דואגים שהזקן יהיה שמח: השכונה הוותיקה במרכז יבנה שהפכה למוקד משיכה ליזמי התחדשות

במבט ראשון, לא רואים בשכונת נאות בן גוריון שבמרכז יבנה שום דבר מיוחד. שכונה ותיקה טיפוסית המאופיינת בדירות 3 חדרים בבנייה רוויה נמוכה וחתך סוציו-אקונומי בינוני-נמוך. עוד שכונה מתוך עשרות כמוה ברחבי ישראל. אך עם עובדות לא ניתן להתווכח – בשנים האחרונות הפכה השוכונה לאבן שואבת ליזמים בעיקר של תמ"א 38 , וגם מיזם פינוי-בינוי ראשון של אלמוגים ו-W גרופ עומד לצאת לדרך בקרוב.

ייתכן כי הדבר שקורץ ליזמים הוא מיקום השכונה, ממש בלב העיר, דבר אשר צפוי להביא לרמת חיים עירונית גבוהה לרוכשים. ייתכן כי מדובר בחיבורים התחבורתיים הטובים. כך או כך, אחת ההשלכות המיידיות של ההתחדשות היא עליית מחיר חדה של הדירות בשכונה, לשמחת בעלי הנכסים המקומיים. אלו המריאו בכ-25% בתקופה שבין תחילת 2022 לתחילת 2023 הן לפי פרמטר של מחירי דירות והן לפי מחיר ממוצע למ"ר.

כרטיס ביקור - יבנה 

מיקום: מישור החוף הדרומי, בין רחובות לאשדוד

תושבים (2022): 49,836

גידול אוכלוסייה (2022): סה"כ 4.7%, ריבוי טבעי 720, מאזן הגירה 1,459, עולים בהשתקעות ראשונה 30

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 235 עסקאות ב -2022, 76 עסקאות ברבעון הראשון של 2023

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של 22.58% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, עלייה של 25.79% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע למ"ר

מוקדי בנייה חדשה:

נאות שמיר - שכונה חדשה במערב העיר עם כ-2,500 דירות חדשות

מוקדי התחדשות עירונית:  

נאות בן גוריון (25 פרויקטים) *בשאר השכונות שבהן יש פרויקטי התחדשות עירונית , מספר הפרויקטים בכל שכונה קטן מאוד (4 ומטה)

מספר היתרים ב-2022: 8
תמ"א 38 : 6 פרויקטים שקיבלו היתר ב-2022
בנייה חדשה: 1 פרויקט שקיבל היתר ב-2022 
פינוי בינוי : 1 פרויקט שקיבל היתר ב-2022 

נאות בן גוריון - תעודת זהות 

מיקום: צפון העיר, גובלת בשכונת נאות אשכול מצפון וממזרח, בשדרות דואני מדרום, ובשכונת רמות ויצמן ממערב.

מספר תושבים קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס):  4,320

מספר תושבים צפוי: (2035, הערכה): 6,250

מספר יחידות דיור קיים (סוף 2021, נתוני למ"ס): 1,365 

מספר יח"ד צפוי (2035, הערכה): 1,980 

רמת נגישות לכבישים ראשיים: טובה - משני צידי השכונה יש כבישים ראשיים - אחד שדרות דואני העירוניות והמרכזיות, שמובילות לכביש 42 הבין-עירוני ולכביש 410 שמוביל לרחובות, והשני שדרות הסנהדרין שמובילות לכביש 42 ולמחלף יבנה בכביש 4. עם זאת, בתוך השכונה רוב הרחובות הם ללא מוצא וכל התנועה מסתמכת על רחוב הדרור הצר שעלול להיות עמוס בעתיד עם התקדמות תכניות פינוי בינוי בשכונה וגידול במספר התושבים והמכוניות.

תושבי השכונה נהנים מנגישות טובה מאוד באופניים, עם שבילים ברחוב הדרור ובפארק שבמערב השכונה, ואלה מתחברים לרשת השבילים הרציפה והמפותחת של העיר (אחת מהרשתות המתקדמות בארץ) איתה ניתן להגיע למגוון יעדים, כולל לתחנות רכבת.

רמת נגישות לתחבורה ציבורית: טובה - מספר קווי אוטובוס עוברים ברחוב דרור ומגיעים למגוון יעדים כמו תחנות רכבת, מרכז העיר, וערים כמו תל אביב, אשדוד, ראשון לציון, ורחובות. השכונה מרוחקת משתי תחנות הרכבת העירוניות, אך שתיהן נמצאות במרחק רכיבה של כ-10 דקות באופניים, וכאמור יש שבילי אופניים ברוב הדרך.

סקירת השוק

עליית מחירים בשנה האחרונה: עלייה של 26.41% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה, עלייה של 24.06% בין רבעון ראשון 2022 לרבעון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע למ"ר. 

מספר הדירות בבנייה פעילה: 379 דירות

מספר הדירות הצפויות להיבנות בזמן הקרוב: 7 פרויקטים מכל הסוגים  אשר נמצאים בשלב של בקשה להיתר שטרם קיבלו היתר בנייה שצפויים לכלול 567 דירות (6 פרויקטים של תמ"א 38 , 1 פרויקטים של פינוי בינוי ). 

היקף עסקאות ברבעון הראשון של 23: 21 דירות סה"כ - 15 דירות חדשות ו-6 דירות יד שנייה

היצע עתידי לפי תוכניות מאושרות: 237

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 204

מספר יזמים הפועלים בשכונה: 10 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

יזמים הפועלים בנאות בן גוריון:  

בבנייה: אדמון ל. צרפתי בע"מ, הרטוב לוי בע"מ, אלונים, מפעלות הדרור בע"מ, נאות כרמל פיתוח בע''מ, קבוצת תוהר בע"מ, ישפה התחדשות עירונית בע"מ

בתכנון: אלונים, אלמוגים החזקות בע"מ, נח רפפורט, W GROUP 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן