שיטת חולוניה: מוכר נכס בשטח תוכנית ההתחדשות משלם שליש היטל. לא ברור מי ישלם את השאר

שומת היטל השבחה שהונפקה לאחרונה על ידי הוועדה המקומית חולון בעקבות מכירת נכס בתחומי תוכנית ההתחדשות הבניינית החדשה של העיר (ח/619) חושפת פרקטיקה מוזרה וחסרת תקדים: המוכר ישלם כעת 30% מההיטל, והיתרה תשולם רק בעת הוצאת ההיתר. מי ישלם? הקונה או המוכר? לא ברור. כלומר, על פי מדיניות הוועדה, המוכר ישלם חלק יחסי מתוכנית שכלל לא בטוח שתמומש, בעוד שאת יתרת היטל ההשבחה ישלם הקונה ככל שתמומש, או שידרוש מהמוכר לשלם את היתרה. כך עולה משומת היטל השבחה שערך שמאי המקרקעין  טל נייר ממשרד דסה-נייר שמאות מקרקעין עבור יחידת היטל השבחה במינהל ההנדסה חולון, ואשר נשלחה אל מוכר הנכס הנישום לפני שבועיים.

לפי ההחלטה, בהתאם לבדיקה של היועץ המשפטי של הוועדה המקומית עו"ד עופר צילקר, זכויות הבנייה מכוח תכנית זו הינן זכויות "מעין מוקנות" ויש לערוך את חישוב ההשבחה תוך יישום העקרונות שהותוו בהלכת אליק רון. לפי עקרונות אלו, יש לקבוע את "מקדם הסיכון"  תוך מתן ביטוי לאפשרות של הוועדה המקומית לסרב או לדחות בקשה להיתר. למעשה מקדם זה קובע את חלוקת היטל ההשבחה בין המוכר (שווי כפול מקדם סיכון) לבין הקונה (יתרת השווי) בעת הוצאת ההיתר. המשמעות היא שבעת המכר ישלם המוכר 30% והיתרה תשולם במתן ההיתר.

700 אלף שקל עבור דירת 23 מ"ר

השומה, שניתנה לפני כשבועיים, התייחסה לתוכנית בדרך של מימוש במכר ברחוב שפרינצק בשכונת קריית העבודה שכונת מגורים ותיקה הממוקמת במערב חולון. הנכס המדובר הוא מקלט בקומת מרתף הרשום כדירת מגורים. שטח הנכס 23 מ"ר בבניין בן 3 קומות, הוא כולל חלל אחד וחדר שירותים, ועד לא מזמן הנכס הושכר למטרת מגורים. הסכם המכר נערך ביולי 2023 בתמורה של 700 אלף שקל, על המגרש חלה כאמור תוכנית ח/619 להתחדשות עירונית החלה על כל העיר חולון ומחלקת את זכויות הבנייה לפי מתחמים.

השמאי דני טרשנסקי: "מה יקרה אם, נניח, עוד עשור יינתן היתר בנייה? יגידו לבעל הנכס שעליו לשלם את יתרת ההיטל, אבל הוא יגיד – 'בחוזה שלי כתוב שהמוכר משלם'. אז או שהוא יתבע את עורך הדין שלו או ששניהם יתבעו יחד את המוכר"

על פי תשריט התכנית, מקרקעי הנכס מסווג בייעוד ע"פ תכנית מאושרת ובמתחם "מרקם לשימור" (אגרובנק). בין היתר הזכויות החדשות מאפשרות בנייה עד 8 קומות בהריסה ובנייה או תוספת 2 קומות וקומת גג חלקית בבניין קיים, הרחבה של עד 25 מ"ר לכל יח"ד כולל ממ"ד, מרפסת עד 14 מ"ר ועוד. סך הכול קבע השמאי שומה בגובה 31,345 שקל השבחה בזמן המכר. ומכאן – תשלום היטל של כ-10,000 שקלים על ידי המוכר, המשלם כעת כזכור 30% מסך ההיטל.

"המדיניות תשליך על יחסים בין מוכר לקונה"

דני טרשנסקי ממשרד שמאי המקרקעין “קמיל, טרשנסקי, רפאל" טוען כי "חוות הדעת של השמאי ניתנה ליועץ המשפטי של הוועדה, שקבע שיש לראות בתוכנית כמו בהלכת אליק רון, שלפיה הזכויות לא ודאיות, לא ברור מה וכמה יתממש, ולכן יש לגבות היטל חלקי. עם זאת, כל שמאי או עורך דין שמעורב כעת בהליך של מכירת נכס, צריך לשים לב לסעיף בחוזה שקובע כי כל היטל השבחה בגין כל תוכנית משביחה יהיה על המוכר. כי מה יקרה אם, נניח, עוד עשור יינתן היתר בנייה? יגידו לבעל הנכס שעליו לשלם את יתרת ההיטל, אבל הוא יגיד – 'בחוזה שלי כתוב שהמוכר משלם'. השומה לא מתייחס כלל לבעלים, רק לנכס".

לדברי המדיניות הזו אומר טרשנסקי כי "זה משהו שלא היה. אין עוד תוכניות כאלו. זה לא דומה לתוכנית הרבעים של תל אביב שמעניקה ודאות ולכן התשלום הוא על 100% מהזכויות. כאן היועץ המשפטי החליט שאלו זכויות שלא ודאי שיינתנו. אני לא מבין למה מימשו שם את אליק רון אבל זה מסוכן.  אני לא בטוח שזה ישליך על תוכניות התחדשות בניינית אחרות אבל זה בטוח ישליך על יחסים בין מוכר לקונה. לדעתי הקונה יוציא היתר בנייה, ואז אם הוא חכם ילך לעורך דין שמכר לו, או שיתבע אותו, או ששניהם יתבעו ביחד את המוכר, וזה הולך להיות בלגאן".   

השמאי מטעם הוועדה טל נייר ועידו רוטישליד ממשרדו, לא חוששים ממה שלדעתם הוא סיטואציה נדירה ביותר: "בעיקרון, אין קשר בין המוכר לקונה. יש מפגש אחד של המוכר, כשהוא מוכר את הנכס ומשלם את היטל השבחה והוא משלם כי הוא רוצה לקבל את האישור בטאבו. אף אחד לא יפגוש אותו יותר בשום שלב. החבות במימוש בהיתר חלה על הבעלים, שיהיה כנראה הקונה. המוכר יצא מהתמונה. אם מוכר מתחייב בחוזה על היטלי השבחה עתידיים - אני לא יודע. התשלום בעסקאות מוטל בדרך כלל על היזם שיבנה. אני לא מכיר הסכמים שאנשים חתומים על היטל השבחה עד חמש שנים במימוש. זה נדיר מאוד. קורה גם שהקונה לוקח על עצמו מיסים של המוכר, אבל גם בתדירות נמוכה".

מה ההבדל בין התוכנית בחולון לתוכנית הרבעים?
"תוכנית הרבעים, לפי פרשנות עיריית תל אביב, מקנה ודאות מלאה. בחולון יש כל מיני אישורים שצריך לקבל,  ועדות שצריך לעבור, הקלות וכל מיני ניואנסים שלא נותנים לה ודאות. יכול להיות שלעולם לא יהיה פרוייקט. המוכר משלם על תוכנית שלא בטוח תמומש, ולכן יש הפחתות".

מעיריית חולון נמסר: "מדובר בנושא מקצועי מורכב ולכן העיריה מתנהלת במסלולים המקצועיים שמכתיב הדין ולא מנהלת הליכים כאלה בתקשורת".