"ההתחדשות העירונית החלה להצליח כשהמשוואה התהפכה - בעלי הדירות הם מרכז התהליך"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן, והפעם מתארח בו עו"ד יריב בר דיין, מייסד ובעלים של משרד עוה"ד יריב בר דיין, המתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית על רבדיה השונים. הוא שוחח עם מוטי ויזל, מנכ"ל חברת Vcell ייעוץ ואסטרטגיה, על איך הפכה ההתחדשות העירונית מנישה לתחום המוביל בנדל"ן, מדוע הרגלוציה דווקא סייעה לזה לקרות, ואיך הוא רואה את עתיד הענף. 

לצפייה: 

להאזנה:

 לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

"ניתן לזה כותרת: המפץ הגדול של הברווזון המכוער", אמר בר דיין כנשאל על תחילת הדרך של ההתחדשות העירונית. "התחום הזה היה הנישה הנידחת ביותר של ענף הנדל"ן, ואני בתחום הזה משנת 2000. זו הייתה נישה קטנה, הסתכלו עלינו כהזויים, ריחמו עלינו ובעיקר לא הבינו מה אנחנו עושים.

"אז, כשחיפשתי את הדרך, הנישה הזאת קסמה לי, כעורך דין צעיר בערה בי אש היזמות ויכולתי לבוא לידי ביטוי. התחדשות עירונית זה קודם כל יצירה. זה היה שדה לא חרוש והתחלנו לחרוש אותו. לאט לאט, בהרבה מאוד תהליכים שקרו, אנו נמצאים במקום שהגענו אליו היום".

מה ראיתם אז שאחרים לא ראו?
"זה נולד מהצורך של עורך דין צעיר שחיפש את הדרך שלו. חיפשתי איך אוכל להשיג לקוחות. היה לי ברור שאף חברה לא תעבוד עם יריב מראשון לציון, יש חברות גדולות. אז הגעתי דרך בעלי הדירות. הפעם הראשונה שהתחלנו להצליח הייתה בהיפוך המשוואה - בעלי הדירות, בעלי הקרקע, ראינו בהם את  מרכז התהליך, זה היה הוויז'ן שלנו לפני עשרים שנה, היום זה בון טון.

"זה הצדק החברתי האמיתי. אתה יודע מה זה להחזיר מפתח לאם חד הורית שקנתה דירה מעמידר? להביא לה דירה חדשה? אין יותר מזה. תכתוב 900 חוזים, זה לא מגיע לסיפוק בעיניים שלה. זה גם הדלק שנותן לך את האפשרות לעבור את התהליך המטורף, הרכבת הרים הזו. אנחנו קוראים לזה הנדסת אנוש. זה קודם כל אנשים".

"אנשים אוהבים להתחבר להצלחה" 

"בתחום הזה היו 10 חברות מנהלות שרצו, עם הרבה כוונות טובות אבל עם טעות אחת: לא הסתכלו על בעלי הדירות", הוסיף בר דיין. "יזמים נכנסו והם היו מרכז התהליך ולא הבינו איך הם לא מצליחים לממש ולהחתים דיירים. הטעות הייתה שהיזמים התעלמו מבעלי הדירות והיה ואקום. מעט מאוד יזמים נשארו בתחום, 4-5 שעד היום פעילים ורואים ברכה בעמלם. כשהתחלנו את הפרויקטים הראשונים, לא היה חוקים כמו חוק הדייר הסרבן וכאלה, היה צריך להחתים 100 אחוז מהדיירים".

"זה הצדק החברתי האמיתי. אתה יודע מה זה להחזיר מפתח לאם חד הורית שקנתה דירה מעמידר? להביא לה דירה חדשה? אין יותר מזה. תכתוב 900 חוזים, זה לא מגיע לסיפוק בעיניים שלה. זה גם הדלק שנותן לך את האפשרות לעבור את התהליך המטורף הזה. אנו קוראים לזה הנדסת אנוש. זה קודם כל אנשים"

לדבריו, "הרגולציה פה מאוד תומכת וזה בא לקדם, זה פרקטי. היתרונות שלה עולים לעין ערוך על החסרונות וזה מאוד קידם את התחום. אחר כך מתחילים ניצוצות ראשונים של הצלחה. היו פרויקטים שאמרו לי 'פה לא יהיה לא פינוי ולא בינוי', אבל כשפתאום יש הצלחה לידך, בסביבה שלך, אנשים אוהבים להתחבר להצלחה. אנשים מקבלים מעטפת: שמאי, עורך דין, אדריכל . עוד מהפך שקרה זה בעלי דירות שלוקחים את גורלם בידיים שלהם. זה השינוי הכי חשוב שקרה לדעתי".

"הפריפריה מתחילה להתקרב. ואיך שאנו מדברים היום זה מתקרב עוד ועוד. הפערים הגיאוגרפיים מצטמצמים. ובעלי הקרקע פחות חוששים ומבינים אותם. אין שיחת סלון בחמש השנים אחרונות שלא מדברים על תמ"א ופינוי בינוי, וזה לא היה. הבניינים האלה שנבנו בשולי הערים, נבנו רובם בין שנות ה-50 ל-60, באותה צורה בידי אותם אדריכלים. היה להם תפקיד היסטורי - להפוך את המעבורות למגורי קבע. הם גמרו את התפקיד ההיסטורי שלהם. העיר מקיפה את השכונות האלה, והולכת ומתחדשת".

תובנות עיקריות ממרחק הזמן והפרספקטיבה של 20 שנה בתחום הזה?
"אין תחליף לעבודה קשה ולתשוקה. אין גם קיצורי דרך, אתה לא יכול לעשות דברים שאתה לא יודע לעשות. אתה חייב מוטת שליטה שאתה יודע לייצר ולהוביל אותה".

בר דיין נשאל על עתיד הענף נוכח ההאטה המורגשת בו ונוכח והמצב הפוליטי והחברתי הנפיץ. "ענף הנדל"ן במשבר, גם בגלל עליית מחירים שלא פגשה לגמרי את השוק, אלא פגשה כסף זול מאוד, רב מאוד, שהגיע מההייטק וניפח מחירים ולא רק בתל אביב אלא בכל הארץ. זה יושב על השוק בצורה קשה.

"חוץ מזה המשבר הפנימי שאנו חווים זה שבר עצום, ולא משנה באיזה צד של המפה הפוליטית אתה נמצא. מצד שני ההתחדשות העירונית לא נעצרה, אלא התרחבה. יש התנפלות של יזמים על פרויקטים. השוק זז. חצי השנה האחרונה אולי לא משפיעה על התהליכים, אבל זה פוגש את התחום במכירות או בהצעות, אם יזם צריך לתת הצעה במכרז הוא ייתן היום פחות, בעיקר בהצעות עם פחות ודאות. צריך לזכור שיש ביקוש וצורך, צריך 50-60 אלף דירות בשנה".