"ככל שבאר שבע תהיה חזקה יותר, הנגב יהיה חזק יותר. כשלוקחים כוח ומפוררים אותו – זו בעיה"

לאחר שנים שבהן התמקדו הצמיחה והפיתוח של באר שבע בעיקר בשכונות חדשות בהיקפה של העיר, אושרה בשנת 2022 תוכנית מתאר כוללנית חדשה, המתמקדת בשדרוג ובפיתוח של השכונות הוותיקות בעיר, במקביל לבנייה חדשה. את התהליך הזה מובילה האדריכלית תמר פוריה, שבארבע השנים האחרונות משמשת כמהנדסת העיר באר שבע.

על פי התוכנית החדשה, שכונות א'-ד', העיר העתיקה, מרכז העיר, אזור שדרות רגר, שדרות טוביהו ואזור דרך חברון מיועדים כולם להתחדשות עירונית. "יש לא מעט תוכניות התחדשות עירונית בתכנון, וגם כמה לפני ביצוע", היא מתארת, "מרכז באר שבע, למשל, מורכב משכונות ותיקות שיכולות להוות פוטנציאל להתחדשות עירונית. תוכנית המתאר החדשה מנחה להכין תוכניות לשכונות הוותיקות, ולהבין כמה דירות אפשר להוסיף - אם באמצעות פינוי-בינוי ואם באמצעות 'חלופת שקד'.

לדבריה, ישנם כיום 3 מתחמים גדולים של פינוי-בינוי בשכונה ג'. "שתי חברות, שיכון ובינוי והכשרת היישוב, ממתינות כרגע למתן תוקף כדי שיוכלו להגיש בקשות להיתרים. זו השכונה הראשונה בעיר שתשנה את פניה. זו השכונה שגובלת בבית החולים סורוקה ובאוניברסיטת בן גוריון ותחנת רכבת צפון גם היא נמצאת בה".

המתחם שבו פועלות החברות, "אורות", הוא למעשה פרויקט הפינוי-בינוי הראשון של העיר. הוא נקרא על שם קולנוע "אורות" הוותיק, שבעבר היה מוקד תרבותי בעיר, ועומד היום נטוש ושומם. "הפרויקט הזה יחזיר לו את החיים, כי זה בניין לשימור, ואנחנו נבחן מה תהיה הפרוגרמה הציבורית המתאימה עבורו כדי שיחזור להיות מוקד בשכונה", מבטיחה פוריה. מלבד קרוב ל-750 הדירות החדשות בתוכנית (במקום 112 יח"ד קיימות),היא כוללת גם תוספת של 7,000 מ"ר מבני ציבור, 6,000 מ"ר תעסוקה ומסחר וכ-18 דונם שטחים ירוקים פתוחים.

ב-2015 חתמנו עם הממשלה על הסכם גג לבנייה ושיווק של 18,000 דירות חדשות, בתמורה למימון תשתיות בכל העיר.  העיר אכן מימשה, שיווקה ובנתה, אבל עכשיו אבל היה חשוב לנו להוסיף להסכם הגג בתאום עם  רמ"י מרכיב של התחדשות עירונית "

גם בשכונה ד' לדברי פוריה מקודמת כיום שורת מיזמי התחדשות, אחד מהם במתחם "יעקב אבינו" מול המרכז הרפואי סורוקה והאוניברסיטה, במסגרתו ייהרסו 136 דירות וייבנו 660 יח"ד לצד 20,000 מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, ושטחי ציבור ע"י אפריקה ישראל , ב.ס.ר ואלקטרה, וכן פרויקט "המכתש", על שם מחצבה שהייתה בעבר בלב השכונה.

"עצרנו את הסכם הגג כדי להכניס בו התחדשות עירונית "

על פי נתוני התחלות הבניה שפורסמו לאחרונה על ידי הלשכה מרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס),חל זינוק חד במספר התחלות הבנייה בעיר ב-12 החודשים האחרונים (אפריל 2022 עד מרץ 2023). בסך הכל החלו להבנות כ-2,200 יחידות דיור במהלך התקופה, נתון המשקף הכפלה של היקפי הבנייה בעיר ביחס ל-12 החודשים שקדמו להם.

פוריה מסבירה את השינוי בכך ש"העיר נמצאת בתנופת פיתוח עצומה ויש פרויקטים של התחדשות עירונית שהתחילו להבשיל בשכונות הוותיקות, בין היתר כפועל יוצא של תוכנית המתאר החדשה של העיר. יש למשל לא מעט התחדשות במסגרת תמ"א 38 בשכונה ג'. נכון לעכשיו יש לפחות 20 בניינים שנבנו או נמצאים בשלבי בניה ויש עוד 20 בשלבי היתרים ועוד כמה פרויקטים בשלבי אישור תב"ע. כל אלה יוסיפו כמה מאות דירות לשכונה". 

ועדיין, נראה שיש פער בין תוכנית המתאר של ב"ש שמדגישה את הצורך בהתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות, לכך שבסוף מקימים עוד ועוד שכונות חדשות.

"שכונת רמות, רקפות, הפארק, הן שכונות חדשות ששווקו במסגרת הסכם הגג שחתמנו עליו ב-2015 מול הממשלה, שכולל בנייה ושיווק של 18,000 דירות חדשות, בתמורה למימון תשתיות בכל העיר, כולל שדרוג התשתיות בשכונת הוותיקות. העיר אכן מימשה, שיווקה ובנתה, אבל עכשיו החלטנו לעצור את הסכם הגג ולהיכנס לשיח מחודש מול רמ"י כדי להכניס להסכם מרכיב של התחדשות עירונית .

שדרות רגר ''הפכו מדרך לרחוב'' (אולפני קקטוס)

"בסופו של דבר הסכם הגג עודכן והוא מכיל עכשיו מרכיב של התחדשות עירונית : מצד אחד חיזוק המרכז הוותיק והשכונות הוותיקות, ומצד שני מתן אפשרות של הקמת שכונות חדשות ויצירת מגוון. יש מי שרוצה לגור בתוך העיר מול המשרד, ויש מי שמחפש משהו יותר שקט. שכונת 'רקפות' היא שכונת צמודי קרקע שנותנת מענה בתוך העיר למי שמעוניין במגורים יותר כפריים".

איך את רואה את הבנייה החדשה היום בבאר שבע? מה היא צריכה לכלול?

"כשאנחנו מסתכלים על מתחמים של התחדשות עירונית אנחנו מחפשים מרחב מעורב שימושים, לא רק מגורים או רק מוסדות חינוך. אנחנו דואגים שכל פרויקט חדש יכיל את כלל השימושים ומאוד חשוב שהחזית ברחובות הראשיים תהיה פעילה. אנחנו עושים המון מאמצים בהיבט של המרחב הציבורי. חשוב לנו לייצר מרחב ציבורי "הליך". זה מייצר את הדינמיקה העירונית.

אנחנו משקיעים המון בתשתיות. למשל בשדרות רגר, שעד לא מזמן מי שנסע לאילת היה חותך דרכן במהירות, נעשה שדרוג של הרחוב עם פרויקטים של מגורים ותעסוקה שפתאום מתחיל לייצר רחוב ולא רק דרך. פתאום אנשים רצים שם, יושבים בבתי קפה, הולכים לתיאטרון. פרויקט "הבלוק" של אזורים שאוכלס כבר בשנת 2021, חולל שינוי גדול במרחב הציבורי. זה פרויקט מגורים חדש שמתחתיו יש אזור מסחר איכותי, אבל הוא נבנה בסמוך ל"מרכז הנגב" - מבנה ברוטליסטי מיוחד מאוד שהיה די מדורדר מבחינה תשתיתית. הפרויקט הזה נצמד אליו ופתח את השדרה".

"מבחינתנו באר שבע היא המוקד"

בתוכנית המתאר החדשה נכתב כי היא "מניחה תרחיש אוכלוסייה אופטימי במיוחד הצופה גידול כתוצאה משינוי מגמות ההגירה הנוכחיות (השליליות, ר"ל) למאזן הגירה חיובי, שינבע משיפור ניכר של האטרקטיביות, בעיקר עבור אוכלוסייה צעירה". לפי התרחיש הזה תמנה אוכלוסיית העיר בשנת 2030 כ-280,000 תושבים, כאשר התכנון מכוון לקיבולת של למעלה מ-400,000 תושבים, "למקרה של גידול אוכלוסייה חד". אבל בינתיים, אלפי אנשים עוזבים את ב"ש בכל שנה, מרביתם לערים אחרות במרכז הארץ.

בתוכנית המתאר החדשה נכתב כי היא "מניחה תרחיש אוכלוסייה אופטימי הצופה גידול כתוצאה משינוי מגמות ההגירה הנוכחיות". לפי התרחיש הזה תמנה אוכלוסיית העיר בשנת 2030 כ-280,000 איש ובעתיד אף למעלה מ-400,000 תושבים, "במקרה של גידול אוכלוסייה חד". אולם בינתיים, אלפי אנשים עוזבים את ב"ש בכל שנה, מרביתם לערי המרכז"

על פניו באר שבע אמורה להיות מוקד משיכה כעיר מרכזית. למה זה לא קורה?

"בסופו של דבר יש מערכת רחבה של שיקולים שגורמת לכל אחד להגר או להישאר. מבחינתנו באר שבע היא המוקד של האזור - אם מישהו רוצה תיאטרון או הופעה ותרבות זה כאן. התשתיות נמצאות כאן, מגיעים אלינו מכל המרחב ואנחנו מרגישים שזו חובתנו לפתח את המרחב הציבורי המתאים לזה. אנחנו גם מקדמים עם נתיבי איילון תוכנית לתחבורה במטרופולין באר שבע, ונמצאים בפיתוח של אזורי תעסוקה חדשים - פארק ההייטק שנוסף לו עכשיו למשל עוד מבנה. במקביל, בימים אלו נבנים שני בסיסי ענק במסגרת מעבר מחנות צה"ל דרומה - קריית המודיעין שתמוקם ליד עומר, וקריית התקשוב שתמוקם בתוך ב"ש, וזה יביא אל העיר אוכלוסייה חדשה ואיכותית".

כמה תושבים אתם חושבים שיעברו אל העיר בעקבות זאת? כיצד העיר נערכת?

"הבסיסים של צה"ל הם מנופי צמיחה מאוד גדולים, שיביאו לעיר 7000-8000 חיילים בשנים הקרובות, והם יביאו לכאן עוצמות גדולות מאוד של אנשי קבע ומשפחותיהם. קריית המודיעין תכלול הרי גם את הבסיס של יחידה 8200. חלק מפעילות הפיתוח שאנחנו עושים במרחב היא תכנון ומחשבה על אפשרויות מגורים בשבילם. אזורי בילוי, תשתיות פנאי, תשתיות תחבורה גם של העיר וגם של המטרופולין כולו - רכבות מהירות, רכבת קלה - שתעבור במוקדים בתוך העיר עצמה וגם תצא מהעיר לאורך כביש 60 למיתר, עומר והישובים של המגזר הבדואי ועד לקריית המודיעין בליקית.

"ההיערכות שלנו לקליטה שלהם היא היערכות משותפת עם משרד הביטחון ומנהלת המעבר דרומה. כעת בודקים ומקדמים פרויקטים שיהיו ייעודיים להם. חשוב לומר שאלו לא יהיו גטאות סגורים בתוך העיר, אלא חלק אינטגרלי מתוך שכונות מגורים, כחלק מהקהילה העירונית".

"העיר העתיקה על ראש שמחתנו"

בתחילת חודש יוני קבעה הממשלה מפת אזורי עדיפות לאומית חדשה לטובת סבסוד בנייה, והוציאה ממנה למעשה את באר שבע מאחר וההצעה קובעת שהסבסוד יינתן רק ליישובים שדירוגם במדד החברתי-כלכלי של הלמ"ס הוא 1 עד 4, בעוד שדירוגה של באר שבע הוא 5. בעקבות זאת נוצר חשש לירידה באטרקטיביות של הבנייה בעיר.

הדמיית מתחם ''אורות'' שבו צפוי לצאת לדרך פרוייקט הפינוי-בינוי הראשון של העיר (הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות)

לדברי פוריה, "האטרקטיביות לבנייה בעיר מונעת ממספר מרכיבים ולאו דווקא מהטבות כאלה או אחרות. אנחנו גם בקשר עם הגורמים הלאומיים להכנת תוכנית לאומית לחיזוק העיר, שתיתן דעתה, בין היתר, לכלים ותמריצים לתחום הדיור בעיר. צריך לזכור שבשנים האחרונות שווקו ונבנו בעיר למעלה מ-11,000 יח"ד , נתון שמצביע על אמון של הקבלנים והשוק בעיר".

מה דעתך על כוונת הממשלה להקים ישובים כפריים וגם עירוניים חדשים במטרופולין באר שבע?

"יש יוזמות כל הזמן, הרבה דיונים, לפעמים לגבי ישובים כפריים, לפעמים בבנייה רוויה. ככל שבאר שבע תהיה חזקה יותר, הנגב יהיה חזק יותר. כשלוקחים כוח ומתחילים לפורר אותו – זה בעייתי. צריך לחזק את באר שבע - כמו עם מעבר בסיסי צה"ל דרומה. זה יחזק את העיר וגם את הישובים מסביב ויאפשר לכולם לחיות ברווחה גדולה". 

כבר לא מעט שנים יש ציפייה שהעיר העתיקה תתרומם ותהפוך להיות מעין "פלורנטין" של העיר, אבל בינתיים התחושה היא שזה לא ממש קורה.

"העיר העתיקה היא מרחב שאין כמוהו בישראל. יש בה איכויות כמו שהיא עכשיו בלי פיתוח ובלי הרבה מאמץ. זה לא ירד מהפרק, העיר העתיקה היא על ראש שמחתנו. אנחנו משקיעים בה כרגע בתשתיות ובפיתוח. יש תוכנית גדולה שחלה על כל העיר העתיקה והיא כרגע בוועדה המחוזית אבל אנחנו משתמשים בה כמסמך עבודה. התוכנית תוסיף 3000 דירות לעיר העתיקה, כי אנחנו רוצים לשמור על האיכויות שלה ולא לבנות יותר מדי. אנחנו מאפשרים בה בניה של 4-5 קומות בלבד, ורוצים לראות אותה כשכונה מעורבת שימושים. כבר היום היא בנויה על קו אפס שמאפשר שימוש מונגש במרחב הציבורי, וכבר היום יש בה מוקדים של התרחשות. מתחיל להתפתח שם הווי של חיי לילה, יש את בית המחול, "הצלמניה", פיתוח ושדרוג של רחובות.
 
"כמו כן, מתחם פיקוד דרום יעבור מהעיר העתיקה לעיר התקשוב בשנים הקרובות ויש שם הרבה מבנים לשימור שגם בהם נטפל. במקביל יזמים פרטיים בונים על המגרשים הנקודתיים שלהם. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נתנה לנו מנוף נוסף והלכה איתנו למהלך להכרזה של העיר העתיקה כמתחם להתחדשות עירונית כדי שיזמים יוכלו להיות זכאים להקלות והטבות ככל שיעמדו בקריטריונים של משרד השיכון".

בשכונת קריית גנים אושרה תוכנית לבניית 19 מגדלים כבר לפני יותר מעשור. בינתיים בונים רק את המגדל השלישי. במקביל, ממשיכים לבנות ולתכנן מגדלים נוספים בעיר. אז יש למגדלים בב"ש ביקוש או לא?

"תוכנית המתאר החדשה שלנו מייצרת סדר ברחובות הראשיים: רגר, בן גוריון, טוביהו, הצדיק מירושלים, נאווי - שם נרצה לראות את המגדלים, וככל שניכנס למרקמים יותר שכונתיים המרקמים ירדו. קריית גנים שבה נבנים מגדלים היום היא שכונה של יזמים פרטיים שמרגישים את השוק והם מתקדמים לפי השיקולים הכלכליים שלהם. בסופו של דבר כל העיר נמצאת בפיתוח מאוד משמעותי ויש מגוון של שכונות. בהתחדשות עירונית אנחנו משתדלים לייצר מנעד רחב של דירות".