"לערים במרכז יש מה ללמוד": כך הפכה נתיבות ללהיט הנדל"ני של 2023

העיר נתיבות, שבעבר הייתה מזוהה בעיקר עם הבבא סאלי, שוברת בשנים האחרונות שיאי נדל"ן של עסקאות ודירות חדשות. במרץ-מאי 2023, הובילה העיר את נתוני מכירת הדירות החדשות בישראל כולה עם 443 דירות. במחצית השנה הראשונה של 2023 נמכרו בעיר קרוב ל-1,000 דירות חדשות, נתון המשקף זינוק של מאות אחוזים לעומת אשתקד. וכל זאת, נזכיר, בשיאה של תקופת האטה בשוק הדירות למגורים.

מבצעי מכירות אגרסיביים של י.ח דמרי וקבוצת אהרוני הם כנראה בין הגורמים העיקריים לקצב המכירות המואץ בעיר. לדמרי כ-10,000 יחידות דיור בעתודות קרקע בנתיבות, מהן כ-3,000 בבנייה וכ-2,200 יחידות נוספות בתכנון. חברה פעילה נוספת בנתיבות היא קבוצת אהרוני, הבונה שם כ-900 דירות במסגרת פרויקט UP PARK ושתי תוכניות התחדשות עירונית נוספות המקודמות על ידה בהיקף של אלפי דירות.

לפי נדב אהרוני, סמנכ"ל השיווק והמכירות של הקבוצה, לחברה יש אמונה בעיר כחלק מתנופת הבנייה שהחלה בדרום. "אנחנו אחת החברות הראשונות שהגיעו לבנות בעיר את השכונות החדשות, הפרויקט נבנה בזמן שיא של 30 חודשים, תוך כדי משבר הקורונה וסבבי לחימה בדרום".

מה הופך את העיר הזו לאטרקטיבית מבחינתכם?

"אנשים מזהים את הפוטנציאל של השכונות החדשות ושל אזור הדרום בכלל, אם זה להשקעה ואם  למגורים. השכונות נבנות ברמה גבוהה, רמת פיתוח גבוהה. הדבר הכי חשוב הוא שהפיתוח נעשה עוד לפני תחילת הבנייה - הייתי מביא לקוחות לאתר הבנייה ובזכות זה שהפיתוח באזור ברמה גבוהה, והרוכש רואה שכל התשתיות כבר מוכנות, זה נותן לו שקט נפשי. הוא יודע שביום שיקבל את המפתח לדירה, הוא יקבל את כל השירותים והתשתיות הדרושים לו".

נדב אהרוני, סמנכ"ל שיווק בקב' אהרוני: "עד לפני שנתיים נתיבות הייתה זולה משמעותית מאשקלון ואשדוד והיום היא כבר מתקרבת אליהן. בשנתיים האחרונות המחירים טיפסו בקרוב ל-50%. מי שקנה דירות להשקעה עשה עסקה מצוינת"

מי קהל היעד שלכם?

"חלק גדול מהרוכשים הם משפרי דיור מתוך העיר. נתיבות הייתה פריפריה ישנה שלא נבנו בה הרבה זמן פרויקטים חדשים, וזו עיר שיודעת לשמור על האוכלוסייה שלה. הרבה זוגות צעירים בוחרים להישאר בעיר, להקים משפחות ועסקים, וזה נתן מענה מעולה לאותם זוגות שרצו דירות חדשות בשכונות חדשות. גם משפרי דיור מהערים השכנות רוכשים בשכונה.

נתיבות (שאטרסטוק)

"עד לפני שנתיים נתיבות הייתה זולה משמעותית מאותן ערים, היום היא כבר מתקרבת למחירים של אשקלון ואשדוד. בשנתיים האחרונות המחירים טיפסו בקרוב ל-50%. גם מי שקנה דירות להשקעה עשה עסקה מצוינת, והביקושים גבוהים מאוד היום. המון חברות רוכשות קרקעות וניגשות למכרזים". 

אבל לא רק משפרי דיור מתוך העיר, לנתיבות מגיעים גם לא מעט מהמרכז. "משפחות מחפשות רמת חיים גבוהה, ובגוש דן הן לא יכולות להרשות לעצמן שלושה חדרים. בנתיבות הם יכולים לרכוש פנטהאוז וחמישה חדרים. כל זה כשעה נסיעה מהמרכז וקרוב לרכבת בשתי השכונות נווה שרון ורמות יורם, שהן דקות ספורות מהרכבת".

אתה צופה שזו מגמה שתימשך?

"חד משמעית, המחירים עולים כל כמה חודשים, אפילו עכשיו, שזו תקופה לא מזהירה לשוק הנדל"ן, הביקושים נמשכים. אנחנו רואים חזרה של השוק למצב שהיה לפני שנה. גם רוכשים דירות, לא רק מתעניינים. אנחנו מאמינים שעוד מספר חודשים תהיה עליית מחירים מהותית נוספת. גם בזכות איך שהחברה מיתגה את עצמה בנושא טיב ביצוע, שירות לקוחות, ובזכות מיקום הפרויקטים - על הפארקים בשכונות עם נוף פתוח". 

זינוק של כמעט 30% באוכלוסיית העיר בתוך 3 שנים 

נתיבות, הממוקמת בנגב המערבי, כ-25 ק"מ צפונית-מערבית לבאר שבע, הוקמה ב-1956 כמעברה בשם עזתה,  שאוכלסה בעיקר בעולים מצפון אפריקה. ב-1957 שונה שמה לנתיבות. בשנת 2000 הוכרזה כעיר. ובעשור האחרון היא מצוייה בתהליך התפתחות מואץ, אשר כולל בין היתר את הקמתם של מספר מרכזי מסחר גדולים – צים סנטר, גלובוס סנטר ופריז סנטר, וכן את פתיחתה של תחנת הרכבת בעיר ב-2015, מהלך שנתפס על ידי רבים כ"גיים-צ'יינג'ר".

בהתאם לכך, בשנים האחרונות גדלה העיר בקצב מואץ. כיום על פי אומדן הלמ"ס עומדת אוכלוסיית העיר על כ-48 אלף איש, בעוד שבסוף 2019 עמדה אוכלוסייתה על כ-37.5 אלף איש. מדובר בזינוק של כמעט 30% בתקופה של 3 שנים בלבד. בהתחשב בהיקפי הבנייה המקודמים בה כיום, צפוי קצב גידול זה להישמר בשנים הקרובות.

את הבנייה המרובה להסכם ניתן לייחס להסכם הגג שעליו חתמה העיר מול רשות מקרקעי ישראל ב-2017. ההסכם כולל התחייבות של הרשות לקדם מעל 13 אלף יחידות דיור שאותן רמ"י תשווק ליזמים, בקצב שאמור להיות לא פחות מ-2,000 דירות בשנה. ההסכם כולל את הקמתן של מספר שכונות חדשות, בהן רמות יורם (כ-5,000 דירות),מעלות הנחל (כ-3,200 דירות),נווה שרון (כ-2,700 דירות, חלקן שווקו לפני ההסכם),נתיבות מערב ב' (730),מתחם 10 (1,028)  ונתיב המעלה (185).

היזם רמי צרפתי אומר שלא חשש כלל מכניסה לפריפריה, נהפוך הוא. "מאחר שעלות הקרקע זולה למרכיב הדירה, עלות המימון זולה יחסית, ולכן ליזמים קל יותר לקנות קרקע בפריפריה. בגלל הריבית ובגלל המצב, הפריפריה נמכרת בצורה יותר מואצת יחסית למרכז. במרכז אין לרוכשים את ההון העצמי, ואישור המשכנתה הרבה יותר קשה לדיירים"

שמאי המקרקעין אוהד ורטש, סוקר את המחירים הממוצעים של דירות חדשות בשכונת נווה שרון מתחילת השנה. דירת 3 חדרים תימכר בטווח שבין 1.1-1.15 מלש"ח, דירת 4 חדרים בטווח שבין 1.3-1.35 מלש"ח, 5 חדרים בטווח שבין 1.55-1.6 מלש"ח. בשכונת נווה שרון, יש לציין, המסה הגדולה של קבלנים בונים ומרבית המכירות מתבצעות בה.

בסוף 2002, על פי נתוני הלמ"ס, דירות חדשות נמכרות בממוצע ברחבי נתיבות במחירים של 1.3 מיליון שקל לשלושה חדרים ו–1.43 מיליון שקל ל-4 חדרים.

"לערים במרכז יש מה ללמוד מנתיבות"

יזם נוסף הפעיל בנתיבות הוא רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי, שלאחרונה קיבלה היתר בנייה לשלב א' של פרויקט "צרפתי בשדרה" בשכונת רמות יורם בעיר, הכולל 149 דירות חדשות ב-4 מבנים, בהם מגדל בן 20 קומות. הפרויקט כולו כולל 297 דירות. לדברי צרפתי, החברה הגיעה לנתיבות בעקבות מכרז מחיר למשתכן לפני מספר שנים, ומאז המשיכה לפעול בעיר.

הדמיה של פרויקט צרפתי בשדרה בנתיבות (סנאפשוט)

"זכינו במכרז הראשון בנתיבות שלא למחיר למשתכן, במחיר קרקע נמוך. אנחנו מאמינים במחיר שפוי של 1.15 מיליון שקל לשלושה חדרים, אין לזה אח ורע בשכונות בבנייה חדשה, ומכרנו 100 דירות בשלושה חודשים"

מי האוכלוסייה שמגיעה?
"קודם כול משפרי דיור, אבל גם הרבה משקיעים. בגלל הריביות הגבוהות מגיעים משקיעים קטנים. חוץ מזה יש לנו מבצע לקרנות השוטרים ולארגון המורים, אז מגיעים מכל הארץ, ממזכרת בתיה, קריית גת, מעלה אדומים, אשדוד".

צרפתי אומר שלא חשש כלל מכניסה לפריפריה, נהפוך הוא. "מאחר שעלות הקרקע זולה למרכיב הדירה, עלות המימון זולה יחסית, ולכן ליזמים קל יותר לקנות קרקע בפריפריה. בגלל הריבית ובגלל המצב, הפריפריה נמכרת בצורה יותר מואצת יחסית למרכז. במרכז אין לרוכשים את ההון העצמי, ואישור המשכנתה הרבה יותר קשה לדיירים".

הרוכשים לא חוששים מהמרחק מהעבודה?

"מי שרוכש להשקעה משכיר למקומיים. מי שקונה כמשפרי דיור גר שם, או עצמאים בתחום העוסק הזעיר או שעובדים באזור, ויש רכבת מסודרת גדולה ועושים עוד אחת צמודה לשכונה שלנו ברמת יואב".

"מה עושה הרשות המקומית לקדם את הבנייה?

"קודם כול יש שם אכפתיות ורצון להביא היתר בנייה כמה שיותר מהר. זו ועדה עצמאית לחלוטין. יש לה את המימון המקדים לעשות את כל הכבישים, את כל השכונות, את הביוב. לדוגמה, התחלתי לבנות ב-2017 וכבר היה לי חדר לחיבור חשמל לבנייה. במודיעין סיימתי את הבניין ולא היה חשמל. בעירייה מאוד פרו-יזמים ומבינים את הקשיים, לעומת עיריות אחרות למשל באזור המרכז".

אבי תם, אסיה סיירוס : "עם עליית המחירים במרכז גם המעגל השני במרכז קפץ. זוג צעיר לא יכול לקנות ב-2.6 מיליון שקל. אם הוא רוצה לגדל משפחה הוא חייב ללכת לעיר עם רכבת. לצורך העניין, היא כבר כמו פרבר של לונדון וניו יורק מבחינת מרחק ברכבת - כ-45 דקות מהמרכז"

לא מפתיע, אם כך, שצרפתי מאוד אופטימי לגביי עתיד העיר. "אני חושב שבגלל הטבות המס שמגיעות ל-16% בנטו, זו אבן שואבת לכל האוכלוסייה מסביב, אפילו מבאר שבע שאין לה את ההטבות הללו. תוסיף את זה לשטחי המסחר והקניונים. לא חסר כלום. יש בתי ספר חדשים, מרכז מחקר, בתי קפה ומסעדות וקונדיטוריות ובריכות שחייה ופארקים, לערים במרכז יש מה ללמוד מנתיבות".

"זוג צעיר כבר לא יכול לגור במרכז" 

אבי תם הוא מנכ"ל ובעלים משותף של יזמית וקבלנית הבנייה " אסיה סיירוס ", שבונה 170 יחידות דיור בעיר ומרכז מסחרי שהיא מתעתדת לשמור תחת ניהולה. "בשנתיים האחרונות המחירים כל כך קפצו, שזוג צעיר לא יכול  לקנות דירה במרכז. לפני ארבע שנים הם היו קונים במזכרת בתיה, גדרה. 

"עם עליית המחירים במרכז גם המעגל השני במרכז קפץ. זוג צעיר לא יכול לקנות ב-2.6 מיליון שקל. אם הוא רוצה לגדל משפחה הוא חייב ללכת לעיר עם רכבת. לצורך העניין, היא כבר כמו פרבר של לונדון וניו יורק מבחינת מרחק ברכבת - כ-45 דקות מהמרכז. בנתיבות אתה יכול לקנות דירות 4 חדרים ב-1.4 מיליון שקל".

עופרה חדד, סמנכ"לית יורו ישראל: "ראש העיר הבין איפה מרוחה החמאה, עם נגישות ליזמים ולקבלנים. אתה יכול להוציא היתרי בנייה בפחות מ-8 חודשים, להבדיל מערים אחרות. זה בוננזה לקבלנים שלא סופגים את עלויות הקרקע שנתיים, ולדיירים שנהנים מזה" 

לדבריו, "מי שמגיע היום לנתיבות כבר התבשל עם הרעיון,  וכבר מגובש, רוצה לגדל משפחה בבית מרווח של ארבעה חדרים. אין מה להשוות לדירה במרכז". הוא הוסיף כי "אנחנו מאמינים מאוד בדרום ובערים שיש בהן או תהיה בהן רכבת". 

 "אנשים פה הבינו שיש איכות חיים גם במגדלים" 

עוד יזמית שחזרה לעיר היא עופרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי יורו ישראל. "בעבר בנינו כאן פרויקט של קוטג'ים ואז נעלמנו מהרדאר של נתיבות, ויצאנו יותר לירושלים, למרכז, למודיעין והסביבה", סיפרה. "הייתה כאן תקופה של מחיר למשתכן ואנחנו לא ניגשים למכרזים כאלו. לאחר מכן זכינו בשני מכרזים בשוק החופשי".

גם היא מספרת שנתיבות מושכת אנשים מבחוץ וגם משקיעים, וגם היא מציינת את נושא הטבות המס והמרחק הקצר יחסית למרכז. "כשמגיעה אוכלוסייה חזקה לאזור, רמת בתי הספר עולה, גם הנושא של התרבות התפתח וגם מגיעות הצגות ואין יום שאין פעילויות מדהימות בעיר, מהפנינג באגם, תחרויות שש בש, דומינו לילדים". 

לדבריה, "ראש העיר הבין איפה מרוחה החמאה, עם נגישות ליזמים ולקבלנים. אתה יכול להוציא היתרי בנייה בפחות מ-8 חודשים, להבדיל מערים אחרות. זה בוננזה לקבלנים שלא סופגים את עלויות הקרקע שנתיים, ולדיירים שנהנים מזה".

 עוד שינוי שהעיר עוברת לדבריה הוא מעבר למגדלים, "הדירות כאן מושקעות. מעבר לזה שיש כאן רבי קומות של 18-24 קומות, מה שלא היה בעבר, המגמה השתנתה. אנשים הבינו שיש איכות חיים גם במגדל. המפרט שהקבלנים נותנים כאן הוא לא פחות מאזור המרכז ואפילו יותר". 

"אף אחד לא יודע להסביר למה אופקים, דימונה, קריית גת מתפתחות פחות מנתיבות, למרות שיש גם שם התפתחות יפה", מסכמת חדד. "יש כאן ברכה".