חצי בעלות, חצי שכירות: משרד השיכון חושף את מודל "הדיור המשולב"

משרד השיכון הציג אתמול (א') לראשונה את מודל "הדיור המשולב" - מודל רכישה חדש שבכוונת המשרד לפתח עבור מי שמעוניין לרכוש דירה אך אין בידיו את ההון עצמי הנדרש לשם כך. על פי היוזמה, שמצויה עדיין בשלביה ההתחלתיים, יוכלו מי שמעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה אך נעדרי הון עצמי מספק, לרכוש בשלב ראשון אחוז מסויים מהדירה וכנגד היתרה לשלם דמי שכירות מופחתים לאורך תקופה של 5 עד 10 שנים, תוך מתן אפשרות להשלמת הרכישה לאחר תקופה זו.

את היוזמה הציגו הממונה על חוק המכר ורשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי ומנכ"ל המשרד יהודה מורגנשטרן במהלך ארוע "שולחן עגול" שנערך ביוזמת מרכז הנדל"ן בנוכחות עשרות יזמי נדל"ן, תחת הכותרת "טיפול במשבר המכירות והתמודדות בתקופה מאתגרת ובסביבת ריבית גבוהה". הארוע נערך יחד עם עורך הדין מומחה ההתחדשות דן הלפרט, ובהשתתפות מנהל אגף בכיר שיווק המשרד השיכון אריאל רוזנברג.

הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, הציג את המודל שלדבריו פועל בהצלחה בבריטניה, ואמר כי במשרד עובדים על "מציאת חלופות לעידוד מכירות בשילוב רכישה ושכירות. למודל הזה אנחנו קוראים 'דיור משולב'. אנחנו מנסים לצאת מקונספט שבו או שאתה רוכש דירה או שאתה שוכר אותה. השיטה עובדת בבריטניה ובה רוכש עם הון עצמי נמוך יכול להיכנס לשוק הנדלן עם רכישת חלק מדירה". המודל קובע כי רוכש בעל הון עצמי נמוך של 150,000 שקל, יוכל לקחת משכנתה של 400,000 שקל, ולרכוש בעזרתם 40% מדירה שעלותה הכוללת עומדת על 1.5 מיליון שקלים.

עמית גריידי (מרכז הנדל''ן)

"לאחר מכן, ישלם הרוכש דמי שכירות לטווח זמן בינוני, רק על יתרת הדירה שלא שילם עליה, בהתאם לשווי שכירות לדירה דומה באזור לפי אחוז הרכישה. אחרי תקופת זמן של בין 5-10 שנים, הרוכש משלם את היתרה (900,000 שקל) או שהדירה נמכרת. הרוכש יכול להשכיר או למכור את הדירה. עם זאת, מכירה לפני סוף התקופה משמעותה סנקציה כלכלית על הרוכש. היזם הוא זה שאחראי לתיקונים בדירה בהתאם לחוק המכר, אך הרוכש אחראי על כלל תחזוקת הדירה. הדירה מהווה כמובן נכס אשר ניתן לסחור בו".

הממונה על חוק המכר עמית גריידי: "אנחנו מנסים לצאת מהקונספט שבו או שאתה רוכש דירה או שאתה שוכר אותה. השיטה עובדת בבריטניה ובה רוכש עם הון עצמי נמוך יכול להיכנס לשוק הנדלן עם רכישת חלק מדירה". המודל קובע כי רוכש בעל הון עצמי נמוך של 150,000 שקל, יוכל לקחת משכנתה של 400,000 שקל, ולרכוש בעזרתם 40% מדירה שעלותה הכוללת עומדת על 1.5 מיליון שקלים"

גריידי הדגיש כי "יהיו סטנדרטים למי שיוכל להיכנס לתוכנית כזו, אנחנו מנסים להתאים את השיטה לשוק הישראלי. המציאות היא שהמכירות ירדו בצורה דרסטית ועדיין אדם עם 150,000 שקל לא יכול לעשות היום שום דבר בשוק הנדל"ן. השיטה הזו ישימה גם בלי תמריץ ממשלתי אבל היא גבולית. חברות נדל"ן הן לא חברות מימון, וברור לנו שזו עסקה שהופכת לסוג של הלוואת בלון ". את דבריו סיכם באמריה כי היום (ב') צפוי משרד השיכון לפרסם בקשה לקבלת מידע (RFI) על מנת לקבל את התייחסותן של חברות הבנייה לישימות המהלך.

אירוע ''שולחן עגול'' (מרכז הנדל''I)

יתרונות המודל, על פי גריידי, הם משמעותיים, "באופן הזה, אתה כזוג צעיר יוצא משוק השכירות רווי הסיכונים. כמו כן, המחיר של הדירה מתקבע על פי החוזה, הרוכש יודע כמה הוא ישלם עוד 5-10 שנים והוא מקבע את זה היום. יש כמובן שאלות כמו לגבי שיטת החלוקה של הדירה - האם בבעלות משותפת? האם לאפשר לרוכש לרכוש עוד חלקים בדירה במשך הזמן? לא בטוח שזה יתפוס בישראל אבל נעשה הכל כדי להבין את המורכבויות".

"אנחנו מבינים שאין לנו את הפריבילגיה לעשות רק משהו אחד"

עם זאת, המודל העלה לא מעט ביקורת בקרב הנוכחים. בעלי מעוז דניאל חברה קבלנית לבנייה בע"מ, פנחס מלכה, ציין כי כל ממשלה רוצה תוכנית על שמה וכי "הזוג הרוכש יצטרך לשלם גם שכירות וגם משכנתה ולא הרבה יוכלו לעמוד בזה. כמו כן חשוב שהפתרון יכיל גם את שוק דירות היד שניה".

מנכ"ל משותף בחברת מבנים, רז מנשה, אמר כי "אם מדברים על זוגות צעירים עם הון עצמי נמוך - הם יכולים לקנות גם דירות יותר קטנות. בואו לא נעודד אותם לקחת התחייבויות מטורפות. אם הם יקנו דירות 60 או 70 מטר, אז הם פחות משתעבדים למשכנתה. לא צריך לעודד אותם לקנות במיליון וחצי".

מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן: "האתגר הגדול ביותר הוא שהשוק השתנה. עד לא מזמן כל מכרז תפס, בתוך אזור ביקוש וגם מחוץ לאזור ביקוש ואם הייתה טעות השוק ידע לתקן אותה. אנחנו מבינים שהדבר הראשון הוא היצע ובשביל לייצר אותו אנחנו צריכים לשווק כמה שיותר. אני מניח שבשבוע-שבועיים הקרובים אתם תראו את כל יחידות הדיור שנדחו יוצאות לדרך. בנוסף נסבסד למכרזים שנכשלו את עלויות הפיתוח"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון , יהודה מורגנשטרן, אמר באירוע כי "האתגר הגדול ביותר הוא שהשוק השתנה. עד לא מזמן כל מכרז תפס, בתוך אזור ביקוש וגם מחוץ לאזור ביקוש ואם הייתה טעות השוק ידע לתקן אותה. אנחנו מבינים שהדבר הראשון הוא היצע ובשביל לייצר אותו אנחנו צריכים לשווק כמה שיותר. אני מניח שבשבוע-שבועיים הקרובים אתם תראו את כל יחידות הדיור שנדחו יוצאות לדרך. בנוסף נסבסד למכרזים שנכשלו את עלויות הפיתוח".

מורגנשטרן הוסיף כי מודל " דירה להשכיר " לא עובד בסביבת הריבית הנוכחית. "אנחנו מוכנים לקחת 100 מיליון שקל ולתת את זה כמענק של כמה עשרות אלפי שקלים לכל יחידת דיור. היום אנחנו מבינים שאין לנו את הפריבילגיה לעשות רק משהו אחד ואנחנו לא רוצים לחפש תוכנית חדשה אלא לתת יציבות לשוק. לא עשינו שינויים טקטוניים שיכניסו את השוק לסחרחורת. נושא גדול לקבינט הדיור הבא למשל הן רשויות שאומרות שהן לא לא יכולות לקלוט יותר תושבים. אנחנו ורצים לראות איך אנחנו לא מוחזקים כבני ערובה על ידי הרשויות המקומיות, כי 80% זו עבודה מול הרשויות המקומיות בצורה כזו או אחרת. אין לנו פתרון קסם כרגע מלבד הסרת חסמים. כשתהיה לנו בקבינט חבילה של מקלות וגזרים יהיה לנו יותר קל להתקדם"

"אחת מכל שלוש חברות יזמיות מצויה בסיכון גבוה"

עו"ד ונוטריון דן הלפרט , בעלי משרד העוסק במיזוגים ורכישות בתחום ההתחדשות העירונית, הזהיר כי לא פחות מ-680 יזמים וקבלנים צפויים לקרוס בשנת 2023, על פי הערכתו. "עד 2022 הכל היה ורוד ויפה. ב-2023 פוגשים מציאות אחרת: ריבית, בחירות ברשויות המקומיות. כיום פועלים 1,500 יזמים בתחום ההתחדשות העירונית. 1 מ-3 חברות יזמיות/קבלניות מצויה בסיכון גבוה". לדבריו, על אף שחברות רבות היו מעוניינות בשיתופי פעולה בתקופה זו, בשל מצב השוק, חברות רבות נמנעות מלפעול בנושא בשל חששות תשמיתיים והבנה כי השוק מייד יפרש כל ניסיון למכירת פעילות כקשיים כלכליים שבהם מצויה החברה. לכן, אמר הלפרט יש חשיבות לביצוע המהלכים באופן דיסקרטי.

עו"ד דן הלפרט הזהיר כי לא פחות מ-680 יזמים וקבלנים צפויים לקרוס בשנת 2023: "עד 2022 הכל היה ורוד ויפה. ב-2023 פוגשים מציאות אחרת: ריבית, בחירות ברשויות המקומיות". לדבריו, על אף שחברות רבות היו מעוניינות בשיתופי פעולה בתקופה זו, בשל מצב השוק, חברות רבות נמנעות מלפעול בנושא בשל חששות תשמיתיים והבנה כי השוק מייד יפרש כל ניסיון למכירת פעילות כקשיים כלכליים שבהם מצויה החברה. לכן, אמר הלפרט יש חשיבות לביצוע המהלכים באופן דיסקרטי.

עוד דיבר הלפרט על האופן שבו יש להתנהל במכרזי דיירים: "צריך לדעת איך לזכות במכרז ואיך להתנהל בו. יזם ירושלמי לא בטוח יודע לעבוד בתל אביב. יזם שבונה גשרים ולא עשה אף פעם פינוי בינוי לא בהכרח יידע איך לעשות את זה. צריך לדעת גם מה התזמון הנכון לקחת את הפרויקט. בעלי דירות רוצים להיות מעורבים בתכנון". לדבריו, ישנם מספר צעדים מרכזיים שעל יזם שמעוניין להגדיל את סיכוייו לזכייה במכרז לעשות ובהם "חשיפה יזומה של מצבה הכלכלי של החברה כולל דוחות כלכליים והצגת ניסיון רלוונטי. יש חשיבות לכך שמנכ"ל החברה יבוא באופן אישי לכנס הדיירים, שהדיירים יראו מול מי הם מתנהלים".

"ב-5 חודשים האחרונים של השנה יהיו עשרות אלפי יח"ד שייצאו לשיווק" 

לדברי מנהל אגף בכיר שיווק במשרד הבינוי והשיכון, אריאל רוזנברג, ירידת מחירי הדירות היא עובדה בשטח. "הרבה יזמים באו בחודשים האחרונים וסיפרו לנו על הצרות שלהם. יזמים מדברים איתי בחדרים סגורים על זה שהם מורידים מחירים. יש מבצעים של מימון של המשכנתה או אי הצמדה למדד אבל בהחלט יש ירידת מחירים מתונה או בינונית.

"אחרים דיברו על זה שהם מצליחים למכור דירות של עד 2 מיליון שקלים, אבל דירות יקרות יותר קשה מאוד למכור בשוק החופשי. תופעה נוספת היא של יזמים שהיו להם דירות להשכרה דרך חוק עידוד השקעות הון, שלא התביישו לומר שזה כבר לא כלכלי. לא מעט יזמים, בכל הארץ ויתרו על הטבות המס והתחילו למכור את הדירות האלה". 

עו''ד ונוטריון דן אלפרט (מרכז הנדל''I)

רוזנברג הוסיף כי "ב-5 חודשים האחרונים של השנה יהיו עשרות אלפי יח"ד שייצאו לשיווק ונדביק את מרבית הפער - 30-40 אלף יח"ד עד סוף השנה. אנחנו בוחנים עוד רעיון - לפרסם קול קורא ולהזמין יזמים למכור לנו דירות שהם תקועים איתן. להשתמש בפלטפורמה השיווקית של ההגרלות שלנו ולקבל קהל מיידי. יש היום 140,000 משקי בית חסרי דירה שזכאים להשתתף בהגרלה מחר בבוקר, ואתם תציגו את הדירות שלכם עבורם בהנחה של 10% ממחיר המחירון".