8 מיליון שקל לבניין בן 40 קומות ל-25 שנה: גובש מסמך לחישוב מימון תחזוקת מגדלים

מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הודיעו אמש (ג') כי גיבשו מסמך שיגדיר את עלויות התחזוקה ארוכת הטווח בבניינים גבוהים בפרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה חדשה. על פי התחשיב, עלות התחזוקה ל-25 שנה לבניין בן 10 קומות צפויה לעמוד על 1.56 מיליון שקל, ולמגדל בן 40 קומות - 8.18 מיליון שקל. תחשיב זה נועד לאפשר שימוש של מוסדות התכנון בתוספת הזכויות ככלי לסיוע לבעלי דירות במימון עלויות התחזוקה ארוכת הטווח הצפויה בבניינים אלו.

למסמך המלא שמגדיר את עלויות התחזוקה לחץ כאן 

בניינים גבוהים מאופיינים במערכות מורכבות, אשר דורשות שדרוג והחלפה בטווח הארוך. עלויות אלו חורגות מכספי התשלום השוטף לוועד הבית, ולכן אם יידרשו תיקונים יקרים בבניין, יהיה על הדיירים לשאת בעלויות. אלו עלולות להיות בסכומים גבוהים שהרבה דיירים לא יכולים לשלם. מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמים כיום הסדר, שיסייע לדיירים במימון התחזוקה ארוכת הטווח בבניינים רבי קומות, מאחר שאין עדיין חקיקה בנושא. הסדר זה, אשר עוגן בחוות דעת מטעמה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, מבוסס על תוספת זכויות בנייה ליזמים, שתותנה בהקמתה של קרן נאמנות למימון התחזוקה ארוכת הטווח של הבניינים שיוקמו במסגרת פרויקט פינוי בינוי .

בהתאם להסדר, היקפן של הזכויות המותנות שיוקנו ליזם ייקבע בהתאם לעלויות התחזוקה המשוערות של הבניין לטווח הארוך. כדי לקבל היתר בנייה לבניית תוספת הזכויות, יידרש היזם להציג הסכם נאמנות ובהמשך להמציא ראיה בדבר הפקדת הכספים הנדרשים למימון התחזוקה.

כדי לאפשר מימוש הסדר זה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יצרה כאמור מסמך אחיד לחישוב עלויות התחזוקה על סמך מספר הקומות והמערכות שיש בבניין. במינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מספרים כי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים כבר מיישמת בפועל את מדיניות קרן התחזוקה ארוכת הטווח, וכוללת הסדר זה בהוראות התוכנית.

כך לדוגמה, בתוכנית להתחדשות עירונית ברחוב ברזיל 4-12 בקריית יובל, הכוללת הקמת ארבעה מבנים בגובה 26 קומות כל אחד, הוחלט להוסיף זכויות לתוספת שתי קומות לכל מבנה ו-55 יחידות דיור, אשר מימושן מותנה בהקמת קרן נאמנות ייעודית לתחזוקה ארוכת טווח, בהיקף התואם את העלויות הנדרשות לכך, בסך של 19.2 מיליון שקל. בתוכנית  פינוי בינוי ברחוב דהומי 8 בשכונת קריית מנחם, הכוללת הקמת מבנה אחד בגובה 20 קומות, הוספו זכויות לקומה אחת ו- 6 יחידות אשר מימושן יהיה מותנה בכינונה של קרן נאמנות בהיקף של 3.45 מיליון שקל ועוד.

מנכ"ל מינהל התכנון , רפי אלמליח: "תחזוקת מבנים גבוהים היא אחד האתגרים הגדולים בעולם הנדל"ן, ואנחנו נותנים לו מענה באמצעות מנגנון של קרן תחזוקה שנועד בראש ובראשונה לדאוג לתחזוקת המבנים ואיכות הבניינים לטווח ארוך, וכן להבטיח שהנטל של עלויות התחזוקה היקרות של בניינים אלה, לא ייפול על הדיירים".

מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר: "המנגנון המוצע מהווה חלק משינוי תפיסתי עמוק באופן התכנון והניהול של סביבת המגורים שלנו, מתוך ראייה ארוכת טווח. המנגנון קובע לראשונה בצורה ברורה את עלות תחזוקת המבנים לתקופה של 25 שנים, ובכך מאפשר לקיים חיים מודרניים באיכות גבוהה לאורך זמן, בבניין הכולל עשרות משקי בית, מבלי שהדבר יטיל נטל כלכלי כבד על בעלי הדירות. 

"באמצעות כלי זה, שאין בו כדי לפרוץ את גבולות התכנון, אנו מבטיחים את קיומה של תחזוקה ארוכת טווח, יסוד חשוב בהצלחה של פרויקטים של התחדשות עירונית , ושל בניית רבי קומות בכלל".