דרשה בעלות על חלק מגג הבניין בעקבות התחייבות שקיבלה מהקבלן. מה קבע בית המשפט?

סעיף 52 לחוק המקרקעין, מגדיר "שטח משותף" כחלקי הבית המשותף שלא רשומים כדירות, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. לפי סעיף 31(א)(1) לחוק המקרקעין, כל דייר בבית משותף רשאי לעשות בשטחים המשותפים שימוש סביר, ללא צורך בקבלת הסכמת יתר בעלי הדירות, כל עוד השימוש לא יפגע ביכולתם של שאר הבעלים לעשות שימוש סביר בשטחים המשותפים. 

במאמר זה נסקור את פסק דינו של ביהמ״ש המחוזי, שדן בשאלה האם התחייבות להצמדת זכויות הבנייה על חלק מגג הבניין לדירה בבית משותף, מקנות לבעלת הדירה את הבעלות באותו חלק מהגג. 

נסיבות המקרה:

ענייננו במחלוקת בין התובעת, בעלת דירה בבית משותף, לבין הנתבעים, הקבלן ויתר בעלי הדירות בבניין, בנוגע לשאלת בעלות התובעת על חלק משטח גג הבניין. 

התובעת חתמה על הסכם מכר שבמסגרתו רכשה מהקבלן דירה בבניין מגורים בתל אביב. לאחר זמן מה, התובעת והקבלן חתמו על נספח להסכם, שבמסגרתו הוסכם שלדירת התובעת יוצמדו כל זכויות הבנייה העתידיות על שטח גג הבניין שמעל הדירה, וזאת מבלי להידרש להסכמת שאר בעלי הדירות. יובהר כי לתובעת אין כל גישה לשטח המחלוקת מתוך דירתה.

התובעת הגישה לבית המשפט המחוזי תביעה למתן פסק דין הצהרתי, שיצהיר שהיא בעלת הזכויות בשטח המחלוקת ורשאית לעשות בו שימוש בלעדי וייחודי. בנוסף, התובעת ביקשה מבית המשפט לתת צו עשה שיורה לרשם המקרקעין לרשום את שטח המחלוקת כשטח צמוד לדירה במסמכי הבית המשותף ובלשכת רישום המקרקעין. 

התובעת טענה, שהנספח קובע ש"מוסכם בין הצדדים כי לדירה יוצמדו כל זכויות הבנייה העתידיות לצורך בנייה על גג הבניין שמעל הדירה... וזאת ללא צורך בהסכמת יתר בעלי הדירות". מכאן יש להסיק כי השטח במחלוקת הוצמד לדירתה ושהיא רשאית לעשות בו כרצונה. כמו כן, בכל הסכמי המכר של הנתבעים עם הקבלן , הופיע סעיף הקובע כי הקבלן רשאי להצמיד כל שטח ליחידה מסוימת בבניין לפי שיקול דעתו הבלעדי. לפיכך, הקבלן לא נדרש לקבלת הסכמת הנתבעים לצורך הצמדת שטח המחלוקת לדירת הנתבעת.

התובעת הגישה לבית המשפט המחוזי תביעה למתן פסק דין הצהרתי, שיצהיר שהיא בעלת הזכויות בשטח המחלוקת ורשאית לעשות בו שימוש בלעדי וייחודי. בנוסף, התובעת ביקשה מבית המשפט לתת צו עשה שיורה לרשם המקרקעין לרשום את שטח המחלוקת כשטח צמוד לדירה במסמכי הבית המשותף ובלשכת רישום המקרקעין

בנוסף, במפרט המכר שצורף להסכם צוין שרק החלק שתפוס על ידי מתקנים על הגג מהווה "רכוש משותף" שאין להוציאו מהרכוש המשותף. התובעת טענה שמאחר שהדוודים פונו משטח המחלוקת, הוא הפך להיות שטח "ללא מתקנים", ולכן אינו שטח משותף כהגדרתו במפרט. 

מנגד, הנתבעים טענו שיש הבדל מהותי בין "הצמדת זכויות הבנייה העתידיות", כפי שנכתב בנספח, לבין הצמדת הגג לדירה, כפי שטוענת התובעת. לטענתם הקבלן אינו רשאי להוציא את השטח שבמחלוקת, שהינו חלק מהרכוש המשותף, ולהצמידו לדירה לאחר שנמכרו כל דירות הבניין.

כמו כן, כתוב במפרט שלא ניתן להוציא מהרכוש המשותף את חלק הגג התפוס על ידי מתקנים, כגון קולטים, דודי שמש וכיו"ב. לפיכך, מאחר שהיו מצויים מתקנים על שטח המחלוקת, לא ניתן להוציא אותו מהרכוש המשותף. לסיום, הם מפנים להערה של ועדת התכנון והבנייה בטאבו, לפיה שטח המחלוקת סומן בהיתר כשטח משותף. 

ההערה בטאבו נרשמה שלוש שנים טרם מועד חתימת הנספח. לכן, התובעת לא יכולה לטעון שלא היה ידוע לה במועד חתימת הנספח ששטח המחלוקת הינו רכוש משותף. לפיכך, נפסק כי שטח המחלוקת מהווה חלק מהרכוש המשותף ולא הוצמד לדירתה של התובעת

הקבלן טען שלא העניק לתובעת זכות קניינית בשטח המחלוקת, לא כל שכן זכות שימוש בלעדית, וזאת נוכח הקושי המשפטי להוציא את השטח שבמחלוקת מהרכוש המשותף. לטענתו הוא התיר לתובעת לשנות את מיקום חלק מהמתקנים שהוצבו על שטח המחלוקת בלבד על מנת לאפשר לה שימוש נוח בגג המשותף, וזאת מבלי לגרוע מזכות השימוש של יתר בעלי הזכויות בבניין. 

החלטה:

נפסק ששטח המחלוקת הינו "רכוש משותף", כהגדרתו במפרט שצורף להסכמי המכר. ושאף ניתן להסיק זאת מכך שהתובעת נדרשה לקבל את הסכמת הקבלן לצורך "הצמדתו" לדירתה. כמו כן, נפסק שהנספח אינו קובע ששטח המחלוקת יוצמד לדירתה של התובעת, אלא רק מקנה לה זכויות בנייה עתידיות בשטח המחלוקת. גם אם התובעת תנצל את זכויות הבנייה העתידיות לצורך בנייה על השטח במחלוקת, כנראה גם השטח הבנוי כאמור יהיה בגדר "רכוש משותף". 

עוד נפסק שניתן להסיק ששטח המחלוקת הינו שטח משותף גם מההערה בטאבו, ומהצהרת הקבלן לצורך קבלת היתר. שהרי שניהם קבעו שהגג העליון, שבו נמצא שטח המחלוקת, הינו רכוש משותף. קביעה זו תקפה ללא קשר להצבתם של המתקנים על הגג כפי שעולה מהגדרת "רכוש משותף" במפרט. וממילא, התחייבויות הקבלן בהיתר שקובעות שהגג יישמר לשימוש משותף, גוברות על התחייבויותיו במסגרת ההסכם.

לא זו אף זו, ההערה בטאבו נרשמה שלוש שנים טרם מועד חתימת הנספח. לכן, התובעת לא יכולה לטעון שלא היה ידוע לה במועד חתימת הנספח ששטח המחלוקת הינו רכוש משותף. לפיכך, נפסק כי שטח המחלוקת מהווה חלק מהרכוש המשותף ולא הוצמד לדירתה של התובעת.

(ת"א 34419-11-19 מרין נ' גיאת ואח'). 

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. עריכה: עו"ד עדן לב בסיועו של טרום מתמחה יוסף מינץ.