"חניה תת קרקעית תורמת לשווי, יש להבחין בינה ובין מטלות ציבוריות אחרות"

ועדת הערר המחוזית לפיתויים והיטלי השבחה של מחוז מרכז בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה בשבוע שעבר ערר שהגישו בעלי מרכז מסחרי במרכז רעננה, על שומה מכרעת בעניין היטל השבחה טרום מימוש בעקבות אישור תוכנית לבניית מרכזי חדש. זאת, תוך שהיא קובעת קביעה עקרונית, לפיה אין מקום להפחתת עלויות הקמת חניה תת קרקעית כ"עלויות עודפות", בנפרד מחישוב ההשבחה הכולל, כפי שנעשה עד היום. זאת משום שחניה תת קרקעית אינה מהווה כיום מטלה ציבורית לא רצויה, אלא בעלת תרומה ישירה לשווי הנכס – ודאי כאשר מדובר באזורי הביקוש.

את הערר הגישו רוית ועודד גולן, המחזיקים בכ-56% מהמקרקעין של "מרכז גולן" ברחוב אחוזה על שומתה המכרעת של השמאית דנה שיחור מיוני 21, שניתנה בעקבות אישור למתן תוקף של  תוכנית להריסת מרכז גולן ובניית מרכז חדש מעורב שימושים המשלב מרכז מסחר ותעסוקה בן 9 קומות עם שלושה בנייני מגורים בני 7 קומות ו-66 יח"ד, כל זאת בשטח של 3.2 דונם. עוד קובעת התוכנית כי ייבנו במקום 4 קומות מרתף תת קרקעיות, הכוללות 179 חניות תת קרקעיות, מהן  60 חניות עבור שטחי התעסוקה והמסחר, ו-119 עבור שטחי המגורים.

בשומתה המקורית קבעה הוועדה המקומית הוועדה המקומית כי התוכנית יצרה במקרקעין השבחה בסך 22.3 מיליון שקל, ולפיכך היטל ההשבחה עומד על 11.15 מיליון שקל. מנגד טענו העוררים כי קיימת "עלות עודפת" בהקמתן של החניות התת-קרקעיות, כלומר שעלות הקמתן עולה על שוויין, וכי זו מגיעה ל-5.96 מיליון שקלים, ולכן למעשה התוכנית אינה משביחה כלל. השמאית המכריעה קבעה שבמקרה של מימוש המגרש בדרך של מכר עומדת ההשבחה על 21.91 מיליון שקל ואילו מימושו באמצעות היתר תביא להשבחה של 17.25 מיליון שקל. עוד ציינה השמאית המכרעת כי באזור קיים מחסור חניה, ולכן אין כל עלות עודפת לבניית חניה תת קרקעית.

"לא ניתן להתייחס רק לצד אחד במשוואה"

ועדת הערר דחתה כאמור את הערר, וזאת ממספר טעמים. ראשית נמצא כי העוררים, שטענו כי עלות הקמת כל מקום חניה היא 120 אלש"ח, לא ביססו את טענתם כנדרש. "עלות הקמת חניה תת קרקעית אינה בגדר אקסיומה או מוסכמה כללית שאין צורך להוכיחה. והיה על העוררים לבסס את טענתם לעלות מסוימת בנתונים ובחישובים רלבנטיים". עוד נכתב בהחלטה כי גם לו היו מבססים את הטענה הזו, הרי ש"קיים קושי בהתערבות רטרואקטיבית בצד אחד של משוואה בלבד, מבלי לבחון את צדה השני. הצד השני הינו שווי מקום חניה מקורה ברחוב אחוזה ברעננה, אשר אפשר כי אף הוא גבוה בהרבה מזה שנקבע בשומה המכרעת".

עוד קיבלה הוועדה את קביעת השמאית המכריעה, שגם לו הייתה עלות עודפת לחניה תת קרקעית ברחוב אחוזה, היא ממילא באה לידי ביטוי בנתוני ההשוואה. "כדי לסתור קביעה זו היה על העוררים להגיש ניתוח יסודי ומפורט של כל עסקאות ההשוואה עליהן הסתמכה השמאית המכריעה, דבר אותו לא עשו", נכתב, "הפחתת עלות עודפת לחניה תת קרקעית משווי המצב החדש מעוררת קשיים לא מבוטלים במקרה של הריסה ובנייה מחדש. לכל הפחות נדרשים במקרה זה הסבר והנמקה מפורטת ליישום ההפחתה במקרה ספציפי".

עוד ציינה יו"ר הוועדה כי בניגוד לעבר, שבו חניות תת קרקעיות היו נחשבות מטלות ציבוריות עם עלות עודפת, "כיום - בוודאי באזורי ביקוש שבהם לא ניתן לספק פתרון חניה עילי - יש להבחין בין חניה תת קרקעית לבין מטלות ציבוריות אחרות. חניות תת קרקעיות כאלו תורמות תרומה ממשית לשווי. העובדה שמקור החובה והיקפה נעוץ בתקן החניה החל על פי דין אינה מצדיקה לכמת את הרווח הנובע ממנה בנפרד מתחשיב ההשבחה הכולל במקרקעין".

לבסוף קבעה הוועדה כי "ככלל, נכון יהיה להעריך את שווי המקרקעין במצב החדש ללא ניכוי מאולץ של ההפסד (ככל שקיים כזה) מהקמת חניות תת קרקעיות".

בעקבות דחיית הערר חויבו העוררים בהוצאות בסך 7,500 שקל. העוררים יוצגו על ידי עו"ד יהודה זהבי. הוועדה המקומית רעננה יוצגה על ידי עו"ד יעקב ברכה.