טאבו - נסח טאבו - המדריך השלם לשנת 2024

מה זה טאבו?

טאבו הוא הכינוי המוכר בציבור ללשכת רישום המקרקעין, ורישום ב"טאבו" הוא אחד מהצעדים החשובים ביותר לביצוע בעת רכישת דירה.

הטאבו מהווה בדיקה ראשונית לסטטוס המשפטי של הנכס, ומהווה תעודת זהות של הנכס - האם הוא רשום על שם המוכר, מה השטח הכולל שלו, מה היתר השימוש בשטח, האם ישנן חריגות בנייה, תב"ע ועוד.

הוצאת נסח טאבו ניתנת לביצוע בלשכת רישום המקרקעין, וגם נסח טאבו מקוון דרך האינטרנט, באמצעות מספר הגוש, חלקה ותת חלקה. פרטים אלו מתקבלים דרך המוכר, או באמצעות איתור באתר לשכות הטאבו או ברשויות המקומיות. בעת קבלת נסח הטאבו של מספר הגוש\חלקה\תת חלקה, יש לוודא שאכן מדובר בנתונים של הדירה הרלוונטית.

לשכות רישום המקרקעין מתעדות את כל העסקות והפעולות הקשורות למקרקעין בישראל, באמצעות מערכת ממוחשבת. לשכות רישום המקרקעין נמצאות בתל אביב, חיפה, ירושלים, פתח תקווה, נתניה, נצרת, חולון, רחובות ובאר שבע.

כאשר מדובר על דירה חדשה מקבלן, הקבלן מחויב לבצע את תהליך הרישום בטאבו ולהשלים אותו תוך תקופת זמן מוגדרת על פי חוק.

רק הרישום בטאבו יוצר את הזכות בנכס, ולכן, כל עוד העסקה לא נרשמה בפנקס המקרקעין - הבעלות לא עוברת לרוכש, גם אם הוא כבר מתגורר בדירה.

נסח טאבו

קיימים שלושה סוגים של נסח טאבו :

נסח מרוכז - מפרט מידע רישומי של כל בעלי הדירות בבניין משותף.

נסח רגיל - מספק מידע רישומי של דירה ספציפית.

נסח היסטורי - מידע רישומי על שרשרת הבעלות המלאה שהדירה עברה מאז רישומה בטאבו ועד ליום הפקת הנסח.

במקרה בו הנכס נמצא בתהליך רישום כלשהו, כלומר הוגשו בקשות ו\או מסמכים לרישום או ביצוע פעולה מסוימת בנכס, לא תוכלו להנפיק נסח טאבו דרך האינטרנט, אלא רק בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.

בחלקו העליון של הנסח רשומים מספר גוש, חלקה ותת החלקה. בהמשך הנסח מופיע תיאור בנכס, כולל סוג הנכס: בית פרטי\דירה\נכס מסחרי\מחסן וכו', כמו גם קומה, שטח, שטחים משותפים ועוד. בשורה הבאה מופיע הבעלים, בשם ובתעודת זהות. חשוב לבדוק מה הסטטוס של המוכר בנכס- האם הוא מוגדר בתור בעלים או כחוכר. חכירה יכולה להיות לתקופה של 49 או 99 שנה, ולא מדובר בבעלות לכל דבר. במקרה של חכירה, יש לבדוק עם עורך הדין את נושא העברת הזכויות אל הקונה. כמו כן, מופיע בנסח טאבו רישום על שעבוד כלשהו, כגון משכנתא או עיקול, כמו גם היבטי ירושה, הפקעה , זיקות הנאה, ועוד.

נסח הטאבו כולל גם הצמדות לדירה, כגון גינה, מחסן או חנייה, שהם חלק מהרכוש המשותף אך מוצמדים בטאבו לנכס ספציפי.

אחד החלקים החשובים ביותר בנסח הטאבו הוא הערת האזהרה - הערה שתפקידה להזהיר רוכשים פוטנציאליים על התחייבות כלשהי לעשיית עסקה. בתור קונים, ברגע החתימה על החוזה (לאחר וידוא נסח טאבו נקי מהערות),יש לרשום בנסח הערת אזהרה , שהיא למעשה התחייבות לעשיית עסקה, לטובת הקונה. הכנסת הערת האזהרה מספקת ביטחון לקונה (אם כי לא מדובר בביטחון מוחלט),על כך שלא יבוצעו שינויים ברישום הנכס עד להשלמת הבנייה ומסירת המפתח.

הערות נוספות שעשויות להופיע בנסח טאבו הן הערת מעבר (זכות למעבר בשטחי המבנה או הדירה),הערה המגדירה שלא ניתן למכור דירה לתושב חוץ, הערת אזהרה לטובת בנק (שבעל הזכויות התחייב לרשום לטובתו משכנתא על הנכס),הערה על צורך בהסכמה (בעל זכויות התחייב שלא למכור את הנכס ללא הסכמת צד ג' מסוים, כאשר הערת האזהרה היא לטובת אותו צד ג') והערה על הסכם שיתוף (בעלים במשותף של נכס המסכימים על חלוקת החזקה הספציפית ביניהם).

חשוב לדעת: לעתים לא כתוב מידע תחת "תת חלקה", מסיבות שונות, כגון בניין שאינו רשום בתור בניין משותף בטאבו, ולכן הדירה אינה רשומה כבעלות או חכירה . במקרה שכזה, יש סיכוי לכך שהמוכר מחזיק בזכות לנכס ויכול למכור אותו, אך יש לבדוק את זכויות המוכר דרך רשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת שהקימה את הבניין והייתה אחראית על רישום הדירות, או אצל עורך הדין שייצג את החברה.

במקרים בהם נכסים עדיין לא רשומים בטאבו, ישנן שלוש סיבות מרכזיות:

1. עדיין לא הסתיים שלב הפרצלציה, הכולל את החלוקה לחלקות נפרדות לצורך רישום כל בניין.

2. חברת הבנייה עדיין לא השלימה את הליך רישום הבית המשותף,

3. הסיבה המרכזית היא שחברת הבנייה עדיין לא השלימה את הליך רישום זכויות הרוכש בדירה. בכל מקרה, אם גיליתם שהדירה שרכשתם עדיין לא רשומה על שמכם בטאבו, המדינה מסייעת במידע ובהדרכה כיצד לעגן את הזכויות שלכם בנכס.

עלות נסח טאבו

ניתן להוציא נסח טאבו מקוון בעלות של 15 ש"ח, עלות נסח היסטורי ידני עומדת על 74 ש"ח, ונסח מרוכז לכל הדירות בבית משותף עולה 131 ש"ח. 

פעולות של שינוי ורישום טאבו כוללות אגרות רשם המקרקעין , המתומחרות בסכומים שונים. המחירים של פעולות מרכזיות, לדוגמה:

• אגרת טאבו על רישום הערת אזהרה - 125 ש"ח

פעולת רישום הערת אזהרה היא הליך שגרתי, המבוצע לרוב על ידי הקבלן , כחלק מההתחייבות שלו לרוכש הנכס.

• אגרת טאבו על מחיקת הערת אזהרה - 74 ש"ח

מחיקת הערת האזהרה נעשית לרוב לאחר מסירת המפתח והכניסה של הרוכש לדירה- כלומר, הקבלן עמד בהתחייבותו ואין צורך בהערת אזהרה.

• אגרת טאבו על בקשה חוזרת שנדחתה בעבר - 27 ש"ח

הרשם מגן על עצמו מהגשה חוזרת ונשנית, ולכן דורש אגרה על הגשה חוזרת שנדחתה, על מנת לוודא שהוא מקבל בקשות רלוונטיות ככל הניתן.

• אגרת טאבו על הגשת בקשה - 27 ש"ח

אגרת מינימום על טיפול בכל בקשה המתקבלת בלשכת רשם המקרקעין .

• אגרת טאבו על העברת זכויות במקרקעין עם משכנתא - 125 ש"ח

העברת זכויות בנכס עם משכנתא היא תהליך מעט יותר מורכב ומסוכן מהעברת זכויות של נכס נקי ממשכנתא, ולכן נקבעה אגרה על ביצוע פעולה זו.

• אגרת טאבו על רישום ירושה לפי חוק הירושה או לפי צוואה - 125 ש"ח

אגרה הנגבית בעת רישום ירושה.

תשלום אגרות רשם המקרקעין מתבצע במספר דרכים: תשלום מקוון באתר האינטרנט של משרד המשפטים, או תשלום בלשכת רישום המקרקעין באמצעות מכונות תשלום אוטומטיות (באמצעות כרטיס אשראי בלבד). לאחר תשלום האגרה הרלוונטית, על מגיש הבקשה לצרף העתק של קבלת התשלום לבקשה ולנספחיה.

רישום בטאבו - כמה זמן לוקח רישום דירה בטאבו?

על פי חוק המקרקעין , כל עסקת רכישת דירה חייבת להיות מנוסחת בכתב (באמצעות חוזה) ולא בעל פה. לאחר חתימת הצדדים על הסכם רכישת הדירה הרשומה בטאבו, מגיע השלב של רישום הערת אזהרה לטובת הקונה. רישום הערת האזהרה מבוצע לרוב תוך שני ימי עסקים מחתימת החוזה, כאשר המשמעות שלה היא התחייבות לעשיית עסקה, ואזהרת רוכשים פוטנציאליים אחרים כי בוצעה עסקה בנכס המסוים.

אלו סוגי רישום הזכויות בנכס:

זכות בעלות

רישום הזכויות בתור בעלים בטאבו

זכות חכירה

שכירות ממנהל מקרקעי ישראל, לרוב לתקופה של 49\99 שנים. את החכירה ניתן לרשום בטאבו, אך לעתים היא כתובה במנהל מקרקעי ישראל.

זכות שכירות

שכירות לתקופה של יותר מ-5 שנים, בה ניתן לעשות שימוש בנכס לזמן מוגדר מראש בחוזה. 

בעת רישום הערת אזהרה ורישום הדירה, יש לצרף את המסמכים הבאים:

- בקשה לרישום מקרקעין , על שם הרוכש. לרוב ניתן להסתפק בחתימת המוכר על גבי טופס הבקשה.

- שטרי מכר (העברת זכות שכירות בחכירה) מקוריים, חתומים ומאומתים כדין, ללא תיקונים ומחירות. השטר מפרט את סטטוס הדירה להעברת זכויות לרכוש. על השטרות להיות בתוקף של עד שנה מיום החתימה. לאחר רישום הנכס על שם הרוכש, הוא יקבל העתק מקורי של שטר המכר, חתום על ידי לשכת רישום המקרקעין ( טאבו ),מה שיהווה אסמכתא לביצוע רישום הדירה על שמו.

- העתק תעודות זהות של כל הצדדים בעסקת המכר - המוכר והקונה.

- אישור רשות מקומית המופנה לרשם המקרקעין, המעיד כי אין חובות לעירייה בגין ארנונה, מים והיטל השבחה על הנכס (בתוקף ליום ההגשה).

- אישור מס שבח ומס רכישה -אישור מס שבח מורה על כך כי למוכר אין חובות מיסוי מקרקעין בגין המכירה, בעקבות פטור או ביצוע תשלום מלא של המס. אישור מס רכישה מורה על כך שהמוכר שילם את מס הרכישה, או קיבל פטור, בהתאם למדרגות המס הרלוונטיות. במקרה בו תאריך העסקה הוא בין 1 בינואר 2000 ל-1 באוגוסט 2007, יש לצרף אישור על תשלום או פטור ממס מכירה.

- אישור מס רכוש - אם לא בוצעה עסקה בנכס מאז ה-31 בדצמבר 1999, יש לצרף אישור מופנה לרשם המקרקעין, על פטור ממס רכוש או תשלום מלא שלו, בתוקף ליום הגשת התיק. אם מדובר בדירות או בתי עסק הרשומים בפנקס הבתים המשותפים, אין צורך באישור זה.

- שטר משכנתא – במקרה של מימון הרכישה באמצעות משכנתא, יש לצרף את המסמכים לרישום משכנתא: 5 שטרי משכנתא, נספחים, אגרת רישום משכנתא, אגרת בקשה.

- אישור תשלום אגרה בגין רישום פעולה בטאבו ורישום משכנתא.

- צילום תעודת עורך הדין המגיש את הבקשה.

בנוסף, ישנם מקרים ספציפיים הדורשים מסמכים נוספים.

ההמלצה היא לצרף דף נלווה על גבי נייר משרדים של משרד עורכי הדין, הכולל את רשימת המסמכים המצורפים, מספר שוברי האגרה, מען למכתבים, וטלפון של עורך הדין העורך את הבקשה.

אז איך להיערך לקראת קניית דירה?

על מנת להימנע מבעיות ברישום בהמשך הדרך, עליכם לוודא מספר דברים ולבצע פעולות חיוניות עוד לפני הרכישה, ומיד אחריה:

אם אתם נמצאים לקראת רכישת דירה, ראשית עליכם לוודא שישנה התאמה מלאה בין נתוני גוש\חלקה\תת-חלקה הנמצאים בידכם, לאלו הרשומים בטאבו. אי התאמה אמורה להעלות חשד בנוגע לאמינות המוכר וסטטוס הנכס הנמכר, אם כי יכול להיות שמדובר בטעות רישום.

את נסח הטאבו תוכלו להוריד כאמור מהאינטרנט או לקבל בדואר, אך חשוב בכל מקרה לוודא שהוא מגיע חתום. נסח לא חתום הוא חסר תוקף משפטי.

כדאי להוציא נסח רישום מעודכן ביום חתימת החוזה, ולאחר מכן לאחר רישום הערת האזהרה - ולוודא שהמצב הרישומי של הדירה לא השתנה.

חשוב מאוד! אין להסתפק בבדיקת נסח הרישום בעת רצון לקנות דירה: עליכם לבדוק גם את מצבה הפיזי של הדירה ואת המצב התכנוני שלה ( היתר בנייה כדין, אין חריגות בנייה).

לעתים ישנם מקרים של חוסר התאמה בין הרישום בטאבו לבין היתר הבנייה. במקרים מסוימים, ישנם חדרי מגורים הרשומים בהיתר כמחסנים, חניות או חדרי כביסה, אך רשומים בטאבו כחלק מהדירה. ניתן למצוא מקרים בהם קומת עמודים נסגרה בניגוד להיתר הבנייה, אך רשומה בטאבו בתור דירה, או קומה שלמה המהווה חריגה מהאישור המקורי. הפתרון הוא בדיקת התשריט של הבית המשותף (על ידכם או על ידי עורך הדין שלכם) ולבדוק את היתר הבנייה של הנכס. הבעיה עלולה לצוץ כשתרצו למכור את הדירה, והקונה לא יסכים לשלם את המחיר הנדרש, משום שאחד החדרים רשום בתור מחסן בהיתר הבנייה. בחלק מהמקרים, גם הבנק לא יאפשר לקחת משכנתא לאחר שגילה את אי ההתאמה.

כפי שציינו, מיד לאחר החתימה, מומלץ להגיע לטאבו ולבקש לרשום הערת אזהרה לטובתכם, הרוכשים. כך, אם מסיבה כלשהי המוכר יחליט שהוא מעוניין למכור את הדירה לגורם נוסף, תופיע הערת אזהרה על כך שהדירה מחויבת לכם.

לאחר קבלת הנכס לידכם, יש לשנות את הרישום בטאבו על שמכם. על החשיבות הרבה של שינוי ברישום הטאבו, מעיד סעיף 9 לחוק המקרקעין, המדגיש כי "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה." כלומר, אם אתם בתור רוכשים לא שיניתם את הרישום בטאבו, והמוכר מכר את הדירה לאדם נוסף מלבדכם, אשר רכש את הדירה בתום לב - אותו קונה שני שינה את הרישום בטאבו על שמו מחזיק בזכויות הקנייניות בדירה באופן חוקי.

ההמלצה היא לגייס עורך דין עם תחום התמחות בנדל"ן, שילווה אתכם לאורך התהליך. כדאי לדון עם עורך הדין על תנאי החוזה וההתחייבויות הכתובות בו, על נסח הרישום בטאבו וההערות הכלולות בו.

סיכום - מה זה טאבו לדירה

לסיכום, טאבו , או לשכת רישום המקרקעין, הוא הרשות בה מתועדים כלל הנכסים בישראל. עבור כל נכס ניתן לבצע הוצאת נסח טאבו מקוון או פיזי, ולבדוק את סטטוס הנכס. נסח הטאבו כולל פירוט רב על המעמד המשפטי של הנכס, והוא קריטי לפני רכישת דירה. לכן, לפני רכישת דירה, יש לבדוק את מצב הנכס באמצעות הוצאת נסח טאבו, להוסיף לו הערת אזהרה לטובת הרוכש לאחר החתימה על החוזה, ולשנות את הרישום בטאבו על שם הבעלים החדשים לאחר מסירת הנכס.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה