלנו מנהל. הכסף שאנחנו משקיעים הוא בין 7-20 מיליון דולר לעסקה, ומאז 2008 עשינו מעל 200 עסקאות. יש לנו רק עסקה אחת שהמשקיעים שלנו הפסידו 50 אחוז מהכסף - מתוך 170 השקעות".

"אין תשואה של 13 אחוז כשאתה קונה נכס בארה"ב, זו תרמית" 

"אנחנו שותפים היום ב-30 בניינים במנהטן. ב-2016 שונה חוק הגנת הדייר בניו יורק וזה גורם לנו לנזקים גדולים ואנחנו בצרות בבניינים האלה. איגוד בעלי הבתים בניו יורק פנה לבית המשפט העליון האמריקאי בטענה שזה בניגוד לחוקה. הקורונה והעבודה מהבית גרמו להרבה מאוד בעיות בעולם המשרדים ואנחנו רואים ירידות של 60-70 אחוז בשווי הנכסים. זה שני מקרים שאין לנו שליטה עליהם: שינוי רגולטורי ומגפה".

"אנחנו תמיד אומרים למשקיעים שלנו: אל תיכנסו לעסקה ספציפית אלא תלכו איתנו על הקרנות. אין לנו אף קרן שלנו שהפסידה כסף, והן מניבות תשואות פנומנאליות. במשבר של 2008 החלטנו להקים את הקרנות שיש להן פיזור על, הן לא משקיעות בקרנות אלא בעסקאות ספציפיות. לקרן שלנו אין אורך חיים מוגדר מראש, זו אולי הקרן היחידה שאני מכיר שהיא כך. זו אחת ההחלטות הכי חכמות שעשינו. הקרן הראשונה שלנו כבר בת 12 שנה. החזרנו כבר למשקיעים הרבה מעבר למה שהשקיעו, והיא ממשיכה לעבוד. לפני שבועיים אישרנו עסקה של 140 מיליון דולר. אנחנו מביאים מתוך זה 19 מיליון דולר. 35% מההון, והחלק שלנו בהון זה החלק שלנו ברווח".

"אנו הולכים לתקופה מאוד מעניינית ומאוד קשה לדעתי, אבל אנחנו מחכים לזה כי יהיו הרבה הזדמנויות שלא ראינו כבר הרבה שנים. בנקים הולכים לקרוס ומה שראינו זה רק ההתחלה. העולם של ריבית אפס לא היה בריא לכלכלה. אנשים קיבלו תשואות יפות כי כסף לא עלה כסף"

רוזנהיים מזהיר נוכח ניסיונו הרב בתחום: "לבנאדם שיש 500 אלף שקל פנויים שהוא חסך אסור להשקיע בנדל"ן בחו"ל. גם אם יש לך נכס, שילמת פי 2 ממה שזה שווה. הייתי עד מומחה בבתי משפט בתיקים בהם משקיעים תובעים את החברות שלהם. בישיבה של הרשות לניירות ערך שביקשו את דעתי על תשקיף מסוים, אמרתי להם: זה או תרמית או חוסר תום לב או חוסר מקצועיות, ולדעתי תרמית. אני מאשים את הרשות לניירות ערך שמאשרת תשקיפים בלי שום הצדקה כולל אג"חים של חברות אמריקאיות.

"יש מעט חברות טובות וכ"כ הרבה דברים שהם לא נכונים. זו שערורייה. אני רואה פרסומים בעיתונים. אני רואה דברים ואומר שזה תרמית פונזי. אני רואה פרסומים בעיתון, אין דברים כאלה, אין תשואה של 13 אחוז כשאתה קונה נכס בארה"ב, הרי אם היה  - המקומיים היו קונים את זה.

"אם יש אנשים שרוצים עצה – הם יכולים לבקש מאיתנו ללא חיוב. כואב לי הלב איך אנשים נופלים פעם אחרי פעם. לפעמים אני מתבייש להגיד שאני עוסק בנדל"ן בחו"ל כי בענף הזה יש כ"כ הרבה תרמיות ונוכלויות, אבל אנחנו עושים את כבר 30 שנה ונעשה את זה עוד מאה שנה. להערכתי יותר מ-80 אחוז מהצעות שמסתובבות בשוק הם תרמית"

רוזנהיים אמר ש"אנו הולכים לתקופה מאוד מעניינית ומאוד קשה לדעתי, אבל אנחנו מחכים לזה כי יהיו הרבה הזדמנויות שלא ראינו כבר הרבה שנים. בנקים הולכים לקרוס ומה שראינו זה רק ההתחלה. העולם של ריבית אפס לא היה בריא לכלכלה. אנשים קיבלו תשואות יפות כי כסף לא עלה כסף".