"עדיין יש חוסר ודאות לגבי הבנייה בסביבת המטרו. לעתים תמ"א 70 אף מצמצמת זכויות"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדן נדל"ן מקבוצת דן תחבורה. הוא שוחח עם מיכאל אסף , הבעלים של מרכז הנדל"ן, והסביר על מה בדיוק חולשת דן תחבורה מבחינת נדל"ן, למה בחברה אוהבים שותפויות, מהן השלכות עליית הריבית על הענף ולמה תוכנית המתאר לבינוי בסביבת תחנות המטרו (תמ"א 70) עלולה להפוך לאות מתה.

לצפייה: 

להאזנה:

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

גלעד דורון פתח לפני כמה שנים את החטיבה של ההתחדשות העירונית בדן נדל"ן. "דן תחבורה ציבורית זה יצור שהוקם עוד לפני המדינה, בשנות האלפיים הוא הפך להיות חברה בע"מ וב-2020 קבוצת משקיעים נכנסה בשותפות בדן ב-50%". 

על מה בעצם דן חולשת מבחינת נדל"ן? 
"דן חולשת על עשרות מתחמי קרקעות באזור המרכז. יש למשל את פרויקט אורלוזורוב 17 בת"א שכבר אוכלס, מגדל פסגת דן - 40 קומות על ציר ז'בוטינסקי ברמת גן, שגם הוא אוכלס. הפרויקט הבא שלנו אמור להיות הולילנד בירושלים, ואנחנו בהיתרים שם. יש לנו פרויקטים בבת ים וחולון. לחברה הרבה מאוד קרקעות שאנחנו משביחים בימים אלו. 

"בנוסף יש לנו את המניבים. אנחנו שומרים לנו את המטרים המסחריים של התעסוקה על מנת להשכיר אותם ולייצר תזרים שוטף לחברה. ויש לנו גם את תחום ההתחדשות העירונית שזה עשרות אלפי יחידות שאנחנו מקדמים בימים אלו".

"דן אוהבת שותפים ושותפויות", הסביר דורון. "תמיד נשמח לאנשים מכפילי כח שיעזרו לנו להוציא את הפרויקט מהכח אל הפועל. דוגמא לשותפות מצליחה? יש לנו פרויקט בחדרה בהיקף 1,450 דירות, יחד עם 20 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר בשותפות יחד עם רוטשטיין ופרקש. אנחנו בשלבי היתר וזכינו בימים אלו בפרויקט נוסף בחדרה. כשהחיבור הוא טוב אז השותפות ממשיכה, אפילו מכח האנרציה". 

עוד סיפר על השותפות עם אשטרום בפרויקט מגדלי המשרדים "לייף" באזור העסקים של בני ברק. "זו הייתה שותפות אסטרטגית. הקרקע הייתה של דן, אשטרום חברת ביצוע מעולה, חשבנו שהשותפות תעשה טוב לכולם, וזה אכן היה כך. היכולות של אשטרום בביצוע ושל דן בקידום התב"ע ובכל המעטפת היו מכפיל כח. היום אנחנו יותר נוטים להשאיר את הקרקעות אצלנו, משביחים אותן, מקדמים תב"ע וגם יוזמים לבד".

"אנשים יכניסו יזמים שיעזרו להם עם ההון העצמי כדי לשמור על רווח" 

דורון התייחס לתקופה הלא פשוטה בענף. "כולנו יודעים שבנק ישראל מקשיח עמדות ושהריביות עלו בכל השוק. היזמים, או חלקם, לא מסוגלים לעמוד בזה. יש הרבה חברות חזקות עם מזומן שמחכות להזדמנויות. או מה שיקרה זה שאותם אנשים יכניסו יזמים שיעזרו להם עם ההון העצמי וככה הם ישמרו על עצמם עם איזה רווח עתידי". 

"שמעתי על מקרים שכשהיזמים חזרו אל הדיירים עם מספרים חדשים, הדיירים יצאו למכרז חדש לבחור יזם אחר, למרות שיש כבר תב"ע מאושרת ואותו יזם השקיע את המיליון וחצי שקל לפחות על קידום התב"ע. אם כי יש להדגיש שברוב המקרים זה לא קורה"

עוד העריך כי בעקבות עליית הריבית משרדים יושכרו. "כל עולם ההתחדשות העירונית זה עולם של עירוב שימושים . העניין של המשרדים - גם בעירוב שימושים בפרויקטים שמערבים משרדים - אני מאמין שבעקבות עליית הריבית מכירה תהיה לא כלכלית, והפתרון יהיה להשכיר את אותם משרדים".

"ברגע שאדם רוצה לרכוש נכס מניב, ובבנק הוא מקבל 4-5 אחוז פק"מ, אז בנכס עם סיכון מסוים - יש פיטורים, האטה במשק ובהייטק - אז אותו משקיע ירצה לגלם את הסיכון בתשואה עודפת מעל מה שאפשר לקבל בפק"מ, הוא ירצה לקנות במחיר שמשקף 7-8 אחוזים על אותו נכס והמשמעות היא הורדת המחיר של הנכס וזו פגיעה תזרימית מההיבט הזה".

בהתחדשות העירונית, חושבים שעולם התמורות די התאזן ועדיין השוק מתחת לפני השטח משתולל ורותח.
"יזם זוכה, מקבל תב"ע והיקף הזכויות עוד לא ידוע ונדע רק בעוד כמה שנים. היום השוק משוכלל והעיריות יודעות לעשות תקן 21 ויש להן מדיניות לגבי התמורה. שמענו לא פעם על מקרים שבהם אי אפשר היה לתת את התמורות שהובטחו לדיירים בגלל שזה נוגד את מדיניות העירייה, וצריך לעכב את הפרויקט במשך שנים כדי שתהיה עליית מחירים. או מצב שבו הפרויקט נופל כי הדיירים התאהבו במספרים שהובטחו להם.

"שמעתי על מקרים כאלה שכשהיזמים חזרו אליהם עם מספרים חדשים, הדיירים יצאו למכרז חדש לבחור יזם אחר, למרות שיש כבר תב"ע מאושרת ואותו יזם השקיע את המיליון וחצי שקל לפחות על קידום התב"ע. אם כי יש להדגיש שברוב המקרים זה לא קורה".

עוד התייחס דורון לנושא התמ"א 70 - התוכנית שמקודמת על תוואי המטרו ושאמורה להעצים זכויות. "בדקתי את התוכנית ובחלק מהמקרים היא בעצם לא מעצימה את הזכויות ואפילו מרעה אותן, כי זה אותן זכויות כמו היום, והיטל השבחה בתמ"א 70 זה 75% ולא כמו שאנחנו רגילים. צריך להבין שאם לא יקודמו תוכניות של תמ"א 70 ולא ישולם היטל השבחה - לא יהיה מימון למטרו. אנחנו מקדמים כמה מתחמים בתמ"א 70 בהיקף של כאלף יחידות דיור.

"כמו כל תוכנית חדשה יש חוסר ודאות שקצת מעיב על התוכנית. יש אי ודאות כשאני בא לדיירים לגבי התמורה. החשש הכי גדול זה להבטיח תמורה לדיירים לפי תמ"א 70, לקבל היקף זכויות לפי התוכנית הספציפית ולשלם היטל השבחה של 75%. זה יכול להפוך את תמ"א 70 לאות מתה ואף יזם לא ירצה להתחייב בתוכניות של ההתחדשות העירונית. אבל את זה נדע רק בעוד כמה שנים".