האם קבוצות הרכישה הן הפתרון להאטה בשוק הנדל"ן?

לאחרונה דומה כי השקט היחסי ששרר בשנים האחרונות בגזרת קבוצות הרכישה מתחיל להתפוגג. "יש עדיין הרבה פחות קבוצות רכישה מכפי שהיו במשק לפני 2014-2015, אבל היום מתרחש איזשהו באז מחודש סביבן, ואנחנו מרגישים יותר פניות ויותר התעניינות מצד קבוצות רכישה מכפי שהיו עד לא מזמן", אומר אייל בלכר כהן, משנה למנכ"ל בחברת המימון החוץ בנקאי אמפא קפיטל.

האם מדובר בקאמבק? בלכר כהן לא ממהר להגדיר זאת כך. לדבריו, ה"באז" שיוצרות קבוצות הרכישה בתחומו הוא קודם כל תגובה למחנק אשראי שנוצר בתחום לאחרונה. עם זאת, הוא אומר, שעליית ריבית שהובילה למחנק האשראי הנוכחי, היא גם מה שיוצר היום מחדש את הצורך בקבוצות הרכישה.

"ברכישת קרקעות בסביבת ריבית נמוכה, ליזמים היה יתרון. אבל בסביבת ריבית גבוהה, היזמים מאבדים את היתרון שלהם ויש היגיון כלכלי גדול הרבה יותר ברכישת קרקעות באמצעות קבוצות רכישה, שיש להן יכולת הרבה יותר גבוהה לספוג את עלויות המימון בתקופת ההמתנה לקרקע או לממן את רכישת הקרקעות מהון עצמי".

קבוצות הרכישה יכולות לפצות על הוואקום שנוצר

לטענת בלכר כהן, ייתכן מאוד שההתעניינות המחודשת בקבוצות הרכישה תספק מענה מסוים להאטה הנוכחית בענף הנדל"ן, וגם תאפשר הפחתה במחירי הדירות לצרכן הסופי. דבר דומה קרה, הוא מזכיר, במשבר העולמי הקודם שהשפיע על השוק המקומי.

"ב-2008-2009, בהאטה הכלכלית הקודמת, קבוצות הרכישה היו קטר  משמעותי בעולם הנדל"ן. חלק גדול מעסקאות רכישת הקרקעות שהתבצעו אז, בדגש על החודשים הקשים ביותר שבין אמצע 2008 לאמצע 2009, נעשו באמצעות קבוצות רכישה, בייחוד באזורי הביקוש בגוש דן. גם בסביבת הריבית הנוכחית, כשאנחנו רואים האטה בעסקאות, ירידה בהתחלות הבנייה ולא מעט מכרזים של רמ"י שלא נענים על ידי יזמים, גם באזורי הביקוש, קבוצות הרכישה יכולות לפצות על הוואקום שנוצר. ולכן אני חושב שצריך לשקול לפתוח מכרזים של רמ"י בהיקפים משמעותיים גם לחברי קבוצות רכישה".

על מנת שזה יקרה, מבהיר בלכר כהן, על קבוצות הרכישה להיות מנוהלות היטב ומפוקחות, וכרגע, זה לא המצב: "למרות שהייתה בזמנו טיוטה מתקדמת של הצעת חוק, המדינה לא הסדירה את הרגולציה בכל מה שקשור לצורת השיווק והניהול של קבוצות רכישה. כדי שניתן יהיה לתת באמצעותן מענה למצב הנוכחי במשק, יש להשלים את תהליך  ההסדרה על הקבוצות ומנהליהן באופן שיקבעו דפוסים ועוגנים נכונים עבורם מבחינה כספית, הנדסית ועוד".

המטרה: להיפגש עם הכסף במהירות

כל עוד אין הסדרה כזאת, גורמי המימון השונים מתפקדים, למעשה, בצורה לא פורמלית, כמעין רגולטורים. "זאת לא חובה שמוטלת עלינו, אבל בלי זה הפרויקטים עלולים להיקלע לסכסוכים, לעיכובים, לבעיות משפטיות, ואנחנו רוצים למנוע את זה", אומר בלכר כהן. "לכן אנחנו בודקים שבכל קבוצה יש ארגון נכון, התנהלות נאותה כלפי חוץ וכלפי פנים, שקיפות וניהול כספי נכון. מוודאים בעצם שיש מי שימשוך את העגלה הזאת ויבטיח שכולם יגיעו הביתה בשלום".

בהקשר הזה, המהירות והגמישות של גופי המימון החוץ בנקאיים מהוות יתרון משמעותי עבור קבוצות הרכישה, שלא זקוקות לגורמים מעכבים נוספים. " קבוצת רכישה חייבת להיפגש עם הכסף במהירות", אומר בלכר כהן. "היא צריכה לצאת לדרך מהר וכל השתהות היא אובדן של זמן יקר ששווה לא מעט כסף, לכן חשוב לדעת לייצר פתרון חיתומי הולם לכמות גדולה של חברים, ביעילות ובמינימום זמן".

כדי לקדם את התהליך מצידן, ממליץ בלכר כהן לקבוצות הרכישה להקפיד על ניהול איכותי ומקצועי ומציין מספר נקודות חשובות שיעזרו להן בכך:

• לוודא שהמארגן הוא בעל מקצוע מנוסה, שקיים גורם הנדסי מקצועי שנמצא איתם מהרגע הראשון וכן מנהל כספים שמנוסה בניהול כספי קבוצות רכישה לצרכים השוטפים.

• יש לקחת בחשבון שפתיחת חשבון בנק למספר כל כך גדול של שותפים זה תהליך ארוך, בין אם מדובר בחשבון ועד או בחשבון נאמנות.

• להקפיד על פריסת שכר הטרחה של בעלי התפקיד השונים בקצב שיבטיח שהם יישארו מחויבים לקבוצה עד סיום הפרויקט.

• להתכונן מראש לטיפול בחברי הקבוצה שהם תושבי חוץ, שידרשו בשלב כזה או אחר לחתום על הסכמי המימון בין אם בארץ בקונסוליה או בפני נוטריון ציבורי בחו"ל.

"גם אם כרגע יש קיפאון והאטה", הוא מסכם, "אנחנו באותו משחק של ביקוש, שכרגע הוא כבוש, אבל ההיצע רק יקטן. ככל שיקודמו פחות פרויקטים בשנה-שנתיים הקרובות, כך יעמיק המחסור העתידי בדירות מגורים. לכן מאוד חשוב שתשתכלל גם חלופת קבוצות הרכישה וזאת על מנת לסייע במענה נוסף לביקוש הדירות הנוכחי והצפוי".

לפרטים נוספים >>