מתחדשות ומזנקות: שווי דירות היד השנייה בשכונות המצוקה עלה בעשרות אחוזים בתוך 3 שנים

תושבי גוש דן וסביבתו כבר מכירים את התופעה. שכונה ותיקה, המאופיינת באוכלוסייה ענייה וקשת יום, ולעתים אף בפשיעה ותופעות מפוקפקות אחרות, ואשר במשך עשרות שנים לא ממש עניינה אף אחד חוץ מאשר את תושביה, "מתגלה" יום אחד על ידי יזמי ההתחדשות העירונית, אשר מתחילים לקדם בה תוכניות, ובשלב מאוחר יותר גם בנייה בפועל.

ההמשך ברור – בעקבות היזמים מגיעה לשכונה אוכלוסיה אמידה יותר, וגם הרשות המקומית מתחילה להשקיע ולשדרג את התשתיות המוזנחות. לתהליך זה, הידוע כג'נטריפיקציה, יש השלכות חברתיות רבות, לטוב ולרע, שלאחרונה עולות לשיח הציבורי. אך מעבר לכך יש לו גם השלכות כספיות משמעותיות, כאשר עוד הרבה לפני הגעתו של הטרקטור הראשון לשכונה, מחירי דירות היד השנייה בה כבר מאמירים בחדות.

השאלה היא, כמובן, בכמה. על מנת לענות על השאלה הזו לפחות לגבי חלק מהשכונות שעוברות כיום את התהליך, בדקו שני שמאי מקרקעין עבור מרכז הנדל"ן איך משפיעות תוכניות ההתחדשות העירונית על חמש שכונות שעד לא מזמן נתפסו כעניות ובעלות מוניטין של פשיעה – וחלקן כאלה עדיין.

השמאי אבירן חן ערך סקירה לגבי המתרחש בשכונות נווה שאנן בתל אביב, ג'סי כהן בחולון ורמת עמידר ברמת גן, ואילו שמאי המקרקעין איתי כלפון ערך סקירה דומה עבור שתיים מהשכונות הוותיקות בעיר נתניה - קריית נורדאו ונאות שקד. הסקירות מבוססת על דיווח מאתר מידע נדל"ן (רשות המיסים).

נווה שאנן: ממוקד פשיעה וזנות למגדלים ומגה פרויקטים 

שכונת נווה שאנן הוקמה בשנות ה-20 על שטחים חקלאיים מזרחית ליפו, בקרבת נחל איילון. היום קשה להאמין, אך במקור הוקמה השכונה כחברה יצרנית שיתופית שתעסוק בייצור חקלאי. אך עם הזמן פני השכונה השתנו, והייצור חקלאי פינה את מקומו לשימושי מלאכה ותעשיה זעירה, אומנות ומסחר.

לאורך השנים ניחתו על השכונה שתי מכות מהן לא התאוששה עד היום. האחת היא הקמת התחנה המרכזית הישנה, במהלך שנות ה-40 של המאה הקודמת, וכ-50 שנה לאחר מכן, בשנות ה-90, הקמתה של השכונה המרכזית החדשה במרחק מאות מטרים ספורים ממנה. המטרדים הסביבתיים העצומים פגעו קשות במרקם השכונה והפכו אותה למוקד פשיעה, סמים וזנות, וב-20 השנים האחרונות גם למוקד משמעותי של מגורי עובדים זרים ומבקשי מקלט. על פי הלמ"ס, בשנת 2019 הייתה זו השכונה הענייה בתל אביב, במדד סוציו-אקונומי 1.

נתונים: אבירן חן ואיתי כלפון. *השווי החריג ברמת עמידר מוסבר בשטח ממוצע של 25 מ"ר לדירה

בעשור האחרון החלה השכונה להתחדש במהירות ובאינטנסיביות, עם שורה של מיזמי תמ"א 38 הריסה ובנייה וכן מספר מגה-פרוייקטים, בהם פרויקט מתחם הגר"א שמקדמת קבוצת אלייד בשכונה שהתוכנית עבורו אושרה ב-2020, הכולל הקמת מגדלי משרדים של עד 35 קומות לצד 371 דירות. לכך יש להוסיף את המגה-פרויקט שבונה כיום חברת לוינשטיין בשטח התחנה המרכזית הישנה, הכולל 600 יחידות דיור, מתוכן 117 להשכרה לטווח ארוך, וכ-60 אלף מ"ר שטחי תעסוקה מסחר.

חן בדק בסקירתו את עסקאות המכר לדירות יד שנייה שנבנו בשנות ה-50. לדבריו "לתוכנית להתחדשות עירונית יש השפעה על מחירי הדירות עוד טרם הפקדתה, בשלבים מוקדמים יותר. ולאור האמור הוצגו נתונים כשנתיים לפני הפקדתה ושנתיים לאחריה. 
מהסקירה נופו עסקאות חריגות אשר עלולות להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה".

אזור נווה שאנן והתחנה המרכזית החדשה, תל אביב (שאטרסטוק)

לדברי חן, ניתן ללמוד על עליית מחירים לפרויקטים של פינוי בינוי ביחס לדירות שמגלמות פוטנציאל להריסה ובנייה וגם ללא כל תכנון קיימת עלייה מובהקת במחירי הדירות בשכונה. ניתן לראות כי קיימת עלייה של כ-30% במחירי הדירות מיד שנייה לכ-35,000 ₪ למ"ר בנוי ממוצע בשנים 2022-2023 ביחס לשנת 2020, שבה כאמור אושרה התוכנית.

ג'סי כהן: השכונה הענייה בחולון משנה פנים  

ג'סי כהן היא שכונה הנמצאת במערב חולון, בקרבה לקווי מטרו M1 ו-M3 ולתחנת רכבת ישראל. המדד הסוציו אקונומי שלה הוא 3 מתוך 10, מה שהופך אותה לשכונה הענייה בחולון, שלעומתה מדורגת 7 מתוך 10 במדד. 

בינואר 23 אושרה למתן תוקף תכנית ח/619 התחדשות עירונית ששמה לעצמה מטרה לקדם ולשפר את פני העיר בדרך של התחדשות עירונית, וזאת על דרך צביעת חלקים בשכונה וקביעת מספר קומות לבנייה במסגרת הריסה ובנייה מחדש. לצורך הדוגמה  ברחוב ארבע הארצות בשכונה ניתנת האפשרות להריסת מבנה מגורים בן 3-4 קומות לצורך הקמת מבנה מגורים עד 10 קומות. כמו כן באפריל 23 אושרה תוכנית המדיניות של השכונה שתוסיף לה 5,000 דירות. 

מודל תלת מימדי של תוכנית ההתחדשות לשכונת ג'סי כהן (גוטמן אסיף אדריכלים)

הסקירה מתבססת על מספר מתחמים לבנייה של 10 קומות עם אפשרות להכנת תוכנית מפורטת. עולה ממנה כי ככל שמתקדמים בשלביות התוכנית, קיימת עלייה מובהקת במחירי דירות היד השנייה, אשר כבר היום הגיעה לכ-25% לעומת השנים 20-21. 
כיום משקפים מחירי הדירות בשכונה כ-29,000 שקל למ"ר.

רמת עמידר בר"ג: מבנייה נמוכה למגדלים  

שכונת רמת עמידר במזרח רמת גן משתרעת על שטח של כ-440 דונם ונחשבת עוד משנות ה-50 לשכונת פועלים. הבנייה האופיינית בשכונה היא של מבני מגורים דו קומתיים. בעבר הייתה השכונה מזוהה עם פשיעה בשל מלחמות כנופיות, בעיקר מול כנופיית פרדס כץ, אך בשנים האחרונות החל הרכב האוכלוסיה להשתנות, בין היתר בשל כניסת סטודנטים של מכללת רמת גן הסמוכה, ושל המכללה האקדמית רמת גן (לאחרונה מוזגו שני המוסדות, דנ"ק). 

גם פרויקטים ראשונים של התחדשות עירונית הביאו לעליית מחירים במקום, והמדד הסוציו-אקונומי של השכונה עומד כיום על 5 מתוך 10. משכונה שאופיינה בבנייה ותיקה נמוכה, השכונה עתידה להפוך לשכונה של מגדלי מגורים. ולהוסיף 3,300 יחידות דיור, 3,000 מ"ר מסחר ותעסוקה בנוסף ל-3,300 מ"ר קיימים - כך על פי מסמך המדיניות של עיריית רמת גן.

ממסמך מדיניות של עיריית רמת גן שפורסם באפריל 22, ניתן ללמוד על הרצון של העירייה בקידום התחדשות עירונית בעיר לפי סוגי מתחמים: כ-10 קומות במסלול של פינוי בינוי : קידום התחדשות במסלול של עיבוי וחיזוק; או הריסה ובנייה.בנוסף השנה זכה איציק תשובה במכרז יזמים לבניית 150 דירות בשני מגדלים בשכונה וכמו כן יש כבר בה מגדלים שנבנו ואוכלסו.

לפי סקירתו של חן, מסמך המדיניות מייצר יותר ודאות לאופן קידום התחדשות עירונית וגם כאן ניתן לראות עלייה של כ-20% במחירי הדירות יד שנייה בשנים 2022-2023 לכ-55,000 שקל  למ"ר בנוי ממוצע ביחס לשנים 2020-2021 טרם התוכנית. עם זאת יש לציין כי שווי חריג זה למ"ר בנוי מושפע מהיותן של הדירות הוותיקות בשכונה זעירות במיוחד - 25 מ"ר בלבד גודלן.

נאות שקד בנתניה: 30% עלייה במחירי הדירות יד שנייה 

שמאי המקרקעין איתי כלפון ערך סקירה דומה עבור שתיים מהשכונות בעיר נתניה: קריית נורדאו ונאות שקד. הסקירה מבוססת על עסקאות מכר לדירות יד שניה שנבנו בשנות ה-60 וה-70 בהתאם לדיווח מאתר מידע נדל"ן (רשות המיסים).שכונת קריית נורדאו הוקמה בשנות ה-50 במטרה לספק דיור לעולים חדשים שהגיעו לעיר, כך גם שכונת נאות שקד אשר הוקמה בשנות ה-60 במטרה לאכלס עולים חדשים. שתי השכונות נמצאות ברמה סוציו אקונומית נמוכה: בדירוג 3 מתוך 10 על פי תיאור מדלן .

בשכונות מקודמות מספר רב של תוכניות להתחדשות עירונית. בסקירה הוצגו נתוני מכר כשנתיים לפני ואחרי הפקדת התוכניות, זאת במטרה לראות את המגמה במחירי הדירות בעקבות הפקדה של תוכניות להתחדשות עירונית. כמו כן נופו עסקאות חריגות אשר עלולות להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.

בנאות שקד, הסקירה מתבססת על שלוש חלקות באותו גוש שבהן הופקדה תוכנית לפינוי בינוי מתחם בן צבי, על סמך תוכנית של אאורה שהוועדה המקומית אישרה להפקדה לבניית 1558 דירות במקום 392 כיום, וזהו פרויקט הפינוי בינוי הגדול בעיר.

מהנתונים ניתן לראות כי ככל שמתקדמים בשלביות התוכנית קיימת עלייה מובהקת במחירי הדירות, השוק מגיב לתוכנית ומגלם זאת בעסקות המכר. בשכונה חלה עלייה של כ-30% במחירי הדירות יד שנייה בשנים 2022-2023, ל-29,946 שקל למ"ר ביחס לשנים 2020-2021 טרם התוכנית.

"להתחדשות עירונית השפעה על המחירים עוד לפני ההפקדה" 

בקרייית נורדאו פועלים כיום יזמי התחדשות רבים. בשכונה מקודמות מספר רב של תוכניות להתחדשות עירונית, בהן תוכנית פינוי-בינוי של י.ח דמרי הכוללת הריסת 7 מבני רכבת ובהם 138 יח"ד והקמת 553 יחידות דיור בשלושה מגדלים במקומם. התוכנית אושרה ופורסמה ברשומות בספטמבר 2022.  תוכנית נוספת לפינוי-בינוי היא במתחם זלמן שניאור, ש"י עגנון ואריה לייב יפה של אפריקה התחדשות עירונית , שפורסמה ברשומות במאי 2022 לבניית 512 דירות חדשות. 

"גם כאן ניתן לראות עלייה מובהקת בין השנים שלפני הפקדות התוכניות ולאחר הפקדות התוכנית. השוק מגיב לתוכניות והמחירים עולים ככל שהתוכניות מתקדמות בשלביות החל מהפקדתן, עמידה בתנאי סף ועד למתן תוקף", אומר כלפון, "בשכונות קריית נורדאו ניתן לראות מספר גדול יותר של תוכניות להתחדשות עירונית ביחס לנאות שקד, טווחי המחירים די דומים וכך גם עליית המחירים ביחס לתוכניות".

גם כאן ניתן לראות עלייה של כ-30% במחירי הדירות יד שניה בשנים 2022-2023 ל-31,420 שקל למ"ר ביחס לשנים 2020-2021 טרם התוכנית. לדברי כלפון, " חשוב לציין כי לתוכניות התחדשות עירונית קיים ביטוי על מחירי הדירות עוד בטרם הפקדתה של התוכנית, בשלבים אף יותר מוקדמים כמו מפגשי דיירים, מכרז יזמים וכו'". 

צריך לשים לב כי גם אם מחשבים את עליית מחירי הדיור עדיין מדובר בעליות גבוהות, כך למשל ב-2022 מחירי הדיור עלו ב-19.8% בתוך שנה, שיעור המשקף שיא של עשור בעליית מחירי הדיור, אך עדיין נמוך יותר מהשפעת תוכניות התחדשות עירונית .