היום שאחרי: כך ביטול עילת הסבירות ישפיע על עולם התכנון והבניה

לאחר מאבק ממושך ו-145 הסתייגויות אישרה השבוע הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את החוק המכונה "צמצום עילת הסבירות", שמשמעותו מבחינת רבים היא ביטול עילת הסבירות. לפי נוסח החוק הסופי, "מי שבידו סמכות שפיטה על פי דין, לרבות בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, לא ידון בעניין סבירות ההחלטה של הממשלה, של ראש הממשלה או של שר אחר, ולא ייתן צו בעניין כאמור; בסעיף זה: "החלטה" – כל החלטה לרבות בענייני מינויים או החלטה להימנע מהפעלת כל סמכות".

רבות דובר על ההשלכות האפשריות של חוק זה, אך כיצד הוא צפוי להשפיע על עולם הנדל"ן?  עורכי דין מתחום המקרקעין עמם שוחחנו מזהירים כי המהלך עלול להוביל לשורה של השלכות שליליות על הענף, ובהן הפקעות לא מידתיות, פגיעה בערך המקרקעין ופגיעה בסביבה.

"עילת הסבירות מגנה על הציבור מפני מוקדי הכוח. עילת הסבירות שומרת על האזרחים מפני הפריבילגים המקושרים לשלטון, ועילת הסבירות מכוונת לריסון השלטון כדי שלא יהיו אזרחים מסוג ב'", אומר עו"ד משה רז-כהן, שותף משרד רז-כהן, פרשקר ושות'. "בכל המקרים שבהם יושמה, יישם בית המשפט את עילת הסבירות למען האזרחים כנגד השלטון וקבוצות הכוח. המקרה המובהק הוא בג"ץ הקשת הדמוקרטית המזרחית שבו בית המשפט מנע מן המדינה לפעול להקצאת קרקעות בחינם לבני ההתיישבות העובדת. בית המשפט הגן על המזרחים המקופחים, בני השכונות ועיירות הפיתוח מפני העמקת אי השוויון כלפיהם".

עו"ד משה רז-כהן: "בית המשפט יישם את עילת הסבירות למען האזרחים כנגד השלטון וקבוצות הכוח. המקרה המובהק הוא בג"ץ הקשת הדמוקרטית המזרחית שבו בית המשפט מנע מן המדינה לפעול להקצאת קרקעות בחינם לבני ההתיישבות העובדת, ובכך הגן על בני השכונות ועיירות הפיתוח מפני העמקת אי השוויון כלפיהם"

אז כיצד קרה שהמקופחים נלחמים נגד עילת הסבירות? כיצד שכנעו את חלק העם שעילת הסבירות רעה להם?
"כמו בכל משטר טוטליטרי, באמצעות שנאה והפחדה: כל פסקי הדין שהוצגו להמון בעניין הסבירות, עוסקים באויב הערבי, וכך בג"ץ הוצג כמקדם ערכים פרוגרסיביים של הגנה על האויב. למשל כאשר התיר הצגת סרט שמהלל את האויב ומכפיש את חיילי צה"ל, או כאשר התיר כניסת משפחות שכולות מצד האויב לטקס זיכרון משותף.תמיד השנאה כלפי האויב היא כר לגיוס ההמונים. השמטת עילת הסבירות מספר החוקים תעמיק את הקיטוב בין קבוצות הכוח המקורבות לשלטון לבין המוחלשים שנלחמו נגד העילה".

"מכה קשה ליכולת האזרח להתנגד להחלטות השלטון"

לדברי עו"ד ענת בירן , מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין, "ביטול עילת הסבירות שאושר בכנסת הוא מכה קשה ליכולת הדמוקרטית של האזרח לצאת נגד החלטות של רשות שלטונית, בטענה כי הן התקבלו בחוסר סבירות קיצוני או בחוסר סבירות. קשה לי לדמיין בכלל שטענה לחוסר סבירות בעניין החלטות של גוף כזה או אחר לא תהיה בלקסיקון – זה לא מתקבל על הדעת. עילת הסבירות יכולה לפגוש כל אדם בישראל שנפגע מהחלטה שלטונית בתחום המשפט החוקתי והמינהלי – ללא קשר אם הוא נמנה עם צד ימין של הקשת הפוליטית או שמאל.

"עד כה הטענה כי החלטה כזו או אחרת איננה סבירה, היתה המפלט היחיד של האזרח נגד השלטון, היות שקשה מאוד להוכיח טיעונים אחרים הקשורים לשחיתות או לשיקולים זרים של המחליט. באמצעות עילת הסבירות האזרח יכול היה לתקוף החלטה שלטונית ובית המשפט היה מחויב לבחון את ההחלטה לעומק, לבחון את כל השיקולים שהביאו לה, ולבסוף לקבוע אם היא סבירה או לאו. גם מוסדות השלטון ידעו שבסופו של דבר ההחלטות שלהם ייבחנו על ידי בית משפט תחת מבחן הסבירות, וזה היה מעין קו מנחה עבורם בקבלת ההחלטות. ביטול של העילה, או צמצום שלה, מאפשר למעשה למוסדות השלטון להחליט כל דבר שירצו, ולא ניתן יהיה לתקוף את זה".

אורית סטרוק, יריב לוין, בועז ביסמוט ושמחה רוטמן לאחר אישור החוק (ערוץ כנסת)

באילו מקרים עילת הסבירות רלוונטית לעולם התכנון והבניה?
"למשל במקרה שתוכניות בנייה פוגעות בקניין, או בזכויות אחרות של התושבים. אפילו סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה העוסק בפיצויים במקרים אלה מדבר על מתחם הסבירות של התוכנית. היו מקרים שאזרח טען לפגיעה מתוכנית, אך בית המשפט בחן את ההחלטה וקבע כי היא לא עברה את תחום הסביר ולכן אישר אותה, אבל היו גם מקרים שלא. פרויקט המטרו הוא עוד דוגמה בולטת לחשיבות של עילת הסבירות, היות שהוא כולל שלל הפקעות שטחים או מיקום תחנות בקרבת אזורי מגורים שיפגעו בערך הנכסים – והמבחן של כל אלה הוא מבחן הסבירות.
 
"קשה לי להבין בכלל מדוע הממשלה רוצה לבטל או לצמצם את עילת הסבירות. האם זה לא מתחייב ממוסד שלטוני לכלכל את מעשיו ולוודא שהם יהיו סבירים? מה גם שהמקרים שבהם בית המשפט באמת מתערב בשיקולי הדעת של רשות שלטונית הם מאוד מצומצמים, וגם לא ברורה הטענה של חלק מהשרים בקואליציה שטוענים כי יושבים שלושה שופטים ומחליטים מה סביר ומה לא, לפי אג'נדה אישית. לא כך הדבר".

עילת הסבירות מנעה הרס גן לאומי

לדברי עורכי הדין אסף עירוני ושמרית גולן, שותפים ומובילי תחום תכנון ובנייה במשרד ש.פרידמן אברמזון ושות', עילת הסבירות היא כלי חשוב למשל במקרה של הפקעת קרקע. ״בתי המשפט קבעו לא אחת כי הם אינם 'מתכנן על' ואינם שמים עצמם בנעלי מוסדות התכנון, שלהם סמכות רחבה. לכן, במקרים החריגים שבהם בתי משפט מוצאים לנכון להתערב בהחלטות תכנוניות, נעשה שימוש בעילת הסבירות ביחס להפעלת שיקול הדעת של מוסד התכנון. על בסיס עילת הסבירות נקבע כי לא ניתן להפקיע שטח פרטי ללא הגבלה וללא פיצויים, גם כאשר השטח נדרש לצורכי ציבור.

עו"ד ענת בירן : פרויקט המטרו הוא עוד דוגמה בולטת לחשיבות של עילת הסבירות, היות שהוא כולל שלל הפקעות שטחים או מיקום תחנות בקרבת אזורי מגורים שיפגעו בערך הנכסים – והמבחן של כל אלה הוא מבחן הסבירות. קשה לי להבין מדוע הממשלה רוצה לבטל או לצמצם את עילת הסבירות. האם זה לא מתחייב ממוסד שלטוני לוודא שהם יהיו סבירים?"

"ללא עילת הסבירות, הייתה מאושרת תוכנית לכביש מדרום לחדרה דרך הפארק הלאומי גן השרון (כביש 551),ללא עריכת תסקיר השפעה על הסביבה. בעקבות התסקיר שנערך שונה תוואי הדרך. כך גם בעניין התוכנית להקמת העיר חריש, קבע בית המשפט כי תכנית המאפשרת להפוך יישוב קיים לעיר חרדית בלבד, תוך פינוי האוכלוסייה הקיימת לשולי היישוב, אינה סבירה״.

עו"ד דקלה ברקוביץ ממשרד עוה"ד קרן כהן בלחרסקי ושות' המתמחה בדיני מקרקעין תומכת בעמדה זו: "לביטול עילת הסבירות עלולה להיות השפעה, בין היתר, על תחומי תכנון שונים. למוסדות התכנון יש סמכויות שונות ורחבות למדי. ניקח לדוגמה את תחום ההפקעות. רשויות בישראל יכולות לבצע הפקעה כפויה של מקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה, לטובת צורך ציבורי כלשהו כמו לדוגמה ביצוע דרך או הרחבתה (לדוגמה, לצורך הקמת קו רכבת או מטרונית),בניית מחלף, הקמת מבני ציבור וכיו"ב.

"במקרים כאלו עילת הסבירות היא כלי חשוב של איזונים ובלמים - בדיקה שהחלטת הרשות התקבלה לאחר שקילת השיקולים הרלוונטים ובמתחם הסבירות, האם הרשות מתחשבת בזכותו של הפרט ומנסה לפגוע בו כמה שפחות, או שלא מעניין אותך באיזו מידה אתה פוגע בו? האם עילת ההפקעה של הרשות היא סבירה או לאו? האם יש דרך שתפגע פחות בפרט? מתן סמכות רחבה לרשויות, ללא בדיקה שההחלטה לא לוקה בחוסר סבירות משמעותית, עלול לגרום לכך שיהיה קשה לשכנע צמצום פגיעה בבעלי קרקע אל מול הרשות בהליכים של הפקעות ולפיכך, לדעתי, יש צורך בנדבך הנוסף של הסבירות שייתן פרספקטיבה".