תמ"א 38 חדרה

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית אשר גובשה על ידי המדינה מתוך מטרה לחזק מבנים קיימים מול נזקי רעידות אדמה פוטנציאליות. התוכנית אושרה בשנת 2005 וניתן ליישם אותה על בניינים שהיתר בנייה שלהם אושר לפני 1980.

תמ"א 38 חדרה - הקדמה

תכנית תמ"א 38 מגדירה כללים תכנוניים לחיזוק מבנים ישנים וכוללת מנגנון של תמריצים למימוש פרויקטים דרך היתרים לתוספות בנייה במבנים קיימים (תמ"א 38/1 עיבוי),או דרך פרויקטים של הריסה ובניית מחדש (תמ"א 38/2). לצורך חיזוק הבניין מנזקי רעידות אדמה, תכנית התמ"א מאפשרת חריגה מקווי בניין וגובה המוגדרים בתכניות החלות על האזור.

עם השנים, תמ"א 38 , שהתחילה בתור צעד למניעת סיכוני רעידת אדמה, הפכה לאמצעי המספק מענה למחסור בדיור באזורי הביקוש, ולדרך לשיפור שווי הנכסים עבור בעלי הזכויות.

אחת מהערים בהן מבוצעים פרויקטים במסגרת תכנית תמ"א 38 היא חדרה, בה נרשמת פעילות ערה של התחדשות עירונית במגוון שכונות.

מה מבוצע במסגרת תכנית תמ"א 38 בחדרה?

במסגרת שיפוץ, חיזוק או בנייה של בניין חדש, בעלי הזכויות מקבלים שטח נוסף לדירה וממ"ד, ובנוסף, על פי ההסכם בין הצדדים, עשויים לקבל תוספת של מרפסת, חנייה או מחסן, תוספת של מעלית לבניין, שיפוץ הלובי, טיפוח הגינה המשותפת, תיקוני מעקות וחדרי מדרגות ועוד.

מימוש של פרויקט תמ"א 38 בבניין מוביל לעלייה בערך הנכס, הוספת מרחבים מוגנים, טיפוח המרחבים הציבוריים, הרחבת הדירה עצמה, נוחות ושיפור באיכות החיים הכוללת.

מנהלת התחדשות עירונית של חדרה

את פעילות ההתחדשות העירונית, ובתוכה פרויקטים במסגרת תמ"א 38 , מובילה מנהלת התחדשות העירונית של חדרה, של החברה הכלכלית. המנהלת מובילה מהלכי התחדשות עירונית בשכונות מגורים ובשטחי עסקים, מתוך שיתוף פעולה עם הדיירים, בעלי העסקים והיזמים.

מנהלת ההתחדשות העירונית של חדרה מספקת לתושבים שירותי ייעוץ לפני כל חתימה על מסמך הקשור להכנסת הבניין להליך של התחדשות עירונית . השירות של מנהלת ההתחדשות העירונית מסופק ללא תשלום על מנת לאפשר לתושבים ולבעלי הזכויות לקבל ידע וכלים לקבלת ההחלטות הנכונות ביותר.

מדיניות תכנון עירונית לתמ"א 38

במרץ 2017 אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה את מסמך מדיניות תכנון עירונית לתכנית תמ"א 38 , בה נרשם בין היתר כי פרויקטים במסלול חיזוק ועיבוי בינוי "יקודמו בכל תחום השיפוט העירוני, למעט באזורי תכנון המוגדרים על פי תכניות למעט לבניה צמודת קרקע במבנים למעט באזורים מוכרזים, לפינוי בינוי המיועדים להריסה (מתוקף תכנית או צו) ולמעט מבנים לשימור או מבנים בעלי ערך אדריכלי והיסטורי. פרויקטים אלו ייבחנו על פי הפתרונות הפיסיים שיציעו לסביבה הקרובה והמגרש, בהיבטים של עיצוב עירוני אדריכלי".

פרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש, "יקודמו באזורים בעלי פוטנציאל וצורך בפתרונות לחיזוק מבנים: במרכז העיר ובכל האזורים בהם קיימת בניה רוויה על פי תכנית קיימת החלה על האזור. פרויקטים כאלה יקודמו תוך בחינה תכנונית כמותית של מלאי יח"ד באזור וההשפעה על התשתיות העירוניות באזור, ההשפעה על השירותים הציבוריים, על התנועה והתחבורה, ותוך בחינה תכנונית אדריכלית בהתאם לאופי הרקמה הבנויה, גובה, קווי בנין, פתרונות חניה ועוד".

עוד נכתב במסמך המדיניות כי "באזורי התכנון המוגדרים על פי תכניות קיימות לבניה צמודת קרקע, אזור מגורים מיוחד (כשלא מוגדרות זכויות בניה ) וכן באזורי פינוי בינוי מוכרזים, במבנים להריסה (מתוקף תכנית או צו) ובמבנים לשימור או בנינים בעלי ערך אדריכלי והיסטורי–לא יקודמו פרויקטים להריסה ובניה מחדש.

מבחינת תנאים להגשת בקשה להיתר בניה בפרויקטי תמ"א 38 בחדרה, נדרשים: אישור מהנדס יועץ של הוועדה המקומית שהמבנה אכן זקוק לחיזוק בפני רעידות אדמה וסוג החיזוק הנדרש, תיק מידע מלא ומסודר, ישיבת הערכה מקדמית עם כל הגורמים המקצועיים הרלוונטיים בעירייה – רישוי בניה, אדריכל/ית העיר, תשתיות, כבישים, תברואה, תאגיד המים, פיתוח, גינון וכו', תכנית בינוי שתראה את כל הסביבה הקרובה כולל פוטנציאל המגרשים הגובלים, גבהים, חזיתות לרחוב ואחידות ארכיטקטונית, ותכנית הצללה. תכניות הבינוי וההצללה יבדקו על ידי אדריכל /ית העיר ויעמדו בדרישותיו.

היקפי פעילות תמ"א 38 חדרה

על פי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2022, התקבלו במסגרת תמ"א 38 במצטבר עד 2022 בחדרה היתרים ל-5 מבנים בחיזוק ועיבוי (עם 97 יח"ד מוצעות) ועבור 35 מבנים להריסה ובנייה מחדש (עם 653 יח"ד מוצעות),ובסך הכל 40 מבנים הכוללים 750 יח"ד מוצעות.

בין החברות המובילות אשר פעילות בתחום תמ"א 38 בחדרה, ניתן לציין את לוי זכריה ובניו, י.א טאוורס , רמי חסון בע"מ, יניב בל, זברקו חברה לבניין והשקעות ועוד.

פרויקטים נבחרים במסגרת תמ"א 38 בחדרה ממוקמים בכתובות כגון אבא אחימאיר 2 (תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, לוי זכריה ובניו),בורוכוב 2 (תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, לוי זכריה ובניו),הבנים 7 (תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, קבוצת גני חדרה),ביאליק 18, העלייה השניה 24, יצחק הק 5, הרברט סמואל 40, 41, 84, 86, ז'בוטינסקי 29, ירושלים 30, פינסקר 4, תרנ"א 16, 37, 43, 77.

על פי נתוני הפרויקטים שקיבלו אישור לתמ"א 38 בחדרה, בין הפרויקטים שקיבלו טופס 4 בעיר נמצאים הפרויקטים בכתובות הרברט סמואל 41 (10 יח"ד בתכנית המוצעת, פלדמן אילן),הר מירון 2 (13 יח"ד, זברקו),הגיבורים 89\שמידט 3 (19 יח"ד, י.א טאוורס ),תרנ"א 27\הרברט סמואל (29 יח"ד, דור שירן חברה לבניין),תרנ"א 30 (24 יח"ד, בית שנטל).