עלויות הביטוח לקבלנים זינקו דרמטית: "יביא לעלייה במחירי הדירות"

ענף הנדל"ן הוא ענף עתיר סיכונים - הן לחיי אדם ופגיעות בגוף והן לרכוש. בהתאם לכך, הוא גם אחד מצרכני הביטוח הגדולים במשק. אולם בשנים האחרונות חלה עלייה דרמטית בעלויות הביטוח, ממספר סיבות מרכזיות, שקשורות זו בזו, ביניהן: עלייה בעלויות הביטוח בעולם כולו, צניחה במספר החברות המעניקות ביטוח לענף הבנייה ואפילו שינוי מדיניות שהנהיג בשנים האחרונות הביטוח הלאומי. כל אלה השפיעו דרמטית על העלויות מבלי שבהתנהלות המבוטחים עצמם – הקבלנים – חל שינוי כלשהו.

"הביטוח עלה בכל העולם, ומה שקורה בחלק אחד של העולם מושפע מהחלק השני. וגם מבטחות המשנה בישראל מושפעות", אומרת שירי בכר מסאמי, סמנכ"לית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ. עם זאת לדבריה, השינוי במחירים בישראל היה חריג, וזאת בעקבות דוח מבקר מדינה חריף שיצא ב-2017, נגד התנהלות הביטוח הלאומי. על פי הדוח, לא נהג הביטוח הלאומי להוציא תביעות שיבוב (תביעת אחריות מצד ג') נגד חברות הבנייה בגין פיצוי עובדי בנייה שנפגעו וכך הפסיד לאורך השנים מאות מיליוני שקלים.

"דוח הביטוח לאומי עשה - כמו שאוהבים לעשות בישראל - הכול בבת אחת והוציא שבע שנים של תביעות אחורה", אומרת בכר מסאמי. "כמות התביעות הייתה עצומה, מבטחות המשנה ברחו מהשוק, חברות הביטוח סגרו את המחלקה שלהן בתחום הנדל"ן, ואנחנו רואים עלייה של פי שניים ושלושה בעלויות הביטוח".

איפה חברות הביטוח בעיקר העלו את המחירים?

"אנחנו רואים ארבעה תחומים שבהם חברות הביטוח הגדירו סיכון גבוה. תחום אחד הוא השפלת מי תהום – סיכון שמשותף לכל המגדלים שמוקמים כיום בגוש דן. הקבלנים מקבלים סירוב על סוג כזה של ביטוח, ואם אין ביטוח אין פרויקט. תחום נוסף הוא תחום השימור, גם בפרויקטים ציבוריים, שלא ניתן לקבל עליהם ביטוח; תחום שלישי הוא חפירה בסמוך וליד מבנה, בפרויקטים של תמ"אות.

"הביטוח עלה בכל העולם, ומה שקורה בחלק אחד של העולם מושפע מהחלק השני. וגם מבטחות המשנה בישראל מושפעות", אומרת שירי בכר מסאמי, סמנכ"לית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ. עם זאת לדבריה, השינוי במחירים בישראל היה חריג, וזאת בעקבות דוח מבקר מדינה חריף שיצא ב-2017

"היה לנו מקרה של קבלן שכבר היה לו ביטוח שהיה צריך להאריך. חברת הביטוח גילתה כי בחלק מהמרתף הייתה חפירה תחת מבנה קיים ושללה את הביטוח. לקבלן וליזם כבר היו היתרי בנייה והם מימנו מהון אישי פינוי בינוי ופינו את כל הדיירים, ובלי ביטוח הם לא יכולים לעלות על הקרקע. זה אירוע שמביא לפשיטת רגל. למזלנו הצלחנו למצוא ביטוח בעלויות מאוד גבוהות, במקרים אחרים פרויקטים נעצרים לגמרי.

התחום הרביעי הוא קבלנים שמחזור העסקים שלהם קטן, זה נזק משמעותי לפרויקטים כמו חיזוק או איטום. באחד המקרים היה לנו קבלן שעשה עבודות בדק ופשוט קיבל לא. במקרה זה העברנו את זה לממונה על הביטוח, שאפילו לו לקח שלושה שבועות למצוא לו ביטוח".

איך הקבלנים מתמודדים עם זה?

"בפרויקטים פרטיים העלות מתגלגלת אל הצרכן, כי זה פי 2-3, בחלק מהמקרים מדברים על שלילה של הפרויקט, הכדאיות של הפרויקט והיכולת לבצע היא אפס. אם אתה בפרויקט תמ"א סבוך, ואתה יודע שלא תוכל לקבל ביטוח כי אתה צריך לחפור ליד מבנה, אתה לא תיכנס אליו. בפרויקטים ציבוריים אנחנו עדים לכך שגם המזמינים הציבוריים מתקשים למצוא ביטוח, ולא מבצעים. אנחנו לא מדברים רק על עלויות.

"בפרויקטים ציבורים המרווחים של קבלן ביצועי עומדים על 3%-4%, בפרויקטים פרטיים זה קצת יותר טוב. עלייה של פי 2-3 בעלויות הביטוח אוכלת את כל הרווח, ולא משתלם להיכנס לפרויקט אלא אם אתה מקבל תגמול. זה במקרה הטוב. במקרה הרע אתה מקבל שלילה אם הם נמצאים באחד התחומים הנ"ל. זה לא קשור להתנהגות המבוטח. אותו קבלן שלקח לו שלושה שבועות להשיג ביטוח, התקרית היחידה שלו הייתה שעובד חתך את האצבע".

אחת הסיבות לעלייה במחירי הביטוח היא עלייה בתאונות העבודה.

"אין ספק שענף הבנייה מסוכן יותר. אתה עובד בסביבה יותר מורכבת והמשמעות של טעות אנוש יכולה להיות הרת גורל, עם זאת הייתי בדיון מעניין בביטוח לאומי שביקש להעלות בהדרגה הפרשה של מעסיקים מ-0.1 ל-0.15 ול-0.2. כשאתה קורא את החוק, אתה מבין שהביטוח יידע לעשות דיפרנציאציה במעסיק - יידע  לחייב יותר מעסיק מסוכן מאשר מעסיק לא מסוכן.

"אבל ביטוח לאומי אמר 'נכשלתי, אני לא יודע לעשות דיפרנציאציה'. בנוסף, לפי המידע שביטוח לאומי סיפק באותו דיון, הסעיף התקציבי בענף הבנייה בתאונות הבנייה נמצא בעודף תקציבי. כלומר הטענה כי תאונות העבודה עלו ולא משתלם לחברות הביטוח לבטח  - העובדות לא תומכות בה". 

אילוסטרציה (שאטרסטוק)

"יותר מזה, אם היה מדובר במצב שחברות הביטוח לא רוצות לבטח בגלל מסוכנות תאונות העבודה, היית רואה דיפרנציאציה במבוטחים, מה שאתה רואה זה דיפרנציאיציה בסוגי הפרויקטים, ללא קשר לקבלן ולמיומנות שלו". 

"ירידת התחרות גרמה לעליית מחירים" 

נתוני משרד העבודה מציינים מציאות מורכבת יותר. לפיהם יש עלייה במספר הפצועים בתאונות עבודה. נכון ל-2022 היו 46 פצועים קשה לעומת 42 פצועים ב-2021, ו-37 ב-2020. מספר הפצועים בינוני עלה מ-193 ב-2021 ל-269 ב-2022, מספר הפצועים קל עלה מ-16 ל-19 מ-2021 ל-2022. דווקא במספר ההרוגים יש ירידה מהותית, 23 ב-2022 לעומת 30 ב-2021 ו-40 ב-2019.

גיסר מסבירה את הסיבות להקטנת התחרות וליציאת חברות ביטוח מהשוק. "היו נזקים גדולים מאוד בעולם שגרמו לעלייה בתחרות, מהנזק של ההצפה בקולומביה ב-2017, נזק של מאות מילוני דולרים שהתחיל את המגמה. בעקבות שינויי האקלים יש הרבה אסונות שגם העלו את מחיר הפרמיה

יש אפשרות לבטח שלא בישראל?

"בפרויקטים מורכבים וענקיים בסדר גדול של עלויות אתה יכול לבטח בחברה זרה, כי יהיה לה משתלם לבטח אותך.  אבל בפרויקטים קטנים הסיכוי להביא חברה זרה הוא נמוך".

יש כוונה שהמגזר הציבורי יישא בהוצאות?

"פנינו גם לממונה על הביטוח, גם לחשב הכללי ולאגף תקציבים, ללא מעט גורמים. בישראל יש שוק מאוד ריכוזי, יש רק כארבע חברות שנותנות ביטוח לקבלנים. הממונה על הביטוח אמר לנו לנו לפני חודשיים שהתווספה חברה אחרת". 

"ייחודי מאוד לישראל שביטוח לאומי מבקש פיצוי מחברת הביטוח" 

נעמי גיסר, מנכ"לית מארש ישראל, שהיא חלק מברוקרית הביטוח העולמית מארש, מספרת על התייקרות בעלויות הביטוח של פרויקטים לבנייה ועל והקשחת התנאים לקבלת הביטוח. לפי גיסר, עלויות הביטוח של הפרויקטים עולות. "סקטור ביטוח הפרויקטים עבר סייקל בשלוש השנים האחרונות שהתחיל ממעבר משוק רך לקשה (הקשחת התנאים),בגלל שחקנים שיצאו מהשוק בכל חברות הביטוח בעולם, ובפרט בישראל. ירידת התחרות גרמה לעליית מחירים"

מארש העולמית פועלת ב-130 מדינות ודרך הסניפים המקומיים מחברים את הלקוח לשווקים הגלובליים. מארש ישראל פועלת מ-1999, ועוסקת אך ורק בסקטור העסקי בביטוח של חברות גדולות במשק.

גיסר מסבירה את הסיבות להקטנת התחרות וליציאת חברות ביטוח מהשוק. "היו נזקים גדולים מאוד בעולם שגרמו לעלייה בתחרות, מהנזק של ההצפה בקולומביה ב-2017, נזק של מאות מילוני דולרים שהתחיל את המגמה. בעקבות שינויי האקלים יש הרבה אסונות שגם העלו את מחיר הפרמיה. בנוסף האינפלציה והריבית גורמות להתייקרויות בתשומות הבנייה ומייקרות את שווי הפרויקטים ומחיר הפרמיה. גם הריבית משפיעה אם מדברים על מזומנים של חברות קבלניות". 

''עלייה במספר התאונות בכל העולם''. קריסת עגורן בהרצליה (דוברות כיבוי אש והצלה)

"עוד אחת מהסיבות לפרמיה שעלתה היא ירידה בבטיחות של הפרויקטים, יש עלייה במספר תאונות עבודה בכל העולם. כל השינוי הזה מקשה על הקבלנים להתמודד עם מחיר הביטוח. הקבלן הישראלי משלם גם על המגמות העולמיות וגם על ניסיון תביעות בישראל וגם על ניסיון התביעות הפרטי שלו. הפרמיות יותר מהוכפלו לעומת לפני 3 שנים, ויש  תנאים יותר קשיחים ועלייה בהשתתפות עצמית, שעלתה פי 4 בשלוש השנים האחרונות". 

גיסר: "עוד אחת מהסיבות לפרמיה שעלתה היא ירידה בבטיחות של הפרויקטים, יש עלייה במספר תאונות עבודה בכל העולם. כל השינוי הזה מקשה על הקבלנים להתמודד עם מחיר הביטוח. הקבלן הישראלי משלם גם על המגמות העולמיות. הפרמיות יותר מהוכפלו לעומת לפני 3 שנים

היבט נוסף הייחודי לישראל הוא כאמור ביטוח לאומי. "אחת הסיבות שהביטוחים התייקרו בישראל היא ניסיון תביעות ביטוח לאומי נגד הקבלן . בארץ ביטוח לאומי יכול לחזור בתביעת אחריות נגד הקבלן והמבטח. הוא חוזר כשיש מעורבות של עובד של קבלן משנה. קבלן משנה מקבל פיצוי עבור התאונה, וביטוח לאומי חוזר בתביעת אחריות (שיבוב) לקבלן הראשי שפונה למבטח שלו. זה ייחודי מאוד לישראל שביטוח לאומי מבקש את הפיצוי מחברת הביטוח"

"בפרויקט גדול חשוב להנגיש את הפרויקט למבטחים" 

אז איך מטפלים בזה? מה  הקבלנים יכולים לעשות?

"יש המון אתגרים, אבל יש גם הזדמנויות, תחרות אמיתית יכולה לסייע לאותו קבלן באותו פרויקט בתנאים אטרקטיביים, לאו דווקא יותר זול, אלא כיסוי יותר רחב, השתתפויות נמוכות, מנהלים יותר טובים, ויכול להיות גם מחיר. אנחנו יודעים לתת את התחרות האמיתית על ידי זה שאנחנו מתמחרים במקביל גם את השוק המקומי וגם הגלובלי ופונים ללא מעט שווקים גלובליים לתת יותר אופציות לכיסוי ביטוחי.

"בסופו של דבר לכל לקוח חשוב דבר אחר, יש לקוח  שחשובה לו הפחתה בפרמיה, יש שחשובה להם השתתפות עצמית נמוכה ויש כאלו שדבר אחר. יש הרבה ניואנסים שעומדים להשפיע על כל הפרמטרים. את הדברים האלו אפשר לעשות רק עם ברוקר גלובלי. גם ידע וניסיון ביטוחי בתחום הזה תורמים להשתתפויות נמוכות ולפרמיות נמוכות".

לדבריה, "חשוב בפרויקט מאוד גדול ומורכב לדעת איך להנגיש את הפרויקט למבטחים: שווי הפרויקט, כיסוי אובדן תוצאתי, אובדן רווחים, ההסכם מול יזמים, האם יש מימון או אין מימון. עובדים עם הלקוח מצד אחד ומצד שני מכוונים אותו כמה שיותר שההתחייבויות שלו יהיו  בהלימה עם הכיסוי הביטוחי שיש בשוק"

מה ההבדל בין הפתרונות העולמיים לארץ?

"רוב הפרויקטים שנמצאים מעל סכום מסוים צריכים להיות מבוטחים אצל מבטחי המשנה הגלובליים, מהשוק הלונדוני או האירופאי".

"הרבה מאוד שווקים לא רצו לבטח בישראל"

עוד שינוי ייחודי לישראל הוא הרפורמה המשפטית והשינויים הפוליטיים התכופים. "עשינו בדיקות מול גורמים בחו"ל בהתייעצויות, זה לא משפיע ספציפית על ביטוחי קבלנים , אבל יש ביטוחים לשביתות, פרעות וסיכונים פוליטיים", אומרת גיסר. "בחלק מהפרויקטים זה בילד אין ובחלק לא. אנחנו רואים מבוטחים שמבקשים להחריג את הסיכון הפוליטי, הרבה שווקים לא רצו לבטח בישראל, וצריך לרכוש כיסוי נפרד שיש בו התייקרות חדה, כנראה לאור מה שקרה במדינה".

השמאי הממשלתי לשעבר: "הקבלנים יצטרכו איכשהו לספוג את העלויות. בחלקם הם יוסיפו לסך העלות הכללית שלהם, וזה יקבל ביטוי במחירי הדירות. ככל שמחירי הדירות יעלו זה ישפיע להם על הרווחיות. גם הקבלן עושה משוואה האם כדאי לחסוך באלמנטים של בטיחות ואיכות" 

טל אלדרוטי, בעלי אלדרוטי ניהול וייזום, ראש מסלול שמאות מקרקעין ומרצה בבית הספר לכלכלה במסלול האקדמי המכללה למינהל ולשעבר השמאי הממשלתי, מספר כי הגורמים העיקריים הם קודם כול מגמה כללית של הפסדים בעולם  וגם בארץ.

"בשנים האחרונות התחום האלמנטרי היה פחות רווחי עבור חברות הביטוח, הסיכון עלה ושכיחות התביעות עלתה, והתגובה היא העלאת הפרמיות. בשנים האחרונות אנו עדים לכל תביעות הבטיחות באתרי בנייה, תחום בו ישראל לא מצטיינת, למרות שניסו לעשות המון פעולות ורגולציה. בסופו של דבר זו מודעות פנימית של החברות הקבלניות ויש בענף הבניה המקומי יותר מדי תאונות. יש לזכור כי התאונות  שהציבור שומע עליהן הן אלו שנגמרות במוות. יש עוד תאונות רבות שלא מסתיימות במוות אך לכל תאונה כזו יש השלכה כספית של נזקים ועצירת הבנייה, לכן רמת הסיכון עולה ועקב כך גם העלויות עולות".
 
איך זה משפיע על הקבלנים?
 
"הקבלנים יצטרכו איכשהו לספוג את העלויות הללו. בחלקם הם יוסיפו לסך העלות הכללית שלהם, וחלק ינסו לגלגל  לעליה במחירי הדירות. ככל  שעלויות ההקמה גדלות זה ישפיע על רווחיות הקבלן . ואז הקבלן עושה משוואה בשיקולי עלות - תועלת האם כדאי לחסוך באלמנטים של בטיחות ואיכות,  ולהשקיע 100% בבדיקות בטיחות, או  להשקיע רק  90% בבטיחות , ולקחת את הסיכון שמדי פעם יתרחש אירוע בטיחותי שבעקבותיו תעלה הפרמיה".
 
"כך  או כך , באופן טבעי זה משפיע על עלויות של הקבלנים, שמצידם ישייכו לעלויות של הפרויקט, או בתקורה של הפרויקט או בתקורה של החברה מלמעלה. לא בהכרח  ניתן לתרגם עלות נוספת להעלאה של  מחירי הדירה, כי כידוע מחיר הדירה  נקבע בסופו של יום על ידי כוחות השוק. אני מאמין שהקבלנים ימצאו דרך לגלגל את תוספת העלות הזו, או לפחות חלק ממנה,  להעלאה של מחיר הדירה".