45 שנים לאחר רכישת הקרקע, המוכרים סרבו להשלים את הליך הרישום ונתבעו. כך פסק ביהמ"ש

עסקת מכר במקרקעין טעונה רישום. כאשר העסקה מסתיימת ברישום, מהווה הרישום ראיה חותכת לתוכנו. לעיתים, המוכר מסרב להשלים את העסקה, ולהעביר את הזכויות במקרקעין על שם הרוכש. בנסיבות שבהן עסקת מכר המקרקעין "כמעט מושלמת", עד שיועבר הרישום על שמו של הרוכש – קמה לקונה זכות קנין שביושר.

מכוחה של זכות זו נוצרים יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בין הקונה לבין המוכר. לפי נאמנות זו, המוכר ייחשב כמי שמחזיק את הנכס כנאמן של הרוכש, הנחשב כנהנה. ליחסי הנאמנות הקונסטרוקטיבית יש השלכה על מרוץ ההתיישנות, כך שכל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנותו, מרוץ ההתיישנות לא מתחיל. הנאמנות הקונסטרוקטיבית הוכרה ונוצרה בכדי שהקונה לא ימצא עצמו מול שוקת שבורה, והיא נועדה לספק הגנה לרוכש.נאמנות זו מתקיימת, הגם שהיא לא נוצרה באופן מפורש. היא נלמדת מנסיבות המקרה, שלפיהן לצד אחד יש זכות קניינית בנכס שלא הושלמה ברישום. כך למשל, אדם ששילם את מלוא התמורה עבור דירה, שטרם נרשמה על שמו בטאבו, עשוי להיחשב לנהנה בדירה, שהנאמן שלה הוא בעל הזכויות שרשום בטאבו.

כדי להימנע ממקרה שבו המוכר מסרב להעביר את הזכויות במקרקעין על שם הרוכש, בית המשפט ציין, כי ככל שהפעולות להעברת זכויות הבעלות הושלמו, למעט פעולת הרישום בטאבו, אזי ניתן לראות בעסקת המקרקעין כ"כמעט מושלמת". וכאמור לעיל, במקרה כזה – ניתן להכיר במוכר כנאמן של הרוכש, היות שהמוכר עדיין רשום בטאבו כבעל הזכויות במקרקעין, ולהכיר ברוכש כמי ש"נהנה" מהשימוש בנכס ומחזיק בו בפועל. 

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של ביהמ״ש המחוזי בסוגיית העברת הזכויות במקרקעין, שלטענת הרוכשים נרכשו 45 שנים קודם לכן, אך לא הושלמו ברישום. הרוכשים הגישו תביעה לפס"ד הצהרתי, לפיו הם זכאים להירשם כבעלים של המקרקעין. הבעלים הרשום של המקרקעין מתנגד לכך, בטענת התיישנות ובטענת שיהוי. וכן בטענה כי הרוכשים לא הוכיחו כי רכשו את המקרקעין.

נסיבות המקרה:

עסקינן בשני זוגות אשר רכשו זכויות במקרקעין, לגביהם אלה נחתמו מספר עסקאות מכר במרוצת השנים. תחילתן בשנות ה-70 בהן מכרה חברת נדל"ן את המקרקעין לגורמים שונים. בסופן של שרשרת עסקאות אלה – נמכרו מלוא הזכויות במקרקעין לרוכשים בשנת 1989 ובשנת 1990.

בית המשפט ציין, כי ככל שהפעולות להעברת זכויות הבעלות הושלמו, למעט פעולת הרישום בטאבו, אזי ניתן לראות בעסקת המקרקעין כ"כמעט מושלמת". וכאמור לעיל, במקרה כזה – ניתן להכיר במוכר כנאמן של הרוכש, היות שהמוכר עדיין רשום בטאבו כבעל הזכויות במקרקעין, ולהכיר ברוכש כמי ש"נהנה" מהשימוש בנכס ומחזיק בו בפועל

חרף אותן העסקאות שנחתמו בקשר עם המקרקעין כאמור, נותרה החברה רשומה בטאבו כבעלת הזכויות במקרקעין. ראוי לציין, כי במהלך השנים החברה חתמה לכל רוכש  בשרשרת העסקאות שבוצעו במהלך השנים, ובפרט לרוכשים האחרונים, על בקשות שונות להיתרי בנייה, לרבות חתימה על תוכניות להיתר בקשר למקרקעין. 

בשנת 2013 פורקה החברה מרצון ומונה לה מפרק. בשנת 2022, בשל רצון הרוכשים להסדיר את רישומם כבעלי הזכויות במקרקעין, פנה בא כוחם של הרוכשים לחברה בבקשה לחתום על מסמכי העברת זכויות. החברה השיבה לרוכשים כי מעולם לא מכרה את המקרקעין ל"מאן דהוא". בשל סירוב החברה להעביר את זכויותיה במקרקעין על שם הרוכשים, הגישו הרוכשים נגד החברה ומפרק החברה תביעה לבית המשפט המחוזי למתן פסק דין הצהרתי לפיו, הם זכאים להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין.

לטענת הרוכשים, יש לרשום על שמם בטאבו את הזכויות שרכשו במקרקעין, מכוח הסכמי המכר שנחתמו בשנים 1989 ו-1990. הרוכשים הציגו לבית המשפט אישורי מיסים המעידים על מכירת זכויות במקרקעין על ידי החברה בשנות ה-70 – ראיה המהווה הוכחה לקיומה של מכירת הזכויות במקרקעין על ידי החברה לאחרים. עם זאת, הרוכשים לא איתרו את הסכם המכר משנות ה-70, לפיו החברה מכרה לראשונה את מלוא זכויותיה במקרקעין לאחרים.

יתר על כן, הרוכשים הציגו לבית המשפט את יתר הסכמי המכר ואישורי המיסים בשרשור העסקאות, שבסופן נמכרו הזכויות במקרקעין לרוכשים. בנוסף לכך, הרוכשים הציגו לבית המשפט מסכת עובדתית המראה כי החברה מכירה בזכויות הרוכשים במקרקעין. וזאת, בין היתר, על ידי כך שהחברה חתמה על בקשות שונות להיתרי בנייה שמכוחן נבנו יחידות המגורים על ידי הרוכשים במקרקעין.

מנגד, החברה טוענת להתיישנות, וכן שהתביעה לוקה בשיהוי כבד, היות שאירועים אלו קרו לפני כ-45 שנים. כן טענה החברה, כי החברה התפרקה ואנשים הלכו לעולמם, כך שתביעת הרוכשים התיישנה ואינה רלוונטית כיום. בנוסף טוענת החברה, כי התנאים לקיומה של נאמנות קונסטרוקטיבית, הדוחה את מרוץ ההתיישנות, אינם מתקיימים.

לטענת החברה, מאחר שהרוכשים לא צירפו את מסמכי עסקת היסוד משנות ה-70, לא ניתן להסתמך על אישורי המיסים בלבד. וזאת משום שלא נרשמה הערת אזהרה לטובת מי שרכש את הזכויות במקרקעין ישירות מהחברה. ויתרה מזאת, לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים עצמם, שהם האחרונים בשרשרת העסקאות במקרקעין.  לבסוף טענה החברה, שעל פי חוק המקרקעין הרישום בלשכת הרישום מהווה הוכחה חותכת לתוכנו של הרישום, והתנאים הקבועים בפקודת הסדר זכויות במקרקעין לתיקון הרישום אינם מתקיימים בנסיבות המקרה. 

החלטה:

התביעה התקבלה. הרוכשים הציגו ראיות המוכיחות כי אכן בוצעו עסקאות מכר במקרקעין, ובראשן עסקת היסוד משנות ה-70, לפיה החברה מכרה את מלוא זכויותיה במקרקעין. 

בעניין טענת החברה בדבר השתלשלות העניינים קבע בית המשפט, שאכן מועד עסקת היסוד משנות ה-70, כפי שעולה מאישורי המיסים, מעורר תהייה מסוימת בנוגע למועד המדויק בו נחתמה העסקה והתמורה ששולמה בגינה. אולם, אין בכך כדי לדחות את טענת הרוכשים לעצם קיומה של עסקת היסוד משנות ה-70. מאישורי המיסים ניתן לראות כי בוצעה עסקת מכר בשנות ה-70, ועל גבי אישורי המיסים בחלק של הגדרת "שם המוכר" רשומה החברה כ"מוכרת".

לעניין טענת ההתיישנות – בית המשפט דחה טענה זו. לפי חוק ההתיישנות, הוראות הפקודה והוראות חוק המקרקעין – ככל שחלפו למעלה מ-25 שנים מהיום שבו קמה עילת תביעה העוסקת במקרקעין מוסדרים ולא הוגשה תביעה בגין העילה – חזקה שהתביעה התיישנה. אולם, בענייננו, בית המשפט קבע כי לאור דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית יש לדחות את טענת החברה שהתביעה התיישנה

בנוסף, נראה כי בהסכמי המכר המאוחרים לעסקת היסוד משנות ה-70, בפרט בהסכמי המכר האחרונים מהשנים 1989 ו-1990, הייתה התייחסות להשתלשלות העסקאות במרוץ השנים – לפרטי המקרקעין והתוכניות החלות עליהם ולפרטי בעלי הזכויות הרשומים במקרקעין או הזכאים להירשם בהם. יתר הראיות שהוצגו מעידות על קיומן של אותן עסקאות המאוחרות לעסקת היסוד משנות ה-70, ומלמדות על כך שסביר להניח שבאישורי המיסים של עסקת היסוד משנות ה-70 חלה טעות ברישום התאריך המדויק של חתימת ההסכם והתמורה ששולמה בגינו.

לעניין טענת ההתיישנות – בית המשפט דחה טענה זו. לפי חוק ההתיישנות, הוראות הפקודה והוראות חוק המקרקעין – ככל שחלפו למעלה מ-25 שנים מהיום שבו קמה עילת תביעה העוסקת במקרקעין מוסדרים ולא הוגשה תביעה בגין העילה – חזקה שהתביעה התיישנה. אולם, בענייננו, בית המשפט קבע כי לאור דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית יש לדחות את טענת החברה שהתביעה התיישנה.

זאת מאחר שליחסי הנאמנות בנסיבות המקרה יש השלכה על מרוץ ההתיישנות, כך שמרוץ ההתיישנות לא מתחיל, כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנותו. בענייננו, מרוץ ההתיישנות לא החל מהיום שבו קמה עילת תביעה לרוכשים קרי, מהיום שבו לראשונה נמכרו הזכויות במקרקעין על ידי החברה בשנות ה-70 לפני כ-45 שנים, אלא, מהיום שבו החברה כפרה בנאמנותה כלפי הרוכשים וסירבה להעביר את זכויותיה במקרקעין על שם הרוכשים.

נקבע כי התנהלות הצדדים ביחס לזכויות במקרקעין במהלך השנים, בין היתר, הליכים תכנוניים שבוצעו במקרקעין, מעידים על הכרה של החברה בעסקאות המכר שנערכו במקרקעין לאורך השנים, לרבות העברת הזכויות לרוכשים. לו טענת החברה הייתה מהימנה, היא לא הייתה מכירה וחותמת על הבקשות השונות להיתרי בנייה לאורך השנים 

ובכך, מנעה החברה מהרוכשים לממש את זכויותיהם במקרקעין מכוח הסכמי המכר. אומנם הרוכשים לא רשמו הערת אזהרה לטובתם, אך נוכח הנאמנות הקונסטרוקטיבית, אין לדחות את טענת הרוכשים, כי הם זכאים להירשם כבעלי הזכויות במקרקעין. 

נקבע כי התנהלות הצדדים ביחס לזכויות במקרקעין במהלך השנים, בין היתר, הליכים תכנוניים שבוצעו במקרקעין, מעידים על הכרה של החברה בעסקאות המכר שנערכו במקרקעין לאורך השנים, לרבות העברת הזכויות לרוכשים. לו טענת החברה הייתה מהימנה, היא לא הייתה מכירה וחותמת על הבקשות השונות להיתרי בנייה לאורך השנים או לפחות הייתה מתנגדת לחזקה ולשימוש של הרוכשים במקרקעין. 

בנוסף, לא הוצגה אף ראיה לכך שהחברה ראתה במקרקעין כחלק מרכושה, למעט עצם הרישום של החברה כבעלת הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. יתרה מזאת, החברה לא הציגה דו"ח רשמי שהפיקה לאורך השנים, בו צוינו המקרקעין כמלאי השייך לה, ואף לא העלתה לאורך כל השנים שום טענה ביחס לסילוק ידם של הרוכשים במקרקעין.

כבר נפסק בעבר שהעובדה שלא פעלו במשך שנים לפנות אדם שפלש למקרקעין, מהווה חזקה לכך שהזכויות במקרקעין שייכות למחזיק במקרקעין. קל וחומר בענייננו, שהחברה לא רק שלא התנגדה, אלא אף תמכה בבקשות השונות שהוגשו על ידי הרוכשים, ושיתפה פעולה בחתימה על המסמכים שנדרשו לצורך הגשת הבקשות כאמור. 

בעניין השיהוי, לא הוכח שבמשך הזמן שינתה החברה את מצבה לרעה עקב השיהוי בהגשת התביעה מצד הרוכשים. ונראה שהמקרה שלפנינו מצביע על שיהוי דווקא מצד החברה, שלא העלתה בדעתה במשך השנים לדרוש את זכויותיה במקרקעין כבעלת הזכויות הרשומה בטאבו.

על רקע זה, הורה בית המשפט המחוזי למפרק החברה לחתום על המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות במקרקעין על שם הרוכשים. 

הערת המערכת:

מהמקרה שלעיל, ניתן ללמוד על החשיבות של רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים במועד הקבוע בהסכם מכר. בין היתר, היות שהערת אזהרה מקנה זכות מעין קניינית לרוכש הנובעת מההסכם שנכרת בין הצדדים ומהווה הוכחה לקיומו. הערה כאמור מגנה גם על הרוכש מפני מקרים שבהם המוכר מסרב להעביר את זכויותיו על שם הרוכש.

(תא (מרכז) 13117-01-23 ערן הרשקוביץ נ' נבו - חב' לנכסים ובנין השקעות ופיתוח בע"מ, 04.07.2023). 

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה (עריכה: עו"ד דניאלה בן ישי, בסיועו של יוסף מינץ).