"הפסד של 400 אלף שקל": מחירי המגרשים לבנייה עצמית בנתיבות נחתכו ב-30% בתוך שנה

תוצאות מכרז לחכירת 193 מגרשי "בנה ביתך" בנתיבות שפורסמו בשבוע שעבר, מעלים כי בתוך כשנה חלה ירידה של מאות אלפי שקלים במחיר המגרשים המיועדים לבנייה צמודת קרקע בעיר, המשקפים ירידת שווי של כ-30%. כך עולה מניתוח של השמאי נתנאל וידר ממשרד השמאים של ארז כהן.

הניתוח נעשה בעקבות פרסום בשבוע שעבר של תוצאות מכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשכונת רמות יורם בנתיבות ל-193 יחידות דיור צמודות קרקע, ובו 193 זוכים. גודל המגרשים ששווקו במכרז זה נע בין כ-300 מ"ר למגרש ל-800 מ"ר.

על פי תנאי המכרז על  כל מגרש תיבנה יחידת דיור אחת בבנייה נמוכה. עוד על פי סעיפי המכרז רשאי אדם להגיש הצעה לעד 40 מגרשים אך לזכות רק באחד. למכרז ניגשו כ-581 מציעים. על פי התוצאות, 193 הזוכים ישלמו לרמ"י עבור כל אחד מהמגרשים החל מ-231,000 שקל, שהיתה התוצאה הזוכה הנמוכה ביותר, ועד ל-888,888 שקל, זאת לא כולל הוצאות פיתוח למגרש, שנעו בין 400 אלף שקל  לכ–700 אלף שקל.

וידר ערך השוואה בין תוצאות המכרז הנוכחי ובין תוצאות מכרז בשכונת נווה שרון, הצמודה לשכונת רמות יורם, שנסגר באפריל 2022 לבניית 22 יחידות דיור ב-22 מגרשים, ושלו הוגשו כ-490 הצעות. השוואה נעשתה לגבי מגרשים בשטח של 400 עד 600 מ"ר, שבהם זכויות הבנייה שוות (240 מ"ר עיקרי + 80 מ"ר שירות עילי + 100 מ"ר שירות תת קרקעי).

 מהניתוח עולה כי במכרז משנת 2022 בשכונת נווה שרון, היה מחיר השומה הממוצע 460,000 שקל, וממוצע ההצעות הזוכות עמד על 926,000 שקל, פי שניים ממחיר השומה. בתוספת עלות פיתוח ממוצעת של כ-460 אלף שקל, עמדה ההוצאה הכוללת של הרוכשים על קרוב ל-1.4 מיליוני שקלים. לעומת זאת במכרז שנסגר לאחרונה ברמות יורם, עמד מחיר השומה הממוצע על 750,000 שקל, אך ממוצע הצעות הזוכים היה 470,000 שקל. הפעם היו הוצאות הפיתוח מעט גבוהות יותר ועמדו על 520 אלף שקלים, כך שהסך הכולל של ההוצאה עמד על כמיליון שקלים. 

 "בסך הכל משקפות התוצאות ירידה של 30% בהשוואה למחירי הזכייה למגרשים בשכונת נווה שרון בשנה שעברה", אמור וידר ומוסיף כי "באופן מעניין, המכרז ברמות יורם השיג תוצאות זכייה הדומות למחיר השומה במכרז הראשון, למרות הפער הגבוה במחירי השומה בין שני המכרזים. זאת תוצאה מעניינת שאולי מראה כי לפני שנה רבים לא התייחסו למחירי השומה והציעו הצעות גבוהות משמעותית. על פניו נדמה כי הזוכים של השנה שעברה  הפסידו (על הנייר) כ-400 אלף שקל בשנה".