היצע של אלפי דירות חדשות הביא לירידת מחירים באחת השכונות היוקרתיות של השרון

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר  מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – שכונת נווה גן ברמת השרון.

שיוכה של השכונה שהוקמה לפני כ-20 שנה לרמת השרון אינו טריוויאלי, ועד היום יש לא מעט עוברי אורח אשר פוקדים את השכונה, אשר מופתעים לשמוע כי הרשות שבשטחה הם נמצאים היא רמת השרון - ולא תל אביב השכנה. זאת בשל הסמיכות הגיאוגרפית של השכונה לתל ברוך צפון התל אביבית - וניתוקה המוחלט מעיר האם רמת השרון, אשר בינה ובין השכונה מפרידים כביש 5 ושטחים חקלאיים נרחבים.

אך בימים אלו הולכת השכונה ומצמצמת מרחקים מהעיר הוותיקה, זאת באמצעות התרחבות צפונה ובניית אלפי יחידות דיור במסגרת בניית מתחם "נווה גן צפון", הידוע גם כ"רצועת הנופש מערב". בסך הכל כוללת התוכנית כ-3,000 דירות חדשות באחד האזורים היקרים ביותר בישראל. מלאי הדירות הראשוני בשכונה יצא לשיווק בעיצומה של ההאטה בשוק הדיור, ועדיין - דירות חמישה חדרים מצליחות להימכר באזור במחיר ממוצע של קרוב ל-6 מיליון שקלים.

אלא שבאופן מעניין, בשטחה של השכונה הקיימת, ניתן דווקא לזהות כיום ירידת מחירים, של כ-14% בחציון הראשון של 2023. עם זאת, בשל מיעוט העסקאות יש להתייחס לנתון זה בזהירות.

כרטיס ביקור – רמת השרון

תושבים (2023):  48,200

גידול אוכלוסייה (2020): סה"כ 0.6%, ריבוי טבעי 192, מאזן הגירה 10, עולים בהשתקעות ראשונה 54

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 9 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 803 עסקאות בכל שנת 2022, 170 עסקאות בחציון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של 2% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, ועלייה דומה לפי מחיר ממוצע למ"ר

מוקדי בנייה חדשה: נווה גן (כ-3,100 דירות), גלילות צפון (כ-100,000 מ"ר מסחר, כ-450,000 מ"ר משרדים)

מוקדי התחדשות עירונית : מורשה (תוספת של כ-1,000 דירות בבנייה)

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• רצועת הנופש מזרח (שכונה חדשה צמודה לתל אביב, עם כ-3,500 דירות)
• גלילות דרום (שכונה חדשה עם כ-16,000 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה נרחבים)
• תע"ש רמת השרון (רובע עם כ-10,000 דירות, וכ-300,000 מ"ר למסחר ותעסוקה)
• מתחם השתיל (כ-300 דירות במקום משתלת השתיל)
• אזור תעשייה מורשה (כ-1,000 דירות ושטחי תעסוקה נרחבים במסגרת התחדשות אזור התעשייה הותיק)
• גלילות צפון (תוספת של כ-6,000 דירות וכמיליון מ"ר מסחר ותעסוקה, לתכנית המאושרת למתחם)
• מט"ש (כ-1,230 דירות במקום מכון טיהור השפכים של הרצליה)
• התחדשות עירונית (כ-5,850 דירות במסגרת התחדשות המרקם הותיק במרכז ומזרח העיר)

מספר היתרים בשנה האחרונה (היתרים שהתקבלו בשנת 2022-23): 17
- תמ"א 38 - 12 פרויקטים 
- בניה חדשה -5 פרויקטים 
- פינוי-בינוי - 0

נווה גן - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, גובלת בשכונת תל ברוך צפון בתל אביב מדרום, שטחים פתוחים מצפון, בית הקברות קרית שאול ממזרח, ונתיבי איילון ממערב

מספר תושבים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 3,857

מספר תושבים צפוי (2045, נתוני תוכנית מתאר): 15,000

מצב חברתי-כלכלי נוכחי: אשכול 9 מתוך 10

רמת נגישות לכבישים ראשיים: סבירה - לשכונה יש 3 חיבורים לרשת הרחובות המקומית, ולמרות שצפויה תוספת אוכלוסייה משמעותית, מתוכנן רק עוד חיבור אחד, כך צפויים עומסי תנועה בעתיד. השכונה מתחברת לכביש 5 דרך רחוב משה סנה, שעלול להיות עמוס לעיתים, ולאחרונה נפתחה רמפה מנתיבי איילון לשכונה (בדרך עקיפה),אך לא ידוע מתי תוקם ירידה לכביש הבין עירוני מהשכונה.

רמת נגישות לתחבורה ציבורית: על הפנים - קו אוטובוס אחד נכנס לשכונה, וגם זה רק עד לכניסה לשכונה. לאוטובוסים נוספים צריך ללכת כרבע שעה. עם זאת, שני קווי שבת של עיריית תל אביב וערים נוספות עוברים באזור. בעתיד צפוי לעבור בסמוך לשכונה קו מטרו שיקשר אותה עם מגוון יעדים בהרצליה, צפון תל אביב, פתח תקווה, בקעת אונו, חולון ובת ים, כולל נתב"ג.

בנוסף, צפוי להיפתח בעתיד מסוף תחבורה מתקדם באזור דרום גלילות, מרחק רכיבה קצרה באופניים או נסיעה קצרה באוטו, עם תחנת רכבת ישראל, מסוף אוטובוסים ראשי, וקו מטרו נוסף שיגיע לערי השרון, מרכז ודרום תל אביב, חולון, ראשון לציון, נס ציונה ורחובות.

מוקדי משיכה: בית עלמין קרית שאול

סקירת השוק

עליית מחירים בשנה האחרונה: בשנה האחרונה (בין חציון 1 ב-2022 לחציון הראשון 2023): ירידה של 27% במחירי הדירות, ירידה של 14% במחיר למ"ר, אך זה נתון יחסית מוטעה אם מסתכלים על ירידה של 75% בכמות העסקאות בין התקופות

מספר הדירות בבנייה פעילה או בשיווק: 352 

מספר הדירות הצפויות להיבנות בזמן הקרוב: פרויקט בנייה חדשה שנמצא בשלב התכנון וצפוי להעניק תוספת של 32 דירות חדשות, ופרויקט בנייה חדשה שנמצא בשלב התכנון וצפוי להעניק תוספת של 32 דירות חדשות

היקף עסקאות ברבעון הראשון של 23: 2 דירות בסה"כ.

היצע עתידי לפי תוכניות מאושרות:3,784

מספר היזמים הפועלים בשכונה:  3 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

 ICR - בניה חדשה - סטטוס: בניה

ס.דנגור לבנין בע"מ - בניה חדשה - סטטוס: בניה

חן ואיתי גינדי - בניה חדשה - סטטוס: בתכנון

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן