"חלק מהוועדות המקומיות מנפחות את השומות באופן מופרז, ואז רואים ירידה של 70%"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארחות בו מיכל שימקביץ ונעמי קפלנר, שמאיות מקרקעין ותיקות ושותפות בכירות במשרד ברק, פרידמן, קפלנר שימקביץ ושות', כלכלה ושמאות מקרקעין. הם שוחחו עם אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי שמתמחה במיזמי התחדשות, בעיקר בתחום התמ"א 38. השלושה שוחחו על השינויים בתחום, האם ועדות מקומיות מוציאות בכוונה שומות מנופחות, והאם בכלל אפשר למצוא נוסחה מדוייקת לחישוב השומה. 

לצפייה: 

להאזנה:

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

השלושה דנו בפסיקתו התקדימית של בית המשפט המחוזי לאחרונה, של השופט גלעד הס, בעניין אופן חישוב היטלי ההשבחה בתוכניות לפי סעיף 23, ועל התגובה להחלטה של עיריית תל אביב, שממש בשבוע האחרון פרסמה חוות דעת ביחס לפסק הדין של הס, שאומרת בעצם שההחלטה לא רלוונטית לרבעים של תל אביב.

קפלנר הסבירה את העמדה של עריית תל אביב מול ההחלטה של הס. "הסיפור של גלעד הס זה בהרצליה, בתל אביב אומרים שהפסיקה של הס על זה תמ"א 38 /3, כאשר יש 2.5 קומות פטורות והקומה שהוא דן בה היא מתוך מתוך תב"ע ולא מתוך תמ"א ולכן הם אומרים 'זה לא מתאים למצב שלנו'. לדעתי כל העמדה של עיריית ת"א זה מתוך מצב שאם הם ילכו עם המתודולוגיה של הס, ההשבחה תרד בצורה דרסטית ולכן יצאה מדיניות שאומרת לא ליישם את זה בתוכניות הרבעים".

"מצד אחד הס בא ואומר 'יש בלבול וכל אחד מחליט אחרת, וזאת הדרך בה אני חושב שצריך לטפל בהשבחה'. הוא אומר שלפני שבודקים מה התב"ע ומה פטור מהתמ"א, תעצרו, ובוא נראה אם יש פה בכלל השבחה . אחרי שמצאנו שיש השבחה, בוא נראה מה מיוחס לתב"ע ומה לתמ"א. הוא לא חידש משהו בשמאות אלא עשה סדר כולל איך מחשבים את החלק היחסי של התב"ע ומה עם התמ"א".

שימקביץ הוסיפה כי "הס מגיע מהוועדות המקומיות ומבין שמאות, בסך הכל הוא שם את הדברים כפי שהם צריכים להיות וכפי שמרבית השמאים נוהגים, אם נצא מ'מדינת תל אביב'. אגב, היום מוציאה עיריית ת"א דראפט לשמאים והם עובדים על פיו, אבל הדראפט הזה מדבר לרוב על מגרשים ריקים ויש התעלמות מוחלטת ממה שבנוי בפועל. אין ספק שבשורה התחתונה אם נלך לפי המתודולוגיה הזאת, היטל ההשבחה בתל אביב ירד בצורה ניכרת".

שימקביץ: "אני הייתי שמאית של ועדה וידעתי לגבות הרבה כסף ונלחמתי על מה שחשבתי שהוא נכון. לצערי אני רואה היום שבחלק מהוועדות יש מגמה של לנפח את השומות מאוד, שומות מופרזות, ואז אתה רואה ירידה של 60-70 אחוז, היה לי מקרה של ירידה של 90 אחוז"

שתי השמאיות נשאלו לגבי הפעמים הרבות בהן ועדה מקומית מוציאה שומה שבהמשך מופחתת משמעותית, ונחלקו בדעתן. "אני לא חושבת שמוציאים שומות מנופחות בכוונה מתוך מחשבה שהם יודעים שיקבלו בסוף חצי", טענה קפלנר. "רוב השמאים בוועדה הם ראויים ובעלי שיעור קומה עם טיעונים שמיישמים את המדיניות של אותה ועדה".

"אין נוסחת אצבע, כל פרויקט הוא עולם ומלואו" 

שימקביץ: "אני לא מסכימה. אני הייתי שמאית של ועדה וידעתי לגבות הרבה כסף ונלחמתי על מה שחשבתי שהוא נכון. לצערי אני רואה היום שבחלק מהוועדות יש מגמה של לנפח את השומות מאוד, שומות מופרזות, ואז אתה רואה ירידה של 60-70 אחוז, היה לי מקרה של ירידה של 90 אחוז".

האם יש נוסחת אצבע ליזם שרוצה לדעת בערך כמה היטל השבחה הוא אמור לשלם ליחידת דיור?
שימקביץ: "לצערי לא. כל פרויקט הוא עולם ומלואו. ההשבחה היא שווי הזכויות במצב החדש והפחתה אחר כך של אותן תועלות - שכר דירה, העברות פעמיים מהדירה הישנה וחזור,  ויש עוד הרבה מאוד אלמנטים".

שימקביץ: "לדעתי זו בעיה ששמאי שעובד בסקטור המוניציפלי-ציבורי ולא מחובר לסקטור הפרטי, לא תמיד חי את השוק ולדעתי יש לזה השפעה מאוד אקוטית, גם על התחשיב. אם נחזור לעולם הפינוי בינוי, עצם העניין שמי שנתן את הקווים המנחים לתקן 21 זה השמאי הממשלתי, זו בעיה" 

קפלנר: "יש הבדלים מאוד גדולים בין תוכניות פינוי בינוי שהוועדה יוזמת לתוכניות של יזמים. למשל ביד אליהו, שאין יזם מאחורה שמניע את הפרויקט, יש דחיות מאוד ארוכות. זה גם היופי במקצוע, אתה לא יכול למצוא נוסחה שתתאים לכל הפרויקטים".

"בגלל זה כלל אצבע זה מאוד בעייתי פה", הוסיפה שימקביץ. "אחת הבעיות שאנחנו נתקלים בהן, היא כשאנחנו עושים את תקן 21, או מדברים על התמורה הראויה שיזם צריך לתת לדיירים, אז באקלים מסוים כשפרויקט כבר מגיע לבשלות - התקינה משתנה והזכויות משתנות. למזלנו השוק היה עד עכשיו בעלייה מתמדת, והמחירים כל כך עלו שאפשר היה לשאת בכל ההתקלות שיזם לא צפה אותן או בדרישות שהתווספו עם הזמן, למשל של הוועדה המקומית. כשהשוק עולה כולם שמחים וטוב להם, אבל עכשיו לדעתי נראה יותר ויותר פרויקטים שייעצרו או יחליפו ידיים או שלא ייצאו לדרך בכלל".

שימקביץ: "לדעתי זו בעיה ששמאי שעובד בסקטור המוניציפלי-ציבורי ולא מחובר לסקטור הפרטי, לא תמיד חי את השוק ולדעתי יש לזה השפעה מאוד אקוטית, גם על התחשיב. אם נחזור לעולם הפינוי בינוי, עצם העניין שמי שנתן את הקווים המנחים לתקן 21 זה השמאי הממשלתי, זו בעיה. למה שמאי ממשלתי צריך להחליט מהו שיעור הרווחיות המינימלי? זה מאוד מאתרג את המערכת".