החלטה: ניתן לגבות היטל השבחה עבור מגרש שהוקצה ב"שחזור זכויות" – גם אם לא בוצע רישום

האם ניתן לחייב בהיטל השבחה על מגרש שהוקצה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה, אף שרישום הזכויות בו על שם הקונה טרם הושלם? על פי החלטה שקיבלה בשבוע שעבר ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה מרכז בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, התשובה חיובית.

ההחלטה דנה במגרש שניתן לבעל מקרקעין בדרום רעננה, שקרקעותיו הופקעו לטובת הקמת כביש 531, ובמסגרת הליך "שחזור זכויות" קיבל מגרש חלופי במסגרת תוכנית רע/מק/2012 ב' ("שכונת 2012") ברעננה. בנובמבר 2019 קיבלה תוכנית האיחוד והחלוקה תוקף, וביוני 2022 מכר בעל הקרקע את זכויותיו. בעקבות מימוש הזכויות, ערכה הוועדה המקומית רעננה שומת היטל השבחה לפיה חייב המוכר בתשלום היטל של כ-1.58 מלש"ח, וכנגד החיוב הוגש הערר על ידי המוכר עצמו וכן על ידי הרוכשים.

לטענת המוכר, זכויותיו במגרש "חסרות "צימוד קנייני", דבר שמנע ממנו לטענתו לבצע פעילות כלכלית משמעותית בנכס, כגון רישום שיעבודים, משכנתאות, הערות אזהרה ועוד". לכן, לטענתו, היה מכר המגרש מכר של זכות אובליגטורית שכמוה כמכר זכות לא רשומה, שאין לגבות בגינה היטל השבחה . עוד לטענתו, שומת הוועדה המקומית שנערכה היא שומה מוקדמת, שכן בהיעדר רישום של המקרקעין לא ניתן לממש את הזכויות בהן. עוד טען כי שומת הוועדה המקומית קבעה מקדם דחייה קצר מדי, בן שנתיים בלבד, לרכיב הפיתוח, "מבלי ליתן מקדם כלשהו להליך הפרצלציה (רישום, נ"ב) שבלעדיו לא ניתן לפתח את המגרש.

"לא ניתנו מקדמי דחייה מספקים"

בהחלטתה, דחתה ועדת הערר כאמור את הטיעון המרכזי שבלב הערר, וקבעה כי "הגישה כיום מכירה במהותן הקניינית של הזכויות שהוקנו בתוכנית איחוד וחלוקה". עוד נקבע כי "נשללת טענת העוררים כי הזכות המוקנית מכוח תוכנית איחוד וחלוקה הנה זכות אובליגטורית ולא זכות קניינית". לפיכך קבעה הוועדה כי הזכויות שנמכרו על ידי העורר הן זכויות קנייניות, ומכירתן מהווה אירוע של מימוש זכויות.

עם זאת, קיבלה הוועדה את טענות העוררים כי לא ניתנו מקדמי דחייה מספקים, לאור העובדה שהזכויות טרם נרשמו, והורתה על מינויו של שמאי מייעץ אשר יערוך שומה מייעצת לגובה ההשבחה.